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#多家外资机构看涨中国资产# #疫后复苏成当前市场主线？# #港股右侧机会来了？该布局哪些港股基金#
2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标：
1.剔除预收款项后资产负债率不超过70%；
2.净负债率不超过100%；
3.现金短债比大于1。
该政策于2021年1月1日全行业全面推行，如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。踩中两道的被归为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%，踩中一道的被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
在“三道红线”新规则之下，房企难以通过举债扩大规模。
2022年是这个政策正式实施的第二年，叠加了疫情、人口拐点等方面的因素，房地产行业经历了断崖式的调整，2022年1-10月份，商品房销售面积累计同比下跌22.3%，这是历史上从没有过的跌幅。2020年疫情刚爆发的几个月，同比跌幅也很大，但是全年来看依旧是正增长，而今年全年估计要保持在-20%以上的水平。
今年以来房地产行业对GDP的拉动是负的，今年前三季度GDP增速为3%，而房地产行业的拉动效果是-0.31%。这还没算上房地产相关的产业链。
当前房地产及相关的产业链还是国民经济的第一支柱产业，今年二季度GDP同比增长只有0.4%，三季度多地出现了烂尾楼，业主集体停贷，多个房企债务违约等风险事件。
为了稳经济、防风险、让房地产行业软着陆，最近稳楼市政策“三箭齐发”，从信贷、债权和股权三个方面来支持房地产企业。
11月12日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），在保证房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等方面提出细化措施。央行拟向商业提供2000亿免息再贷款，商业银行向房企发放授信，这是第一支箭(银行出钱)。
11月8日，交易商协会发文称，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，这是第二支箭 (债权人出钱)。
11月28日，证监会决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。这是第三支箭(股民出钱)。
在利好政策频发的背景下，国证地产指数11月份单月涨幅高达26%，是不是地产行业迎来了反转呢？我们应该看到三支箭都是用来解决房地产企业融资问题的，即“救市先救企”。然而房地产行业能否真正企稳，更取决于需求端，即居民有没有意愿和能力买房。这一方面是由居民的收入增长决定，另一方面是由居民对未来收入和房价的预期决定。
有一点可以确认，房地产行业的政策底已经出来。我们的货币政策总体是宽松的，更重要的是金融政策。货币政策是决定多少货币投放，金融政策决定货币流向和关键领域的货币条件松紧，如果说2021年的三道红线是以防风险为主的金融偏紧的收缩周期，那么本次三箭齐发则代表金融政策趋宽的扩张周期的开始。
接下来要看地产在低位能否形成新的平衡，即这个行业对GDP不会产生太多的负贡献。2022年商品房销售面积下降幅度20%以上是叠加了疫情下的悲观预期的，即使考虑人口因素，当前的销售量或已回到了长期均衡位置的下方。
2023年是中国经济恢复之年，我们需要考虑的是经济增长的动力来自哪里？国外的经济周期和国内不太一样，以美国为代表的经济体在多轮激进加息后，经济有由通胀转向衰退的趋势，2022年10月中国出口增速首次转负，意味着出口很难继续成为中国经济复苏的主要动力。所以只能依靠内需，本轮扩大内需的战略是托基建、稳地产和扩大制造业。
沪深300指数在11月份也大涨9.8%，有地产政策的原因，也有疫情防控政策变得更宽松的因素。
11月份市场主要指数还是有一定分化的，下图给出了各大指数在11月份和今年以来的涨幅：
11月份，港股、沪深300和上证50的涨幅明显高于代表成长风格的创业板和新能源指数。这是否代表风格从此转变呢？这个倒未必，从今年以来涨幅来看，11月份涨得多的指数也是前期跌得多的，当前适当的均衡配置是有必要的。
根据前面的分析，地产的作用是稳住，而从长期来看，扩张的点还在制造业。
12月份以来，各地防控政策进一步优化，放开和稳经济已经形成了社会一致预期，而疫情防控政策放开后，有可能还会经历疫情快速上升导致的消费被动收缩的“倒春寒”阶段，而后才会出现报复性反弹。
本次地产行业三箭齐发对于投资的启示就是，如果地产稳住，经济继续再大幅往下的系统性风险变小了，当前的点位如果没有大幅向下的系统性风险，投资的赔率是很高的，即向上的空间比向下的空间大得多。当赔率较高时，对短期胜率的容忍度可以稍微低一些(无惧波动)，如果真有倒春寒，反而是绝佳的布局点。