文/晓太阳
写这篇文章的初衷，源自后台某读者留言：
手里有一笔闲钱，哪种投资更合算？住宅？公寓？还是商铺？
其实，闲钱投资，完全脱离刚需，决策更复杂。
那么既然诚心发问，我们也在这儿好好回答，注意，市面上某类房产大V，回答此问题都是简单粗暴的“别买公寓，别买商铺”。
明确告诉你，他在敷衍，遇见这种，建议你抛一句：
“魔都淮海路的公寓”、“帝都王府井的商铺”都不能买？
听到这话，道行深的“大V”基本哑火，因为他觉得你在吹牛，道行浅的“大V”绝对贴上来，因为他本身就是个“二道贩子”。
下面闲话不扯，直接开始：
思路值千金
首先，理清思路：
上面图片里，说的是纯投资需求的基本思路。
许多朋友兜里揣着钱，心里有些乱，最好增值和租金什么都要有。
现在告诉你：那是不可能的。
如果一套住宅想靠租金获利，这笔账永远是不回来的，现在租售比（租售比 = 月租金/房价）基本是2%，这套房连租出去50年甚至更久才能回本，何必呢？
所以，投资住宅，重点永远在增值，想的是未来5年、10年这套房能涨多少。
再来商业地产，商业地产包括公寓、商铺等等，这些永远看的是未来租金回报。
什么意思？意思是未来5年、10年商业地产的租金能涨多少。
那为什么不能看增值呢？因为商业地产租售比很高，比如5年前50万买的商铺，如今年租金20万，这个商铺本身，确实也会增值，但你何必杀鸡取卵呢？
反过来说，如果预期这个商铺未来租金回报不行，增值也一定不行，那您当初，又何必买它呢？
以上，理清思路之后，我们将住宅、商业地产分开说说。
避坑关键词
首先是投资住宅：
普通新房，没啥说的，还是老一套，之前这篇《神操作 这样买房赚大了》读者老爷可以回顾下。
总之一句话，魔鬼藏在细节里，现在要买房，觉得那篇文章里的细节不重要，不需要注意，过5年、10年就知道其中厉害了。
重点说说市面上可以“捡漏”的普通住宅。
“超低价二手房”，看到这几个字，您会说了：天下哪有这等好事儿？
但我们想告诉您：好事不常有，但梦想还是要有的，关键在于避坑。
什么叫做投资二手房的坑呢？第一是房龄20年左右的房子，别碰，直接pass掉！
原因很简单，转手困难，银行在审批贷款时，会审查房龄，通常要求是20-25年，但是严格的银行是10-15年。
到时房价蹭蹭涨，您就是找不到下家，那就麻烦了。
第二是产权混乱，这可是个麻烦事儿，张家的房子是李家掏首付，王家还贷款的。
上面这种就叫产权混乱，这种房子在卖的时候，会首先用定金拖住你，然后他们慢慢扯，2年、3年都有可能，心累，这么乱还是绕着走吧。
第三是小产权，这类房子连房产证都没有，通常都是私下过户，不过大兄弟，他没产权证，您买过来，您也没产权证啊。
外加小产权里的户口关系错综复杂，处理方式直接参照第二点。
第四是有硬伤，啥叫有硬伤呢？房子周围有化工厂、火葬场等等这些，通常这种房子摆出来交易，一定会说：旁边那倒霉玩意儿明年就拆了。
遇上这种，我们建议您，直接留这句话走人：那我明年再买！
商业地产的门道
首先，还是要提醒一句，商业地产项目是中长期投资，千万别用投资住宅的心态去操作。
接下来，公寓和商铺，本质上是同一种东西，没有哪个更好更坏一说，风险侧重点不同，回报也不同，您且听我说。
公寓和商铺，最大的风险都是租不出去，如果租出去了，同样位置，一定是商铺更赚钱。
为啥？因为商铺更自由，你想啊，同一个铺面，您租给麻辣烫，和租给麦当劳，租金能一样吗？
肯定不能，简单来说，租您门面的商家，如果生意好，您过去涨点租金，别太狠，人家也愿意，一签合同最少3年、5年，这就是挣长线的钱。
公寓呢？您租给奥巴马，还是租给刘老根儿，不好意思，价钱一样，啥意思？
意思就是，租金您说了不算，得看周边同类涨多少，您单方面多加100，奥巴马转脸就走，您没办法呀。
再者说，公寓一签合同，一个月、一年都有可能，这就叫麻烦，费心，您还得收拾房子。
当然了，您要是嫌麻烦，把公寓包给中介，干净的中介给您干活儿，“抽水”虽然适可而止，但您损失的还是收益。
要是遇上不干净的中介，您不在，他把你房子卖了都有可能，我们没开玩笑。
那么这样说来，公寓没投资价值？
那不是，公寓的好处就是兜底，简单说就是，人可以不做生意，但还是需要片瓦遮头的。
至于公寓的另一种，叫文旅住宅，这种房子一般建在旅游景点周围，说白了大部分是荒郊野岭。
如果您不是准备归隐山林的话，这类公寓出租会有淡旺季，跟着景点人流走，这种房子直接当做次一级商铺操作，可千万别等同于城里的公寓。
以上，说了这么多，来总结下，手里闲钱多，求稳，直接投资住宅，这是房产投资中的战斗机，别看现在调控政策那么多，其实市场的需求是被强行压抑住的。
想想深圳，房子都涨的急眼了，哪个挣得少了？
再来，手里闲钱多，想要搏一搏，投资商铺，这是房产投资中的彩票，中奖了就是“一铺养三代”，一点不夸张。
需要注意的是，眼光不准，真的要吃亏，竹篮打水一场空。
再来，手里闲钱有限，求稳，投资公寓，位置看好了，发不了财，也饿不死，但好歹辛苦点，每月都有肉吃。
那么到这里了，读者老爷肯定要问：你怎么不说说怎么挑位置啊？
害！挑位置这种事吧，没去实地看过，空口无凭，您也肯定不想我们坐办公室里看几幅地图，几张图表，就拍板说这个地方好。
投资这种事，理清思路，比什么都重要！
最后，还是老规矩，如果愿意看这种大白话的房产诀窍，请您点点“好看”，如果呼声高，咱们更新一期“二手房捡漏王者教程”。
谢谢大家。