房产税和中国房地产公司

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房产税,我现在所指的是对房屋的评估市值按比例每年征收的税收,国外比较普遍,税率1-2%,高的有3%。房产税是个非常公平的税赋,你有钱,喜欢享受,那就住大房子,交高税;没钱、节俭,那就低税,难得的好税种。顺便说一下,有钱人只要本身生活不浪费,那就是大好人,因为他的钱会用于实业,帮助别人劳动致富,即使是投资和存银行,这些钱仍然会最终流向实体领域帮助别人。
     我相信中国一定会对所有的房子征收房产税,10年内就可以见到,不征可能性为零。原因:1房产税本身的优点,如上  2财政支出刚性较大,卖地收入大幅下降,需要别的收入填补空缺,不收房产税就是和我们广大公务员的生活水平过不去。3抑制投机,防止房价大幅波动,算是自动稳定器。目前的舆论就是为开征造势,让大家适应这个割肉刀。
     房产税对持有成本有多大影响,可以计算一下:
cpi持续为6,贴现率6%,房屋60年使用寿命。房产成本中30%是土地成本,70%是建筑成本,土地每年增值6%,建筑市值每年由于折旧减少1/60,同时由于通胀升值6%。计算房产的每年市值。如下图:

 

      60年后,这栋房子大约升值到10倍。根据每年的市值计算每年的房产税,按照6%贴现计算现值,1%税率大约增加购买成本38.65%,2%税率大约增加成本77.3%。哈哈,厉害吧,现在买房子的将来面临着最少额外30%的成本。

     接着聊聊房地产公司,房子涨跌难说,但房地产开发行业肯定是下坡路。

      中国的房地产未来是什么样?应该是随着房子的增多,每年的新增房屋逐渐减少,一直到中国人口数量稳定,每年新增房屋仅是每年更新必须的数量,假如中国2030年人口15亿,大约需要5亿套住房+20%的冗余=6亿套住房,住房使用寿命60年,每年更新只需要1000万套的新增房屋。根据我的估算,2011年中国城乡的新增房屋大约是2000万套。未来每年新增房屋会有个峰值,之后每年新增房屋数量将逐步下滑。那么这个拐点在什么地方?我从两个方面论证:

    从人均住房面积上,我们可以看看发达的国家是什么样? 欧洲国家的人均住房面积为40至45平方米。美国人均住房面积大约为中国的三倍左右,也就是92平方米左右。(这是网上找到的200x年的数据)个人认为人均40平方米应该是很好的条件了,无论人均gdp多少,一家100平方米左右的房屋应该够用了。中国的数字如图,2010年城市人均建筑面积31.6平、农村人均建筑面积34.08平,中国最近10年城市每年人均面积增长4.5%,农村年增长3.2%,达到人均面积40m2,城市需要5年,农村需要5年。到了40平,应该差不多了,中国的人均gdp全球排名90多位,相当于美国的1/10,和欧洲也相差很大,不能要求住房和那些发达国家一样。我相信中国的每年新增房屋数量峰值已经过去了或者会在5年内达到。(人均建筑面积数据在2010年的人口普查中显示人均大约少了1平方米。)



      再从另一个角度看,什么时间中国房地产业会走下坡路,住房刚需一般就是婚房和改善住房,婚房算是新增需求,改善住房不能算新增,因为旧房会卖给其他人。现在中国的平均婚育年龄是23岁,我们再从人口结构上看看,数据根据2000人口普查数据(2010年普查数据不详细,但结论差不多)倒退而来如下图:


     图中红线是官方统计数据,2000年之前数据根据2000年第五次人口普查数据倒推而来,2001-2008是官方数据,不是很准确。蓝线部分的数据来自2000年普查数据的推算,从2001年开始。从1978到2007年,夫妻2人生育1.5人,蓝线数据=23年前人口*1.5/2,。图中显示,此次生育最高点是2013年,之后逐年快速下降,考虑到生育前就买房,那么2012年可以算是房地产的最后辉煌,从此之后居住房刚需市场将会越来越小。我不明白那些看好房地产公司的人逻辑何在?

      中国对房地产业的种种限制可以说酶考虑多少民生,现在的限制,是对房地产业的最大保护。假如没有限制,以中国人的赌性,在2010年的房地产大涨效应鼓励下,房地产开发将会有大量的新手,每年的新增房屋数量将不是2000万套,可能膨胀到一年3000万、4000万,最终的结果就是快速到达峰值,然后泡沫破裂,所有的参与者都损失惨重。房地产的放松政策,大家不必期望,放松就是将房地产推向死路。

      顺便说说认为城镇化带来经济增长和住房需求的观点。这个纯粹扯淡,城镇化是由于经济增长,城镇出现新的就业机会,而且居住城市净收益(收入-生活成本)大于农村时,才会出现迁移到城镇的现象。中国的农村人口的已有知识水平很难大规模迁移城市,只有那些接受教育的年轻人才能适应今后中国对劳动力的需求了,这个需求还是会绕到新增人口上。

全部讨论

2012-09-09 05:39

mark

2012-09-05 18:05

对房地产研究很深,但中国很大,用平均数据问题多多。
但未来新房开发减少是确定的事

2012-09-05 17:18

从全国来考虑平均值您计算的是2012或2013年是峰值;但房地产是区域性很强的产品。在北上广深等一线城市情况会不会有所不同?

2012-09-05 17:17

考虑到中国很多人是从农村出来的,在农村和城市各有一套房子;总体的人均是不是会高一些?