2022年以来，在稳增长主基调以及房地产行业风险加速出清下，房地产行业受到市场极大关注。近期，全国多地楼市迎来松绑政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等多种措施齐齐发力。
可以说，被按在地上摩擦很久的地产板块终于迎来了确定性的趋势。市场认为，整个地产比板块以及相关产业链今年大概率会在政策的呵护下走出独立的行情。
那么问题来了，地产行业的普涨能够持续吗?
如果答案是否定的，在结构分化的市场里，你是会选择股价弹性更大的中小型房企；还是如中国海外发展、华润置地这样的价值蓝筹，享受“稳稳的幸福”？
以3月30日为例，当天地产概念股再度走强：
南国置业、光明地产、泰禾集团等纷纷涨停。这种涨势也感染了内房股：融创中国收复失地大涨18%，中国奥园15%、佳兆业等出险房企也有接近10%的涨幅。
而千亿以上市值的地产公司涨幅稍弱，中国海外发展涨幅约3%，招商蛇口涨近4%、华润置地涨超4.5%，保利发展、万科A涨超5%。
综合来看，全面普涨的行情之下，大盘蓝筹股的涨势确实不如小规模房企甚至是出险房企。
历史不会重复，但会有相同的韵脚。历数地产江湖，曾经诞生过许多与330当天一样的高光时刻：中国奥园、佳兆业、融创中国、甚至于恒大，在资本市场一度各领风骚；彼时像华润置地，中国海外发展等央企在资本市场很长一段时间都默默无闻，游资散户不屑一顾。
原因很简单：毫无惊喜。这个惊喜，当然是股价的惊喜。
回顾出险房企的发展历程，他们的发展模式其实和股价的走势非常吻合：跑马圈地，高杠杆、高周转撑起了规模，也撑起了股价；但高周转模式一旦不可持续，股价一泻千里也并不稀奇。
反观蓝筹市值股，像万科、华润置地和中海之流，乏人问津的原因也不难理解。
以$中国海外发展(00688)$ 为例：上市30周年，股价翻了60倍。除却1998年遭遇亚洲金融危机和2021年因贸易战遭遇外资净卖出，股价大跌超过45%以外，其余时间，中海的股价都是慢慢涨的趋势。
在中海身上，你很难看到一天动辄20%上下的涨跌幅。这是中海的特点，也是所有上市央企的特点，确实毫无“惊喜”可言。
但这样的股价走势，却非常契合中海的发展风格：
基本面上，作为中国最赚钱的房地产企业，销售、营收、净利润都在持续增长，不仅长期保持行业最低的杠杆区间，也保持行业最稳定的分红比例（近两年派息均超100亿港元），中海这样的全能型选手，今年的业绩表现依旧能打：
1、收入保持双位数增长，归母净利润行业领先：2021年实现营业收入人民币 2,422.4 亿元，同比增长 30.4%。归母净利润401亿，净利润率达 16.6%；2021 年底每股资产净值达人民币 31.39 元，股本回报率为 12.2%。
2、资产负债处于行业最低区间：报告期内中海的资产负债率 58.9%，净借贷比率为 32.3%；持有现金人民币1,309.6亿元；
3、融资成本处于行业最低区间：年内，中海加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。
4、城市市占率领先：一线城市北上广深和香港的合约销售额超人民币1,000亿元，在31个城市的市场占有率位居当地前三名.
5、股息率位于行业前列：计划派发每股末期股息76港仙，连同中期派发之股息，全年合共每股派息121港仙，派息率30.1%，派息较上一年度增长2.5%。
6相关多元化：“今天（住宅）、明天（商业）、后天（创新业务）”业务布局已成，且“明天”业务对收入的贡献占比在持续提升。商业资产管理收入达人民币 51.7 亿元，同比增长 17.4%。
我们常说，中国并不缺钱，缺的是优质的资产。中国的股市也不缺上市公司，申请上市的依然排成长队，缺的是靠谱的、能够稳定回报投资者的上市公司。中海、华润、保利等央企显然属于后者。
分化，是2021年地产行业财报季最核心的关键词：
接近70%的A股房企发布业绩预亏公告，内房股延迟公布2021年年报的企业名单还在增加；
而像中海、华润置地、保利发展和招商蛇口等这类央企地产，则是赢得了自从2008年以来的全面压倒性胜利。
值得注意的是，今年一季度，长期以来股价“毫无惊喜”的大盘蓝筹股，如中海、华润置地、保利发展等，在今年这样的市场行情之下，股价表现可圈可点。
截止3月30日：中海股价涨幅约30%，华润置地、保利发展、招商蛇口涨幅接近15%。
以至于江湖流传一个新的段子：2008年以前看“招保万金”，2022年以后看央企四大天王“中华保招”。
细数这些央企的共同点，其实非常清晰：低杠杆、稳增长、高利润。这些优点在规模突进的时代并不突出，但在黑铁时代，每一项都是房企更进一步的重要筹码。
房地产的终局，还是房地产。但结构优化会替代规模扩张成为下一轮周期的发展主线。
经历了深度调整的地产行业，随着政策“稳增长”定调和政府工作报告的允许各地“因城施策”开展房地产政策调整。政策的预期非常明确，但民营房企的出清还将持续，因为房地产的去金融化是长期任务。
在这样的背景之下，未来地产格局的发展是头部房企的天下，而央企的优势会更加明显，像中海这种稳健型房企将会迎来历史性的发展机遇。
一直以来，买地产股，究竟选弹性更大的民营房企，还是稳健经营的央企国企，各有各的观点。这背后，其实是两种投资理念的博弈：机会主义和价值投资。这两种投资理念很难说清楚孰优孰劣，端看自己的投资体系和投资逻辑，叠加市场热点和风格选择。
但在这样充满不确定性的市场中，地产股的投资偏好就显得尤为重要。你会怎么选？