【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。
从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？
搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。本期解读：华润置地。
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
华润置地在商业地产领域，虽然规模达不到万达的量级，始终处在国内第二的位置；但其所管理的重奢购物中心数目，却可以排在全国第一。
2004年12月，深圳罗湖万象城的开业，让华润置地意识到商业地产的重要性。此后，华润置地明确了住宅地产提供稳定的现金流和利润，商业地产打造可持续租金收入的生意模式，并形成了万象城、万象汇、万象天地三条产品线。
到“十四五”开局之年，华润置地又构建以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以华润万象生活为核心的轻资产管理业务三大主营业务为主，以及生态圈要素型业务联动的“3+1”一体化业务组合模式。
三大主营业务中，有两大板块业务与商业地产息息相关，一是囊括购物中心、写字楼和酒店的经营性不动产业务，二是商管与物管并存的已分拆上市平台华润万象生活。
这也形成了华润置地“一轻一重”的商业地产发展格局，并通过华润万象生活的轻资产拓展，以及资产证券化两种方式，不断削弱商业地产项目重资产的占比。
商业地产路径：
“一轻一重”扩张，重投购物中心
以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，截至2022年末，华润置地在营购物中心66个，面积798万平；在营写字楼21个，在营酒店15个。
未来2-3年仍是其新建购物中心投入运营的高峰期。据华润置地官方资料显示，2023-2026年，将有45座购物中心开出，包括三亚万象城、深圳北站项目、东莞万象城等项目。从2023年来看，计划新开购物中心10个。
从业务分工来看，不动产经营业务主要是由华润置地自持的商业项目组成，而轻资产板块华润万象生活除了负责母公司的商业项目运营管理之外，也在通过第三方开拓业务，正如万达正在分拆上市的“珠海万达商管”一样。
溯源来看，华润万象生活的商管服务曾是华润置地综合商业物业开发及投资业务的一部分，分拆上市前，并不另行收取母公司的运营服务费用。从2022年1月起，华润万象生活将商业运营服务作为一个独立的创收业务分部，开始确认该项业务收入。
这一点与珠海万达商管如出一辙，也是近几年大多数房企采用轻资产模式，分拆商管公司独立上市的主要模式。
2020年上半年及之前，华润万象生活提供商业服务的购物中心绝大部分由华润集团及华润置地拥有或开发，但自2020年12月上市后，不断拓展第三方业务，完成25个市场化外拓项目，到2022年底，在营购物中心达到86座，实现零售额1264亿。
拿地自建或自持、轻资产外拓目前是华润置购物中心拓展的主要路径，以2022年为例，华润置地在深圳、南京等地获取优质商业综合体项目，华润万象生活外拓第三方购物中心达到25个。
进入2023年，华润置地走的仍然是“轻重并举”的扩展路线，尤其是拿地自持路线。中指院数据显示，华润置地前4月累计新增货值503亿、权益拿地金额233亿、均处在行业首位，延续去年的拿地攻势。
这些新增地块中，不乏商业综合体项目，包括1月以29.8亿宅摘得广州白鹅潭商地，打造万象系商业综合体，以及4月与长隆集团以197亿夺得广州番禺长隆“王炸地块”，均是其商业地产“重扩张”的动作。
“轻扩张”也在同步进行，就在华润拿下“长隆超级地块”六天后，华润万象生活也迎来其第一个外拓高端定位商业项目兰州万象城。2023年，其计划开业12个商业项目，除了一线、新一线以及二线城市外，还将布局四线城市宜宾。
重奢购物中心吸金强：
11个万象城撑起半边天，租金收入64.82亿
华润置地对于三条产品线，有不同的定位，万象城主打城市级购物中心，选址在一二线城市的核心或潜力地段，是华润万象生活旗下的高端商业产品线，以及重奢购物中心的主要构成；万象汇定位于区域购物中心，而万象天地则是街区式商业综合体。
过去的2022年，华润万象生活开出16个新商场，包括3座重奢购物中心武汉万象城、福州万象城、海口万象城，2座万象天地南京万象天地和上海苏河湾万象天地，以及全国首个万象食家。
由此，其在营购物中心2022年底达到86座。而且，随着武汉万象城、福州万象城、海口万象城的开业，在管重奢购物中心由8个增至11个，除了上述三个之外，还包括深圳万象天地、成都万象城、深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城、重庆万象城、厦门万象城。
从2022年经营数据看，华润置地旗下购物中心共实现租金收入138亿元，而其中11个重奢MALL实现租金达64.82亿元，贡献了46.7%的租金收入，高端商场的吸金能力可见一斑。
单项目来看，租金超过10亿元的有两个，分别为深圳万象城与杭州万象城，其中杭州万象城在2022年租金收入首次冲破10亿大关。
进入2023年，华润置地重奢购物中心的数量还在继续增加，从其未来三年计划开业的45座购物中心中，可以看到三亚万象城、东莞万象城、呼和浩特万象城，以及计划今年开业的长春万象城、昆明万象城，2024年开业的长沙、贵阳、常州万象城等。
“轻重并举”的路线，在大规模扩张其购物中心管理规模的同时，也在增加其重奢购物中心的数量，兰州万象城便是一个典型案例。
轻资产化第二路线：
商业项目资产证券化退出
从华润置地目前的动作来看，正在推动旗下的商业地产项目通过资产证券化的方式退出，包括发行CMBS和类REITs产品实现轻资产化，也是其对轻资产模式的另一种尝试，区别于华润万象生活。
据搜狐财经不完全统计，自2020年11月首次试水以来，华润置地发行资产证券化产品超10个，融资金额超过300亿元，类型主要为CMBS和类REITs，底层资产主要以万象城、万象汇和华润大厦为主。
华润置地去年以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元，其中便包括3支商业地产抵押贷款支持证券CMBS产品，融资金额达81亿元，底层资产分别为北京华润大厦、石家庄万象城和沈阳铁西万象汇。
近期，华润置地又为北京万象城项目公司引入新加坡GIC不动产，后者拟间接收购70%股权，这是其于2月以63.58亿拍得的地块，计划建设北京首个万象城。GIC不动产接盘后，华润置地极可能通过管理和品牌输出，继续运营收取服务费，实现该项目的轻资产化退出。
在此之前，太原万象城已经于4月3日被挂牌，准备转让项目的100%股权。业内人士认为，本次挂牌可能是华润置地为太原万象城的资产证券化做准备，挂牌转让是资产证券化的必须程序。
诸多动作都在表明，华润置地正在加快推进资产证券化，让重资产变轻。这也是国内商业地产领域尚未开放公募REITs之前，行业最为常见的方式。
但在3月24日，国家发改委提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心等发行REITs，首次以书面形式将商业项目纳入REITs试点领域，为独立商业运营商优质零售物业的退出提供了新路径。
这也意味着，在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产开始进入到实质性的改革过程。去年12月，华润有巢REIT的上市，令华润置地成为成为首家涉水租赁住房REITs的房地产企业，如今其是否能够商业地产REITs发行的首家企业，也成为外界的关注所在。
在其2022年报中，华润置地明确提出，要启动商业私募、商业公募REITs及产业公募REITs方案，释放经营性不动产资产的价值。