【悬赏¥888】中国金茂有没有机会 成为中国地产股新龙头?

3月是年报集中发布的时节,地产股已经出台的年报褒贬不一,股价也是明显两极分化。市场对地产股最大的敏感点,还是在行业的永续性发展上。各个地产公司为保持企业健康持续性发展,也是牟足了劲,其中,中国金茂的“城市运营模式”被广为关注,在众多地产股中独树一帜。


那这种模式会是未来房企最好的“拿地抓手”吗?[想一下]

中国金茂有没有机会,成为继万科A、中国恒大、融创中国之后的地产股新龙头?

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业绩解读供参考:


中国金茂,别人造房,我们造城

一、从2019年年报数字,看中国金茂未来业绩

中国金茂2019年年报出台,一如既往的稳健中,带着明显的亮色。2019年中国金茂收入433.6亿元,同比增长11.9%,归母利润约64.52亿元,同比增长23.8%。

相对于其他房企,金茂的产品都是精工细作,技术含量较高,结利的周期相对也要长一些。所以当期433.6亿的营业收入和64.5亿的归母利润已经不错,明年的年报中,营业收入会大幅提升,市盈率也会因此明显下降。

2020年,公司设定的销售目标是2000亿元,而2020年的可售货值可以达到3110亿元,去化率为65%便可以达成预定目标。预计2021年和2022年,可以分别实现2500亿和3000亿元的销售目标。top20房企都是销售额超过千亿的大型企业,未来三年能持续保持在20%以上的增速,实属不易。按照这个增速,5年后中国金茂有望跻身TOP10行列。

央企的一大优势,就是凭借良好的信用,拿到更低的融资成本。2019年,中国金茂平均借贷成本为4.94%,比2018年降低了0.17个百分点。在当前整体环境趋向低利率的大背景下,这个数字在2020年仍将进一步降低,直接提升项目的毛利率。

2020年,中国金茂新增土储1390万平方米,其中79%位于一二线城市,平均地价为7525元/平方米,同比下降了7.4%。其中,来自城市运营贡献的新增土储,占金茂全年新增土储的40%。未来,城市运营拿地的比例会进一步提升,预计占比可以达到60%,这将大大提升开发项目的毛利率,在招拍挂+限价的行业背景下,这种城市运营的能力,是一个核心竞争力。

二、中国金茂的城市运营,是地产开发最宽的护城河

关于中国金茂的城市运营,很多人恐怕会和一些特色小镇或者产业新城等概念相混淆,对中国金茂来说,这是未来发展的核心竞争优势,下面就详细阐述一下吧。

近几年来,地产股的估值一直不高,大部分都保持在10PE以下,越来越有银行化的趋势,这与上市房企动辄几十甚至数百亿的净利润形成了鲜明对比。究其原因,在于很多投资者都对商品房的增长前景保持悲观,认为房地产开发,尤其是房地产住宅开发,已经是一个夕阳产业,缺少永续性。

结合2019年商品房销售面积出现负增长的大背景来看,这种论调也不是没有道理。房地产开发业务确实已经过了高速增长期,开始进入平缓发展的状态。但行业是行业,企业是企业,有一家房企就走出了一条完全不同的道路。十年之后,我们耳熟能详的很多房企营业收入可能已经大幅萎缩,甚至其主营业务都会发生很大变化,但至少我们会有很大信心看到这家公司仍然出现在地产开发的最前沿,并会几倍于现在的业务体量,这就是中国金茂。

2019年,中国金茂销售额达到了1608亿元,位居上市房企的第18位,比2018年提升了6位。和增长了328亿销售额一样引人瞩目的是,2019年当年中国金茂回款超过了1500亿,年度回款率超过了93%,这在2020年这个现金为王的特殊年份,是一个非常大的优势,不仅可以确保债务安全,更有利于企业增速的进一步提升。

快速增长的销售业绩,和充沛的现金流,还不是中国金茂被看好的最主要理由。凭借“双轮两翼”战略,其独有的“城市运营”体系,才是地产界最宽的护城河。

很多人对商品房开发有很深的误读,仅凭表面的数字就判定,房地产这个行业已经进入瓶颈期,并认为这是由于房价高企造成的购买力不足所引起的。这是一个广为流传的误解,如果真的因为房价太高导致购买力大幅萎缩,还要这么严格的宏观调控做什么呢?房子都没人买了,还需要“限购”和“限贷”吗?更何况,在很多城市商品房销售额下降的同时,二手房成交额却连年上涨,这就是购房需求仍然旺盛的最好说明。

事实上,现在商品房成交数字增速下降,最主要的原因并不是出在需求端,而是出在供给端。全国一二线城市,经过了20多年的大力开发,核心城区的土地储备均已经严重不足,很多城市的商品房用地是连年下降的。有地才有房,有房才有客,连地都没有的房企,又怎么能担得起“地产商”的名号?

根据相关政策,新出让的土地必须要进行“招拍挂”,每一次热点城市配套较好的地块出让的时候,都是各房企之间的白热化大战。一块被看好的待开发用地,加价数十轮甚至数百轮都不足为奇。为了拿到足够的优质土储,各家房企研制了众多杀手锏,有发展商业的,有擅长文旅、康养的,也有热衷于打造特色小镇或者开发产业园区的。

这些方法,其实都容易复制,事实上现在每一种拿地套路,都有好几家企业做得不错。但这些模式都只是完成了一个“点”,而且诸房企之间也日渐同质化,彼此优势都越来越不明显。真正能建设出一个“面”,甚至是一个“体系”的,只有城市运营模式。而在城市运营层面上,形成了规模和口碑的,只有中国金茂一家。

一般的“产业小镇”或者”产业园区”,都是远离主城区的,其内容基本上就是厂房、办公室与住宅的结合。由于地段偏远,周边配套往往严重缺乏,开发出来的住宅就成了工厂宿舍区,品质往往较低。从售价和去化速度角度来说,也很难让人满意。

中国金茂的城市运营与此有着根本不同,是通过规划驱动和资本驱动,协助解决地方政府在技术和资金上的难题,再造一个全新的具有丰富城市配套的新城区。所开发区域里,不仅有产业、有住宅,还有商场、医院、学校这样的居住生活必须设施,有些还会有酒店、剧场等高端配套。

从无到有,凭借着中国金茂的央企实力与能力,短短数年便能在一张白纸上打造出一个新的城市中心区。其他开发模式,卖完住宅最多能提供一些商场或者文旅设施,而中国金茂的城市运营则在提供一个不断创造就业和税收的产业体系。

城市运营对企业的资金实力与资源整合能力要求都很高,从资金成本上基本就把普通民企排除在外了。即便是央企,具有如此专业能力和态度,也不是一件容易的事情。中国金茂的城市运营有以下几大特点:

1、先做城,后做产。

城,是要容纳人们衣食住行的,让人们愿意和自己的家人一直住在这里,这才是城市的意义。而人们长期居住在这个地方,自然需要相关的产业来提供就业和发展,这才有了“产”的概念和发展。所以先做城,后做产,这才符合人们的生活逻辑。

这个道理大家都明白,但前期用几年的时间来做城,期间没有回报,这对企业的能力和实力都是一个巨大的考验,仅此一项便让绝大多数房企对城市运营的模式望而生畏了,毕竟现在的主流开发模式追求的是高周转,即便是顶级房企,其负债能力也无法满足“先做城,后做产”的需要。

2、双轮两翼战略

做城需要一个态度。一个全部售出铺位的商场无法有效管理,一个缺少“持有”的城市也是无法保证长期发展和运营的。中国金茂“开发+持有”的双轮,与“服务+金融”的两翼,是城市运营的有效保障。只有地产开发和持有运营高效结合,才能真正打造出一个全新的“城”来。

在一个数百万平米的城市新中心区中,酒店、剧场、学校、医院这样的大型持有业态,是对整个板块居住品质最好的保证。这些业态不仅仅需要硬件的支持,更需要长期持续地经营和维护,它们是城市的基础架构,没有足够的耐心和能力,无法完成此任,更无法与市民们“对美好生活的向往”一起与时俱进。

3、城市运营为核心。

中国金茂的城市运营地块一般都在数百万平米甚至更大,对规划和资金的要求都是非常高的。中国金茂在接手地块之前,会从全国产业发展趋势的高度,结合城区内在机理的特殊性,进行全面的规划。生态模式中,可以有金融中心、产业基地,也可以有健康、养老社区,甚至农业硅谷。这些业态,完全是根据地方特色和需求而设计,并整合了全球性资源来落实,充分保证了其长期生命力。

在实施过程中,中国金茂还可以提供大量资金来支持规划的有效落实,直至打造出理想的升级城市。不管是以航运和客运为中心,容纳了4000家金融、保险、银行等企业的上海北外滩,还是以科技研发、医疗健康为核心的长沙梅溪湖,都已经成了经典的标杆之作。

4、绿色战略

真正的城市运营,不是为了短期经济效益而存在,而是要与市民们一起成长,一起发展,让城市的自我升级属性全面得到体现。在经过了数十年的透支性发展历程后,中国已经在全社会层面大力发展环保生态,这是长治久安的大方向。

绿色和科技,一直是中国金茂所开发产品的标签。这不仅仅能直接提升产业用户和普通住户的生活品质,降低对城市生态环境的负面压力,而且由于前期费用巨大,直接形成了一条宽广的护城河,只有中国金茂这样有能力长期持有并运营众多业态的房企,才能充分承担并转化高昂的前期投入。长沙梅溪湖的污水源热泵和上海北外滩的环保幕墙等典型案例,在实际使用中都已经产生了非常积极的效果,这些经验也将随着中国金茂的快速发展步伐,不断复制和升华。

自从2011年开始启动长沙梅溪湖项目以来,中国金茂在十年的时间里,年销售额从110亿提升到了1608亿,增长了14.6倍之多。依托强大的城市运营能力,快速积累的优质土储2019年就达到1.1万亿(权益金额约6350亿),至今已经确定的城市运营项目达到了20个,这足以满足未来3年中销售额年增长25%的要求,在TOP20房企中优势明显。而企业估值,也会随着大量的高效业态不断进入利润产出期,而得到不断提升。

比起那些等待分配土地的房企,中国金茂创造土地的能力,可以确保其始终拥有巨大的土地储备,而持有的优质业态则会在城市运营中不断得到价值提升。这一优势,正随着“城,人,产”模式的逐步完善而进一步增强,时间是有些房企的敌人,却是中国金茂的朋友。

中国金茂,别人造房,我们造城,未来就是这么创造的!

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精彩评论

朱酒03-27 11:14

从目前中国金茂的规模来看,5年内要成为绝对的行业龙头是有难度的,但成为地产股龙头还是有很大机会。万科是20多年的行业龙头,但在2015年开始的那轮大跃进中,被恒大和碧桂园追上,近3年融创又持续发力,现在恒、碧、万、融已经形成了地产第一军团,其他TOP10房企的综合能力与它们还是有明显差距。
但从目前的表现来看,恒、碧、万这三强的增速在明显下滑,万科去年的权益金额已经出现负增长。与它们相比,融创在增速上一枝独秀,但庞大的体量下,每年能保持15%~20%之间的增长就已经很好了。这个增速在所有千亿以上市值的大企业中也可谓优秀,未来5年,即便是贵州茅台、格力电器、中国平安、招商银行这些A股标志性企业,要实现20%的增速难度也是不小。
其他TOP20房企,大体上每年增速保持在15%左右是主流,5年内一定会有人掉队。中国金茂的城市运营,可以算是土地获取方面的最强模式。想复制这个模式,民企资金能力不足,央企主观意愿不强,金茂通过数年的努力,已经建立了良好而又广泛的口碑。未来的发展过程中,高毛利而又充足的土地供应,可以确保金茂在5年内都能实现25%左右的增速,这种确定性在千亿房企中是最强的。以此推算,5年后金茂可以达到5000亿销售额,进入TOP10是大概率。
金茂的产品是慢工出细活,但出品必是精品,口碑不言而喻。只是工期的延长导致了当前结算速度偏慢,预计2020年年报净利润便可大幅增加,可使其估值明显下降。毕竟2400亿已售未结是放在那里的,用不着担心太多。炒股炒的的是增速,当前的地产股龙头是融创,下半年到明年看中国金茂吧。

韵桦03-27 13:00

我觉得极有可能,中国金茂的模式优势未来将逐步释放,将加入前进。
1,在“金茂府+城市运营”的发展“双曲线”支撑下,中国金茂逐步成长为均衡发展的优等生,不仅突破千亿规模,并一直保持着高增长速度。去年,中国金茂业绩在TOP20房企中位居前列。
2,优秀的战略布局和土地储备是业绩稳定增长的支撑。基于对城市潜能的远见,2019年中国金茂持续“开疆拓土”。
3,中国金茂在保持业绩高质量增长的同时,保持了良好的收益情况。2019年,保持较强的盈利能力,74%的资产负债率位居行业低位,财务结构持续稳健。
4,中国金茂聚焦城市运营业务,凭借优质产品和服务、成熟的城市运营以及稳健的财务保持着高质量、高速度增长势头。未来,中国金茂将持续发挥“双曲线”模式优势,把握规模、利润、杠杆的平衡,强基铸品,加速迈入行业3000亿阵营。

XFHL木子03-27 22:04

中国金茂:规模之后的求稳信号,“双曲线”发展显后劲,5年内成为老大还是有难度的。成为地产股领头羊还是有可能的。扩张进行时,销售规模持续强势增长
近年来,中国金茂的销售规模复合增长率一直处于行业高位。
2011年,广渠金茂府首入市便夺得北京年度单盘销售冠军;
2012年,项目三期开盘再创售罄佳绩。根据当年财报数据,2012年因广渠项目的热销,金茂同年录得销售额134.45亿元,同比增长348.77%,首次突破百亿大关。
2015年,金茂规模超过200亿;
2018年,达到1280亿元,跨过千亿门槛。
粗略计算,中国金茂在2015-2018四年里的复合增长率达到了66.35%。
而刚刚过去的2019年,中国金茂年度合同销售金额创新高,达到1608.06亿元,同比增长高达25.63%。与此同时,中国金茂2019年回款金额也创历史新高,首次超过1500亿元。
2019年中国房产市场下行压力不断加大,中国金茂不仅实现销售回款双创新高,除此之外,年度归母净利润达到64.52亿元,同比增长24%,盈利能力表现优秀。
2019年,中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域,公司在北京、天津、上海、广州等49个核心城市,开发持有200余个项目。
通过梳理中国金茂2019年销售成绩单,可以看到,杭州、北京、温州、南京、宁波5大热点城市堪称金茂的“业绩五虎”,单城销售金额先后突破百亿,在金茂内部被称为2019年“百亿城市俱乐部”成员。
杭州是金茂2019年第一个实现单城签约销售额突破100亿的城市。北京接棒杭州,创造了单城签约销售额和回款额双双破百亿的佳绩。
“超级金茂府”抢眼,高端产品存在去化难题
中国金茂以“精工品质、绿色健康、智能科技”的高端定位和精品路线,推出金茂府、金茂悦、金茂墅三大产品线,引领中国高端住宅市场。
其中,众所周知的高端“府系”项目,以品质优异著称,是金茂的重要产品标签。
一直以来,金茂高增长和高回报同其通过少数高端项目获取更高回报率的模式息息相关。
据统计,截至目前,金茂在全国23个城市落地的42个金茂府,口碑和业绩均不俗,成为中国金茂实力持续增长的产品力保障。
北京未来金茂府60天销售金额突破50亿;上海西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩……
2019年,“超级金茂府”成为现象级,在全国各地表现抢眼。
广州天河金茂府、西安长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波海曙金茂府等项目,在全国各个区域的重点城市,都成为了当地楼市的标杆产品。
2019年,整个房地产行业开始收缩,市场销售明显放慢,持续加码的政策调控与日益增加的融资成本,高端项目陷入难入市、亏本入市、去化不佳的局面。
限售限价的压力多少也让一些项目陷入“卖也不是,不卖也不是”的境地。
与此同时,主打高端产品的中国金茂,过去一年里销售均价有小幅下降趋势。
2019年,中国金茂全年平均销售价格2.15万元/平方米,2018年这一数值为2.55万元/平方米。
加速城市运营布局,积极控制土地成本
“地王”二字曾经是金茂的标签之一。
然而,在2016年,金茂喊出了“坚决反对拿地王”口号。其拿地成本从2017年的1.43万元/平方米的均价,逐步下降至2018年的8000元/平方米,再进一步降至2019年的5300元/平方米。
可以看到的是,金茂在2019年拿地更加谨慎了,在“不拿地王”的同时平衡成本与利润、调整营收结构、推进混改、降低负债。尤其是2019年下半年,金茂所获地块大多数为底价或低溢价拿地。
在土地储备上,中国金茂2019年聚焦一二线城市,深耕现有城市,合理新增低成本土地储备高达1390万平方米,总土储达到 5846万平方米,并为2020年的销售准备了超过3000亿的可售货值。
拿地均价日益下降,有中国金茂主观的改变,也有城市运营项目带来的优势。
中国金茂董事会主席宁高宁表示,未来将不断夯实城市运营商定位,丰富以城市运营为核心的业务模式,加速实现综合实力挺入行业第一梯队的目标。
根据财报显示,2019年,中国金茂在温州、嘉兴、杭州、郑州、无锡、岳阳、福州等地正式落地7个城市运营项目,累计获取达到20个。
在积极践行长江经济带、长三角一体化、粤港澳大湾区等国家战略同时,金茂城市运营商形象得到广泛认可。
受惠于城市运营转换的土地储备,中国金茂能够快速收获大量土地储备,同时大大降低了拿地成本。中国金茂执行董事兼CEO李从瑞提到:“2020-2022年,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。”
总结:2019年,中国金茂经营业绩较去年大幅提升,归母净利润再创历史新高。但与此同时,规模增长带来的副作用也不能忽略:负债总额高企、短期债务压力大、地王入市难、营收下降、房屋质量问题等等,不过可以看到,金茂也在采取措施,试图补足短板。
与碧桂园、中梁等企业不同,金茂通过少数高端项目获取更高回报率的模式,无疑令人羡慕。但实际上,从今年毛利下降12%中可以窥见,金茂一直以来在坐享高毛利率同时,也要承担高地价与高端定位的风险,这些风险在调控趋严的当下,尤为重要。
想要跨进第一梯队,金茂还需要修炼内功。规模与效益的平衡、速度与质量的平衡或许是金茂的投资者及客户们所期待的。@市界见闻

好人好股好心情03-28 14:01

中国金茂的城市运营与一般房企的一级开发或一二级联动不太一样,其涉及片区的整个周期,持续时间较长。公司从拿地开始介入,然后做整个项目的规划,包括土地的平整、七通一平,从生地变成熟地后,会和政府一起把熟地挂到二级市场去招标、拍卖、挂牌,招拍挂之后得到的土地款与政府作分成。
一般情况下,目前做一些棚改等一级开发,政府会按照投资成本一定比例给公司固定回报。模式不同,差别也很大。中国金茂的城市运营在我看来有较大确定性,主要基于以下几点:
① 金茂有项目成功的经验,如长沙梅溪湖,已经成为当地一个名片。而比起许多目前拿小镇项目的房企,其实并没有一个非常成功的案例。
② 金茂能提供较强的配套设施,就像大家很容易就想到了上海的金茂大厦,作为全国经济中心CBD中最有名的几座写字楼之一。建一座金茂的写字楼,对其它想开发新区域的城市来说,是非常好的选择,成为新区地标方便招商引资。金茂也在全国运营了很多高级酒店,同样是很好的资源。
③ 金茂的住宅是比较高端的改善型产品,因此城市升级、高端人才吸引等都能给予很好的支持。
④ 金茂的大股东是实力雄厚的央企 —— 中国中化集团,在产业配套的需求上无论是央企的关系网,还是中化集团本身的产业,都能给金茂开发的项目提供很好的产业落地支持,进一步加深金茂的护城河。

黄金万两16803-28 14:18

第一部分,中国金茂的“城市运营模式”会是未来房企最好的“拿地抓手”。
城市运营前期投入资源大,回报周期长,深厚的产业资源积累和强劲的资金实力是其支撑关键。金茂对城市运营项目的选取近乎苛刻,基本定位在大城市周边,金茂将此称作“城-人-产”逻辑,即以城带人,以人促产。
同时,金茂产业扶持性非常强,可以带来酒店、商业、写字楼,以及绿色建筑等科技产业。资金投入方面,依托中化集团,金茂拥有一流的融资能力和强大的资金支持。2019年,金茂平均借贷成本为4.94%,处于行业低位,全年融资成本22.69亿元,同比下降6%。与此同时,金茂未使用贷款额度高达873.81亿元。
第二部分,看好中国金茂未来能成为继万科、恒大、融创之后的地产股新龙头。
金茂的城市运营主要包含三大模式,即:城市核心综合体、城市新城和特色小镇。三种模式之下,金茂城市运营项目的优势在于规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化。
在传统的人居住宅之外,金茂着眼未来,前瞻性开辟出城市运营作为第二增长曲线。目前,金茂独特的双曲线增长模式已然形成。2019年中国金茂持续开疆拓土,深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群,目前,中国金茂已在全国布局49座城市,持有200余个项目。
疫情发生以来,人们对住宅科技升级、健康升级的需求日渐强烈。而中国金茂正是精品人居住宅领域的先行者和开拓者,主打绿色科技住宅的金茂府系列历来为人称道。在日渐旺盛的住宅升级消费需求下,金茂绿色战略加持下的智慧科技人居,无疑将具有更广阔的市场天地。而在深耕细作、长效运转的城市运营领域,金茂则有着可持续性的业绩空间和发展前景。毫无疑问,双曲线增长模式将助力中国金茂无惧周期,稳健前行。
@市界见闻

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丶情书再不朽今天 11:05

感谢分享,港股地产最值得看好的就金茂和融创咯,本来就是龙头行业的公司,就算还有万科等巨头在,蛋糕也是依然够分的,能不能成为绝对龙头很难说,但至少良性发展和增长的趋势良好,金茂就值得选择

用户304386596203-30 10:04

你敢吗?

游戏人生学家03-30 09:37

疫情发生以来,人们对住宅科技升级、健康升级的需求日渐强烈。而中国金茂正是精品人居住宅领域的先行者和开拓者,主打绿色科技住宅的金茂府系列历来为人称道。在日渐旺盛的住宅升级消费需求下,金茂绿色战略加持下的智慧科技人居,无疑将具有更广阔的市场天地。而在深耕细作、长效运转的城市运营领域,金茂则有着可持续性的业绩空间和发展前景.创新产品的加持更好带动了中国金茂的产品升级,对提升核心竞争力效果明显。经过前几年的稳步发展,中国金茂2019年的业绩再上一个台阶,并首次进入房企销售额前20名。当下,中国新型城镇化正迈向“都市圈”时代。金茂将持续投入城市运营这一角色,通过打造环境佳、配套优的品质新城,吸引高素质人群,拉动创新活跃、科技引领、知识密集的产业发展。至今,金茂已积累上千家有较强影响力的产业资源。

展望未来,在城市运营加持下,金茂土储将持续优化,其人居市场空间也将随城市运营发展而拓展。随着集团战略模式的优势持续释放,管理层有信心于2022年突破3000亿签约销售额大关,成为品质城市的引领者、能在管理.财务上做的像万科那么优秀.我个人认为将来有望成为新龙头公司

曾经老板03-30 08:47

万科城,万达广场商圈,新城的吾悦广场,所有的地产项目都想着做大做强,有这心,到达星辰大海不是梦。

鱼香基丝03-29 21:45

在这个全球股灾年,先活下来最重要