这一次,雅居乐稳了

最近,8月楼市数据出炉。TOP100房企实现单月操盘金额5190.1亿元,环比上个月基本持平,虽然同比降低32.9%,但降幅已经收窄6.8%。具体来看,央企率先企稳,优秀民企也有所改善。

这也初步验证了万科郁亮坚持市场在筑底的判断。虽然,大方向上,目前还远未能到回顾这段艰难行业历史,去做出是非功过评判的时候。但局部回顾那些走过的那些路,也许更有利于清晰未来的方向。

今天想选择一家50强房企,它身上有很多不躺平的民企的缩影,来看看它是如何度过寒冬。

在8月30日,雅居乐集团发布了今年上半年业绩报告。中报显示,截至2022年6月30日,雅居乐实现营业收入316.45亿元,营收结构进一步优化。我们通过拆解它的业绩情况,回顾这半年,它究竟做对了什么?

守住还债和交付底线   获得外界信任

现在,外界对地产行业最担忧有两点,一是财务违约,公司暴雷;二是房子交付不能按时按质。房企也深谙其道。

在今年半年报业绩会议上,许多地产大佬也提及了这两点。龙湖董事长吴亚军在半年报会议上提及,保证资金安全,房企才有穿越周期的底气;并且无论行业如何,龙湖都会坚定按时高质交付房子。万科董事长郁亮也在半年报会议上提及,稳预期问题其实是信心问题,要非常重视财务安全等。

今年上半年,这些盈利的房企,也大都守住了这两条底线,按时还债,按时按质交楼。雅居乐也是如此。

今年前8个月,雅居乐按时甚至提前还债,守住了还债底线;交付上,截至2022年6月30日,雅居乐实现了2.7万户的成绩。这些赢得外界信任的举措,都为其今年上半年良好的销售业绩奠定基础。

一、合理安排偿债计划,守住财务底线

据克而瑞统计,从2021年起,100多家房企的境外发债到期额暴涨,2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿以上,叠加现在的形势,其实是属于最危险的三年,这也是很多房企这两年都提心吊胆的原因。

但雅居乐在今年上半年,通过加强现金流管理,合理安排偿债计划,实现了上半年各项到期债务均按时偿还,展现出良好的企业信用和偿债能力。

这其中,包括3月赎回5亿美元的6.7%优先票据;5月全额偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额;5月回购并全数转售本金总额为6.92亿元的14.5亿元5.9%公开境内公司债券,此债券于2024年到期。

不仅如此,8月份是雅居乐的偿债高峰。但雅居乐也不疾不徐,如数还上了。在8月11日、8月22日、8月25日发布三份公告,累计偿还超过26亿元债务。

8月30日,雅居乐再次发公告称,已将足够资金存入指定银行账户,用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。而它下一笔到期的美元债,则是2025年1月。这意味着,雅居乐在往后两年的境外债上,可以长舒一口气了。

据半年报显示,截至2022年6月30日,雅居乐总借贷为702亿元,相比去年减少137.04亿元,净负债比率降至48.3%,实际借贷利率降至5.59%;持有的现金及银行存款总额为259.3亿元。而且,雅居乐7、8月份偿还的债务并未体现在半年报中。这意味着雅居乐当前的实际负债率比半年报披露的更低。

此外,雅居乐不仅还完了今年的美元债,还通过多渠道融资,增加公司现金流,这也增加了外界对雅居乐的信心。

比如雅居乐于6月通过香港的英皇道柏架山道项目公司,获授予本金总额为8.94亿港元2024年到期的夹层融资,并签订优先融资补充协议。银团定期贷款的本金总额为8.25亿港元,同时延长现有银团定期贷款到期日至2024年。

这一举动,也获得了外界肯定,说明雅居乐在为自己的未来积极奔走,没有随大势躺平。

二、前6月交付2.7万户,守住交付底线

在去年房企陆续暴雷时,许多消费者开始担心,明年究竟会有多少烂尾楼?

今年7月,停贷风波蔓延,让市场再度跌入低谷。但也让更多地产商意识到了保交付的重要性。今年半年报会议上,就有许多地产大佬发言都提及,公司会全力保交付。这不仅是政治正确,也是企业获得社会信任的基础。

保交付也是雅居乐上半年的重要工作,经过全力推进,上半年,雅居乐在广州、佛山、北京、上海等20座城市完成了75个项目的交付,交付总量超过2.7万户、254万平方米。

营销持续发力,实现降本增效

据半年报显示,上半年雅居乐的地产业务保持平稳,预售金额达394.5亿元,对应预售建筑面积307万平方米,预售均价为12848元/平方米,销售及营销成本和行政费用下降4.5亿元,同比下降14.2%。

要获得良好的营销成绩,除了财务稳健,按时交付,给外界传递积极正面的形象外,也离不开优秀的项目位置和有效的营销策略。

有位地产集团营销总和明源君提及,今年上半年之所以公司的业绩和排名有大幅上升,主要是由于市场不好,很多同行都开始躺平。但他们很努力,公司上下都抱着势必完成指标的信念,所以逢山开路,遇水搭桥。

雅居乐也是如此,上半年,除了倚靠之前良好的土地布局外,在营销上也积极发力。

比如今年春节期间,雅居乐仍坚持推出春节不打烊的活动,果断提前铺排,做好线上线下造势引流。而且,相比其他售楼处只留守2~3人接待客户,雅居乐一线营销人员在初二就已经全员到岗,给客户耐心讲解。

还有,今年4月,雅居乐还独家举办全国性的主播选拔比赛,集结全国80多名营销人员参与PK。而且要求直播内容必须与项目推介挂钩,且把留资和留资有效性作为考核大项,超过30%。

通过这一场热烈的主播选拔比赛,让各区域踊跃参与,这样既树立了营销IP,也通过比赛获得了巨大的外部流量。最终,这个为期一个月的直播大赛,收获观看量17万人次,评论7万条,留资1500条。

当然,雅居乐能通过线上营销获利,也和它搭建好了线上营销团队,配备了齐全的营销工具有关。现在雅居乐线上营销团队就有100人,分工明确,专人专岗。

线上线下营销也早已打通,建立了标准化流程,形成闭环。即线上获得客户留电后,及时了解客户需求,在线上售楼处进行线上带看,最后将意向客户匹配到线下项目,进行承接。

综上,雅居乐在线下和线上都积极迭代打法,不躺平,这也有利于雅居乐今年上半年实现盈利。

多元业务收入占比提升,“第二增长曲线”步入收获期

在行情好时,便有许多开发商发布过多元化战略,希望不断拓宽自己的护城河,在未来要穿越周期时,能助自己一臂之力。

雅居乐也不例外。这些年,它在保障地产主业稳定的前提下,一直在积极探索合适的多元化业务,目前已有所收获。截至2022年6月30日,雅居乐来自多元业务收入为78.69亿元,收入占比24.9%,同比提升8.1个百分点。

一、多元化业务初见成效,物业成绩亮眼

这其中,物业板块的雅生活表现尤其亮眼,物业管理收入较去年同期上升31.7%,持续为雅居乐提供稳健的收入。

2022年上半年,雅生活积极应对市场周期波动,灵活调整业务策略,在这半年里,成功获得多个高质量的非住宅业态项目,服务包括北京冬奥会等国际重大赛事场馆项目,充分显示全业态服务能力及行业领先的品牌影响力。

截至2022年6月30日,雅生活在管面积及合约面积分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。其中,雅生活第三方市场拓展面积持续稳居行业前列,显示出可持续的增长韧性。

而且通过市场拓展、收购整合等方式迅速扩张,雅生活第三方项目合约面积(含控股成员企业)达5.585亿平方米,包括新增合约面积超过4320万平方米,较于2021年12月31日增长8.4%,占总合约面积的79.1%,是雅生活规模增长的主要来源。

还有,环保业务方面,截至2022年6月30日,环保业务成功获取多个《危险废物经营许可证》,新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态,加速了产能转化,释放有效产能。

与此同时,旗下产业园建设进度加快,目前三江口节能环保生态产业园建设总体进度超过50%,已全面进入设备安装阶段。

这些多元化业务的稳健推进,也增加了外界对雅居乐的信心。

二、探索新赛道,小步尝试有潜力领域

雅生活的营收亮眼,不是雅居乐的偶然运气。这和它探索勇于小步尝试有潜力领域的习惯有关,现在,雅居乐也在积极开拓具有增长潜力的“新赛道”。

中报显示,雅居乐已布局新能源汽车及调味品行业的新赛道,分别成为WM Motor Holdings Limited(威马)和广东珠江桥生物科技股份有限公司的股东。而凭借旗下地产开发与物业管理等多元业务布局,雅居乐将在销售和品牌推广方面与威马汽车及珠江桥形成协同效应。

资料显示,威马是电动汽车技术引入到中国主流市场的先驱之一,已于2022年6月完成向香港联合交易所有限公司(港交所)递交上市申请书。

目前,雅居乐持有威马6.46%股权。一旦威马成功上市,为雅居乐带来可观的投资回报的同时,也将推动双方在品牌、销售与服务网络、充电设施开发、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面合作的大发展。

结语

在最艰难的半年,雅居乐能稳步应对、实现盈利,是因为它并非单点突破,而是全方位发力。

这半年里,雅居乐按时还债,积极融资,优化财务结构,所以赢得外界信任;优化土地布局,销售持续发力,主动为自己造血;而且,以往孵化的多元化业务,也初步发展成熟,这进一步拓宽了护城河。

现在,地产行业还在缓慢筑底恢复,有策略地坚持下去,会让你更强大。正如《海边的卡夫卡》说,“当暴风雨过去,你不会记得自己是如何度过的,你甚至不确定,暴风雨是否真正结束了,但你已不再是当初走进暴风雨里的那个人了。”

来源:明源地产研究院

$雅居乐集团(03383)$ 

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全部评论

价值趋势投资家09-09 23:09

房价下跌为什么会静悄悄的?
第一:现在的房价是加杠杆涨起来的,加了杠杆后涨起来快但是跌起来更快,这个大家可以参考2015年的股市,上证指数从2014年6月2048点涨到2015年6月5178点用了一年的时间,从5178点跌到2850点子用了三个月时间,这次上涨和下跌都是杠杆引起,跌幅非常快。实际房价跌起来不会是大家想象的平滑的下跌,因为从2015年开始购房的大多都是加杠杆的,这样跌起来会因为杠杆助跌,下跌很快。
第二:很多人亏钱了或者被套住了一般不会给自己身边人大肆宣传,只有赚钱了或者资产升值了才会给身边人炫耀,这个就是人性。就像炒股的一样亏钱的时候都说做长线,都不说自己水平差自己错了被套牢了。房子一样,拥有多套住房的都是想着卖了房子发财的,当价格下跌后发现无法售出就开始说自己是刚需。房价下跌后他们是不会到处宣传的,所以都是静悄悄的。
第三:新闻一般都是发生过的事情,当我们看到一些新闻开始说哪里房价下跌多少多少的时候,实际那里的房价已经跌过了,跌过了才会报道。

金钱的魅力09-09 19:23

销量回升才算稳了

小艺投研笔记09-09 19:19

老师好,中秋快乐!今天权重股和篮筹涨,只涨指数,其它股票涨得不多,今天小盘股大部分在跌,是不是现在市场没有故事可讲,极有可能准备换方向,讲故事的没搞头了,所以接下来是不是可以关注一些低估的白马股呢?

六六汉堡包09-09 19:12

大哥,去年下半年基数已经很低了,再跌1/3还叫企稳?