痛心!又一个群体被高房价消灭!

■文|双极分析师

凡是收入高于租住公屋,且无力购买私屋的人都是夹心层。公共住房能够解决的是人人都有房住的问题,可人的需求永远不会因为有房子住而满足。当二套房成为普遍的需求,每一个为二套房奋斗的家庭,他们也成为了夹心层的一员。

你知道“夹心层”吗?你是“夹心层”吗?

夹心层,英文名“Sandwich Class”,是社会学“三明治一代”的衍生词,指的是那些买不起房,又不符合公共住房福利标准的群体。

笔者初次见到这个词是在1987年的香港立法会会议纪要。

那一年,香港家庭的收入中位数是5200美元,一个家庭抵押贷款购房需要支付40%-50%的家庭收入。香港的议员在会议上高呼,应当对公屋制度进行改革,解决夹心层的住房问题。

解决了30年,有用吗?

『失语的夹心层 』

2018年,根据mReferral公司的数据,一个香港家庭要花费70%的家庭收入去偿还购房贷款。夹心层家庭更难活了。

我国的其他主要城市呢?又有多少夹心层群体呢?

2009-2010年,国内其实掀起过一阵关于夹心层的大讨论。那也是中国夹心层大爆发的初潮。

2007年24号文颁布后,全国掀起了一系列保障房的建设潮。2007年之前北京每年的保障性住房供应仅300万平米,而2007年一年新开工保障性住房就达到了590万平方米,2008年更是达到850万平方米。

根据2009年3月份发改委的说法,史无前例的“4万亿”计划中,有4000万投入到了廉租住房、棚户区改造等保障性住房。

同时,房价的暴涨,又迅速拉开了商品房和保障型住房的价格差距。

在这样的历史背景下,“夹心层”这个词开始正式出现在中国媒体的讨论中,中国的夹心层群体正式形成。

可是近些年,夹心层虽然没有完全淡出人们的视野,但关于这个群体讨论却越来越少。

不对呀?明明房价在飙升,买房难在热议,而夹心层却沉默了呢?

从保障房建设和市场的情况似乎能看到些许端倪。

现阶段,北京的统计口径已经从当初的保障房建设面积变成了如今的保障房销售面积。从销售来看,规模在逐渐上升,2019年上半年保障性住房销售面积142.7万平方米,同比增长1.4倍。

可实际呢?2008年,西三旗的限价房每平米仅售6350元,而2019年12月份,西三旗70%个人产权的共有产权房,价格都已经上涨至4.36万元。

类比一下新加坡,保障性住房组屋在2018年第一季度的价格,中央区的价格最高,可以达到4.7万元人民币每平米,蔡厝港、三巴旺等区域最低,可以达到1.6万元每平米。

类比一下区位、人均收入和价格,西三旗4.36万的共有产权房还是否属于保障性住房的范畴呢?

夹心层的逐渐失声,究竟是因为保障房体系的完善?还是说高房价已经将夹心层群体排挤到了保障房水平之下,变相消灭了夹心层呢?

『纽约没有夹心层 』

夹心层很残酷,可这毕竟是保障型住房建设高度发展下的产物。

纽约就是一个通过制度平等和匮乏的公共住房资源,将夹心层消灭殆尽的城市。

制度平等在于,纽约将可负担住房机会分为5个等级:极度低收入(0-30%区域中位数收入AMI),非常低收入(31%-50% AMI),低收入(51%-80%AMI),中等收入(81%-120%),中产收入(120%-165%)。

一般来说,纽约将可负担住房定义为租金占家庭收入三分之一或以下的住房。

举个例子,在纽约公租屋的网站上,曼哈顿同一栋公寓的一居室,针对年收入2.53-2.98万美元的群体,月租金是659美元;而针对年收入7.81-9.71万美元的群体,租金则达到了2200美金。

也就是说,即使你的收入明显高于一般人,你仍然有机会去申请公租房,保障你的住房开支占据收入的合理比重。

这种制度公平一定程度上消灭了夹心层,纽约的中产阶层不必像香港年轻人一样,为了申请公屋故意找一份工资较低的工作。

但与此同时,制度公平并不代表着公共住房资源足以满足社会需求。

一个纽约人摇号摇到可负担住房的概率是多少呢?

2016年,这个概率约是千分之一。2018年,随着纽约市公共住房计划的开展,中签概率才提高到了592分之一,共有460万人在申请7857套公寓的名额。

面对如此低的公共住房中签率,你根本不知道彩票和公租房哪一个会先中奖。

纽约市政府不努力吗?从第二次世界大战过后,纽约政府就在大力的补贴建设公共住房。

《做生意的艺术》一书中,特朗普曾经自豪的记录了自己父亲的实践案例:1949年,弗雷德·特朗普获得了美国政府1040万美元的低息贷款,用于进行中低端公寓的开发。但是他并没有将这些钱全部用于公寓开发,而是通过对施工方压价直接套现了100万美元。

按照最新的计划,纽约市将在2026年之前完成30万套可负担住房。然而,和庞大的需求量以及迅速流失的老房源相比,纽约人想要解决住房问题仍然遥遥无期。

『香港:变味的夹心层 』

1987年的香港夹心层,和今时的夹心层有什么区别呢?

标准和希望。

1987年什么是夹心层?是那些收入高于居屋(类似大陆的经济适用房)申购上限,却又难以购买私屋的人。

而今时今日呢?笔者认为,凡是收入高于租住公屋,且无力购买私屋的人都是夹心层。

为什么呢?

1987年,当时45%的香港居民居住在租住公屋之中。居者有其屋政策刚刚落地9年,绿表(公屋住户)居屋申购者的中签率是7.2%,白表(非公屋住户)的中签率是4.7%。

那个时代,买到居屋还是一件很有希望的事情。

现如今呢?2018年,29.1%的香港人居住在租住公屋之中。15-17年总计26.4万宗白表申请中,只有3970宗中签,三年累计中签率仅为1.5%。未婚群体就更难了,2017年的5.5万名单身申请者,中签率为1100分之1。

放在人短暂的一生中,这样的中签率和0又有多大区别呢?

相比而言,收入更低的绿表群体则相对轻松,在配额相同的情况下,绿表的申请者3年仅有2.8万宗。

这就难怪一些香港新闻中,为了申请公屋,有人辞去高薪工作;有人拒绝公司加薪;有的家庭不允许孩子毕业后工作。

一切的一切,都为了逃离体面却又苦难的夹心层。

『我不是真正的快乐 』

只要提到公共住房,所有人都会吹捧新加坡的组屋制度。

当年前往香港学习公共住房制度的新加坡,现如今依靠组屋为主,私宅为辅的双轨制,已经达到了90.7%的自有住房率,仅次于毛里求斯和罗马尼亚。

很多人会想:如果我们的公共住房体系能够达到新加坡的水平,还会存在夹心层问题吗?

事实上,夹心层在新加坡也同样严重。

2018年PropertyGuru消费者信心调查显示,在不满意新加坡房地产市场的群体中,有88%的受访者把高房价作为主要的不满来源。

组屋能够解决民众的保障性住房需求,却远不能满足人类追求更好生活的欲望。

在这份调查中,有39%的新加坡千禧一代目前与父母同住,其中超过6成的群体正在寻求购房。然而,他们当中超过4成都不具备购买组屋的资格。

单身的成年人成为了新加坡社会的夹心层。

这种冲突背后,折射出的是政策和人性不可调和的矛盾。

民众在抱怨着高房价,即使在新加坡这种公共住房系统完善的国家,仍然有27%的受访者认为政府没有为可负担住房付出足够的努力。

私有住房乃至组屋的价格被认为过高,新加坡政府采取措施抑制房价。却又有近50%的受访者认为,应该放宽房地产降温政策,有80%的受访者认为应该降低二套房的印花税税率。

天然的矛盾产生了,收入是永远做不到均等的,而不同收入群体间的需求却始终处在矛盾之中。

今时今日人们会呼唤,一个家庭至少应该有两套房,毕竟孩子大了应该独立生活了;一个单身成年人也会呼唤,我不着急结婚,但想要独立生活有错吗?

没有错,但这也不会是房屋需求的终点。有的需求在未来乃至今日已经出现:离婚率那么高,是否应该夫妻各有一套房才更有保障呢?

公共住房能够解决的是人人都有房住的问题,可人的需求永远不会因为有房子住而满足。

新加坡现象也为我们解答了一个问题:房价会因为完备的公共住房体系而下跌吗?

也不会。在拥有全球一流公共住房的同时,新加坡也拥有全球一流的房价,市中心私宅的均价已经达到了14,373美元,约合9.9万元人民币。

高房价和公共住房体系甚至是一种相互成就的关系。

因为有私宅市场的高房价作对比,社会对于公共住房的价格敏感度会降低。因为公共住房的生存保障,民众可以大胆的倾尽所有,为高房价的私宅市场添砖加瓦。

当二套房成为普遍的需求,每一个为二套房奋斗的家庭,他们也成为了夹心层的一员。

『写在最后 』

其实在制度层面,我们是否正在为消灭夹心层做努力呢?有的,人才公寓其实就是在消灭夹心层。只可惜在执行层面不接地气,闹出了诺奖得主免100平米房租这样的笑话。

在资源层面,我们的努力少吗?保障型住房的供给量其实并不少,只是在实践过程中,很多的保障房由于诸多原因少了一份保障,多了一份市场。

夹心层问题可怕吗?

可怕,如果有一天,夹心层们为了逃离而自甘堕落,那整个社会将失去前进的动力。

但更可怕的是什么?

更可怕的是夹心层消失了,不是被制度和公共资源消灭的,是被房价消灭了。

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