最近，8月楼市数据出炉。TOP100房企实现单月操盘金额5190.1亿元，环比上个月基本持平，虽然同比降低32.9%，但降幅已经收窄6.8%。具体来看，央企率先企稳，优秀民企也有所改善。
这也初步验证了万科郁亮坚持市场在筑底的判断。虽然，大方向上，目前还远未能到回顾这段艰难行业历史，去做出是非功过评判的时候。但局部回顾那些走过的那些路，也许更有利于清晰未来的方向。
今天想选择一家50强房企，它身上有很多不躺平的民企的缩影，来看看它是如何度过寒冬。
在8月30日，雅居乐集团发布了今年上半年业绩报告。中报显示，截至2022年6月30日，雅居乐实现营业收入316.45亿元，营收结构进一步优化。我们通过拆解它的业绩情况，回顾这半年，它究竟做对了什么？
守住还债和交付底线 获得外界信任
现在，外界对地产行业最担忧有两点，一是财务违约，公司暴雷；二是房子交付不能按时按质。房企也深谙其道。
在今年半年报业绩会议上，许多地产大佬也提及了这两点。龙湖董事长吴亚军在半年报会议上提及，保证资金安全，房企才有穿越周期的底气；并且无论行业如何，龙湖都会坚定按时高质交付房子。万科董事长郁亮也在半年报会议上提及，稳预期问题其实是信心问题，要非常重视财务安全等。
今年上半年，这些盈利的房企，也大都守住了这两条底线，按时还债，按时按质交楼。雅居乐也是如此。
今年前8个月，雅居乐按时甚至提前还债，守住了还债底线；交付上，截至2022年6月30日，雅居乐实现了2.7万户的成绩。这些赢得外界信任的举措，都为其今年上半年良好的销售业绩奠定基础。
一、合理安排偿债计划，守住财务底线
据克而瑞统计，从2021年起，100多家房企的境外发债到期额暴涨，2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿以上，叠加现在的形势，其实是属于最危险的三年，这也是很多房企这两年都提心吊胆的原因。
但雅居乐在今年上半年，通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，实现了上半年各项到期债务均按时偿还，展现出良好的企业信用和偿债能力。
这其中，包括3月赎回5亿美元的6.7%优先票据；5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额；5月回购并全数转售本金总额为6.92亿元的14.5亿元5.9%公开境内公司债券，此债券于2024年到期。
不仅如此，8月份是雅居乐的偿债高峰。但雅居乐也不疾不徐，如数还上了。在8月11日、8月22日、8月25日发布三份公告，累计偿还超过26亿元债务。
8月30日，雅居乐再次发公告称，已将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。而它下一笔到期的美元债，则是2025年1月。这意味着，雅居乐在往后两年的境外债上，可以长舒一口气了。
据半年报显示，截至2022年6月30日，雅居乐总借贷为702亿元，相比去年减少137.04亿元，净负债比率降至48.3%，实际借贷利率降至5.59%；持有的现金及银行存款总额为259.3亿元。而且，雅居乐7、8月份偿还的债务并未体现在半年报中。这意味着雅居乐当前的实际负债率比半年报披露的更低。
此外，雅居乐不仅还完了今年的美元债，还通过多渠道融资，增加公司现金流，这也增加了外界对雅居乐的信心。
比如雅居乐于6月通过香港的英皇道柏架山道项目公司，获授予本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资，并签订优先融资补充协议。银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元，同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。
这一举动，也获得了外界肯定，说明雅居乐在为自己的未来积极奔走，没有随大势躺平。
二、前6月交付2.7万户，守住交付底线
在去年房企陆续暴雷时，许多消费者开始担心，明年究竟会有多少烂尾楼？
今年7月，停贷风波蔓延，让市场再度跌入低谷。但也让更多地产商意识到了保交付的重要性。今年半年报会议上，就有许多地产大佬发言都提及，公司会全力保交付。这不仅是政治正确，也是企业获得社会信任的基础。
保交付也是雅居乐上半年的重要工作，经过全力推进，上半年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付，交付总量超过2.7万户、254万平方米。
营销持续发力，实现降本增效
据半年报显示，上半年雅居乐的地产业务保持平稳，预售金额达394.5亿元，对应预售建筑面积307万平方米，预售均价为12848元/平方米，销售及营销成本和行政费用下降4.5亿元，同比下降14.2%。
要获得良好的营销成绩，除了财务稳健，按时交付，给外界传递积极正面的形象外，也离不开优秀的项目位置和有效的营销策略。
有位地产集团营销总和明源君提及，今年上半年之所以公司的业绩和排名有大幅上升，主要是由于市场不好，很多同行都开始躺平。但他们很努力，公司上下都抱着势必完成指标的信念，所以逢山开路，遇水搭桥。
雅居乐也是如此，上半年，除了倚靠之前良好的土地布局外，在营销上也积极发力。
比如今年春节期间，雅居乐仍坚持推出春节不打烊的活动，果断提前铺排，做好线上线下造势引流。而且，相比其他售楼处只留守2~3人接待客户，雅居乐一线营销人员在初二就已经全员到岗，给客户耐心讲解。
还有，今年4月，雅居乐还独家举办全国性的主播选拔比赛，集结全国80多名营销人员参与PK。而且要求直播内容必须与项目推介挂钩，且把留资和留资有效性作为考核大项，超过30%。
通过这一场热烈的主播选拔比赛，让各区域踊跃参与，这样既树立了营销IP，也通过比赛获得了巨大的外部流量。最终，这个为期一个月的直播大赛，收获观看量17万人次，评论7万条，留资1500条。
当然，雅居乐能通过线上营销获利，也和它搭建好了线上营销团队，配备了齐全的营销工具有关。现在雅居乐线上营销团队就有100人，分工明确，专人专岗。
线上线下营销也早已打通，建立了标准化流程，形成闭环。即线上获得客户留电后，及时了解客户需求，在线上售楼处进行线上带看，最后将意向客户匹配到线下项目，进行承接。
综上，雅居乐在线下和线上都积极迭代打法，不躺平，这也有利于雅居乐今年上半年实现盈利。
多元业务收入占比提升，“第二增长曲线”步入收获期
在行情好时，便有许多开发商发布过多元化战略，希望不断拓宽自己的护城河，在未来要穿越周期时，能助自己一臂之力。
雅居乐也不例外。这些年，它在保障地产主业稳定的前提下，一直在积极探索合适的多元化业务，目前已有所收获。截至2022年6月30日，雅居乐来自多元业务收入为78.69亿元，收入占比24.9%，同比提升8.1个百分点。
一、多元化业务初见成效，物业成绩亮眼
这其中，物业板块的雅生活表现尤其亮眼，物业管理收入较去年同期上升31.7%，持续为雅居乐提供稳健的收入。
2022年上半年，雅生活积极应对市场周期波动，灵活调整业务策略，在这半年里，成功获得多个高质量的非住宅业态项目，服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目，充分显示全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。
截至2022年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。其中，雅生活第三方市场拓展面积持续稳居行业前列，显示出可持续的增长韧性。
而且通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张，雅生活第三方项目合约面积（含控股成员企业）达5.585亿平方米，包括新增合约面积超过4320万平方米，较于2021年12月31日增长8.4%，占总合约面积的79.1%，是雅生活规模增长的主要来源。
还有，环保业务方面，截至2022年6月30日，环保业务成功获取多个《危险废物经营许可证》，新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态，加速了产能转化，释放有效产能。
与此同时，旗下产业园建设进度加快，目前三江口节能环保生态产业园建设总体进度超过50%，已全面进入设备安装阶段。
这些多元化业务的稳健推进，也增加了外界对雅居乐的信心。
二、探索新赛道，小步尝试有潜力领域
雅生活的营收亮眼，不是雅居乐的偶然运气。这和它探索勇于小步尝试有潜力领域的习惯有关，现在，雅居乐也在积极开拓具有增长潜力的“新赛道”。
中报显示，雅居乐已布局新能源汽车及调味品行业的新赛道，分别成为WM Motor Holdings Limited（威马）和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。而凭借旗下地产开发与物业管理等多元业务布局，雅居乐将在销售和品牌推广方面与威马汽车及珠江桥形成协同效应。
资料显示，威马是电动汽车技术引入到中国主流市场的先驱之一，已于2022年6月完成向香港联合交易所有限公司（港交所）递交上市申请书。
目前，雅居乐持有威马6.46%股权。一旦威马成功上市，为雅居乐带来可观的投资回报的同时，也将推动双方在品牌、销售与服务网络、充电设施开发、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面合作的大发展。
结语
在最艰难的半年，雅居乐能稳步应对、实现盈利，是因为它并非单点突破，而是全方位发力。
这半年里，雅居乐按时还债，积极融资，优化财务结构，所以赢得外界信任；优化土地布局，销售持续发力，主动为自己造血；而且，以往孵化的多元化业务，也初步发展成熟，这进一步拓宽了护城河。
现在，地产行业还在缓慢筑底恢复，有策略地坚持下去，会让你更强大。正如《海边的卡夫卡》说，“当暴风雨过去，你不会记得自己是如何度过的，你甚至不确定，暴风雨是否真正结束了，但你已不再是当初走进暴风雨里的那个人了。”
来源：明源地产研究院