帝都房租大涨,你说是中介的错?

最近比较火的事是一线城市房租暴涨的新闻,尤其是帝都,增长高达25.9%(2017年2月至2018年5月)。

我觉得导致这个结果的因素有几个方面:

1)房价强力调控外加房产税的预期导致一部分买房需求暂时搁置,转换为租房,增加了租房的需求;

2)一线城市清理不规范住宅的手段,也清掉了大量的不合规房源,剩下的合规房源租金自然上涨了;

3)房产中介和开发商斥巨资搞的住房租赁平台是这轮房租上涨的主推手。这些机构用互联网思维不惜一切代价抢房源,也许是奔着快速做大规模然后上市卖个好价钱。但这种手段等于在房租里加了抢房成本、中介成本、税费成本、甚至租客融资成本,房租不涨才怪。

我觉得吧,房租涨不是不合理,我锅的租售比一直都是全世界最低的,房价掉不下来,房租涨上去,也是大势所趋。而且这些中介机构虽然赚了钱抢了市场,但某种程度上说也确实是提供了服务,规范了行业,没什么不好的。

可是依然要有个速度和尺度的问题,水喝多了还能致命呢。

房价这么多年一直涨,就算再棘手,也只是经济问题。但房租上涨却关系到社会民生问题了,对待社会问题,上层可是零容忍的。

所以,房租可以涨,但一定不能涨这么快,监管层一定会确保房租增长速度不会像房价那么具有毁灭性。这不,今天北京的住房租赁企业就联合声明投降了,保证不炒高房租,否则可能惹来杀身之祸。

但无论如何,我觉得未来房产税一旦落地,甚至呼声也很高的空置税也落地,整个房产市场会趋于成熟化,从房价波动角度和租售比角度都会回归正常化,向发达国家水平靠拢。所以,租房租赁市场也一定越来越成熟,在这个领域做得好的龙头企业值得长期投资。在可预见的未来,我甚至能看到这些企业未来演变成中国特有的REITs,真正把房地产证券化。房产本就是一项大类资产,应该让更多投资者参与其中。

在美国,REITs已经是标普里的一大行业了(2016年9月1日起生效,成为标普第11大行业),我觉得在房地产这么昌盛繁荣的我锅,也是大势所趋的事。

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说道房地产,最近港币又开始在危险的边缘试探了——港币兑美元汇率又到了7.85的上限附近。之前我写过一系列关于港币和香港房地产的分析,按照正常的经济运行规则,香港房地产是岌岌可危的。逻辑参见以下几篇:

港币再跌就要招来索罗斯了

从港币贬值发现了一件不能说的事

港真,港币真的很危险

香港金管局终于开始行动了

不过话说回来,香港也是我锅的孩子,虽然给别人养了一些年,但依然是亲生骨肉,他出事的话咱妈如果用同样的力度去救,那可能会平安渡过。

你觉得会吗?

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最后,给大家看一下国内的大类证券资产,总体上说只有股票、债券、商品这三种。在国内做资产配置,离不开这三类资产。

从这个图上看,任意一段时期,都有至少一类资产在涨。哪怕是08年那种极端危机情况,也有国债作为避险资产挺身而出力挽狂澜,如果配置比例合理,股灾期间也可以做到毫发无伤:

今年也是一样,股市在跌,但国债和商品都走出了一波涨幅。

达里奥在他的《原则》一书里面提到,如果你配置了15种没有相关性的产生收入流的优质资产,你的投资组合的风险会比你只持有一种资产降低80%。

下面这个图充分解释了这个说法——持有资产数量越多、资产之间的相关性越低,组合的风险越低、投资回报率越高。这个状态在15只资产、互为0相关性的时候达到边际最优,再多加资产数量,对风险的边际降低效果就减小了。

在A股里,其实很难找到15只完全不相关的股票,因为系统性风险的风一吹,几乎无人幸存。在6000点跌到1600点的过程中,任意15只股票的组合都只能是惨败。

所以我还是那句话,在A股里做好资产配置,唯一的办法就是不要局限于A股。虽然每隔几年A股都会送给我们一个牛市大礼,回报率胜过任何资产,但A股作为新兴市场,波动性依然不容小觑,必须用其他大类资产来配合平滑,否则动辄腰斩的回撤,不是普通投资者能承受的。

不过话说回来,我必须得澄清,我不是认为A股不值得配置,恰恰相反,在这种低迷市场环境下,A股一定是你的组合里必须要配的资产,而且权重不能过低。持有股票这种风险资产的好处就是,可以获得很高的风险溢价。

风险资产的回报,一定是承担风险才能得到的,如果你在熊市里不持股,试图躲过熊市,那大概率是牛市来了的时候你也同样完美错过了——因为没有人能精确抄底。

结论是,一定要坚定持有股票,但不能只有股票。同时持有债券和商品,是相对安稳度过熊市的简单办法。

回头读一遍我今天码的字,感觉好严肃啊……我这是肿么了?可能因为今天小李没来上班,没人跟小钻风掐架,没有段子听。

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@今日话题 

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精彩评论

bobwn 08-21 09:11

中介屯的房比起政府屯的地,九牛一毛都谈不上。
中国政府自己的所作所为导致民心尽失,和中介、美国有什么关系?

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miss流走 08-22 12:22

我的错,压根儿就不该惹你。

无界思维 08-22 05:13

不准炒房,这么多的资金往哪里跑?炒股吗?一线城市所有的房租全线会暴涨,怕是控制不住的。

胖猴围脖 08-22 00:08

对,政府正在为下一轮调控做舆论准备

LaniakeaLight 08-21 14:51

同感,这第一条就是智障,怎么能攒出这样一句话,这样的逻辑还要写文章浪费自己的时间哎

我是李成 08-21 11:50

至于房屋租售比不合理是因为房价上涨过快导致的,不应该涨房租,是应该降房价才合理吧