上周发了一篇文章《谈谈学区房-这三个问题想清楚了吗》，评论区里引发了一场讨论：房子的租售比，到底应该等同于股票的市盈率，还是应该等同于股票的股息率？
这个问题，其实是投资界常年争论的一个问题，今天专门写一篇文章，说说这件事。
首先，从最严谨的角度说，房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不完全一样，但我们重点讨论的是，如果非要强行归类，那么租售比到底是和市盈率更像，还是和股息率更像？我的答案很明确，租售比和市盈率更像。
要讨论这个问题，我们首先得说明白，租售比、市盈率、股息率，分别是什么意思。
租售比：租售比=房子的总价格/房子的年租金。比如一套北京的房子，售价1000万，把房子租出去，每年收到的租金是10万，那么这套房子的租售比就是1000万/10万=100倍。也就是说，假定该房子的租金未来不增加也不减少的前提下，当前的房价等于100年的租金。（也有人说租售比应该按月算，这个不重要，也没有官方标准，大家知道我在说什么就行。）
市盈率：市盈率=上市公司总值市/年度净利润。比如一家上市公司，总市值1000亿，一年的净利润是100亿，那么这只股票的市盈率就是1000亿/100亿=10倍。也就是说，假定该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于10年的净利润。
股息率：股息率= 年度现金分红总额/上市公司总值市*100%。比如还是上述同一家上市公司，总市值1000亿，过去一年盈利100亿，但只拿出50亿用于现金分红，另外的50亿留存在公司内部进行再投资，那么这只股票的股息率就是50亿/1000亿*100%=5%。也就是说，假定该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于20年的现金分红金额。
定义说清楚了，下面开始讨论对比的问题。
很多人觉得租售比和股息率更近似，理由通常是这样的：
在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东所获得的全部收益；同样，在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东所获得在全部收益。所以租售比和股息率更近似。
这句话乍听之下没有任何问题，因而非常具有迷惑性。
在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东所获得的全部收益——这句话对不对呢？对！
在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东所获得在全部收益——这句话对不对呢？也对！
那到底错在哪？错在“不变卖底层资产”这个大前提。事实上，你今天之所以敢于投资，恰恰是因为你知道，自己终有一日，会变卖掉底层资产。哪怕这个“终有一日”可能很遥远。试想一下，如果某个国家规定，任何公民买入的所有房产，永远都不许卖出，只能收租金，这种环境下还有多少人敢买房呢？即使敢买房，又有多少人敢买第二套？即使敢买第二套，又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢？产权的三大要素：交易权、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品，而是资产价值的一部分！不可交易的产权是不完整的，相当于敲断了一条腿。
既然真实的世界中，房子的市价和上市公司的市值，都是建立在“可交易”这个基础上的，那么当我们在两者之间做对比时，也必须要把“可交易”当作前提，才能得出公平的结论。
如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的，那么房子的租售比，到底和市盈率更相似，还是和股息率更相似，答案一目了然。一套房子售价1000万，每年租金10万，这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1000亿，每年盈利100亿，分红30亿，这30亿元并不是股东的全部所得，股东的全部所得是30亿现金分红+70亿留存收益。70亿留存收益没有以现金的形式分给股东，但仍然归股东所有，会计上体现为“公司净资产的增厚”。
说到这里，又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为，“留存的利润会导致上市公司的资产增厚，房价上涨也会导致房子的资产增厚，所以两者是等价的”。不对的，利润的留存和资产价格的上涨是两回事，正确的对比是：
1、房子的价格可以涨可以跌，股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。
2、公司的利润可以分配可以留存，房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。
What？房子的租金怎么留存？
我没有开玩笑，房子的租金当然可以留存！只是房子的单价太高，让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。
试想一下，如果你不是拥有一套房，而是拥有一栋楼呢？你把这一栋楼租出去，一年后年收到1000万的租金，这1000万的租金，其中300万你拿出来花了，另外700花不完，于是你用这700万在隔壁小区又买了一套房子。
这样是不是就很清楚了？出租房子所得到的收益，其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼，通常都需以一家公司为平台去进行管理，这样的话，是不是就跟股票（上市公司）没区别了？唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份而已。
1000万的净利润，300万现金分红，700万留存收益用于再投资。房东跟股东终于回到了同一起跑线。
现在请问，你留存在公司内部的那700万，是假钱吗？你用这留存的700万又买了一套房，买的是假房吗？如果不是，那上市公司如果去年盈利100亿，分给了股东30亿，留存的那70亿是假钱吗？这70亿用于再投资，不管是买了铁路矿山还是港口，它买的是假资产吗？如果也不是，那请你告诉我，房子的租金，到底等价于上市公司的利润，还是等价于现金分红呢？房子的租售比，到底是更像股票的市盈率，还是更像股息率呢？
到底为止，这个问题已经完全说清楚了。
但我可以肯定，还会有朋友提出类似这样的追问：房价不需要再投资就能涨，我把租金全花了，房价还是会涨，上市公司行吗？答案是：当然行！
提出上述问题的人，忽略了两个事实：
1、房价不光可以涨，也可以跌；
2、房子并非真的不需要持续投资。
我们一个一个说。
先说第一条，房价不光可以涨，也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨，所以给很多人造成一个错觉，认为房价上涨是个默认答案，过去涨，未来也一定涨。其实只要我们观察更多国家和更长的历史就会发现，房子和矿山、港口没什么区别。房子可以涨可以跌，矿山和港口的价格也可以涨可以跌。一座矿山，我把今年挖矿赚的钱全分给股东了，没有买新矿山，第二年原矿山的价格还涨了，有没有可能？当然有可能。有人会说：不对，矿山如果你不给工人开工资，不维护机器设备，明年就开不出新矿了。说得对吗？对，但对得毫无意义。因为净利润的意思，本来就是扣除所有成本之后剩下的钱，才叫净利润。给工人开工资、维护设备等，这些都是成本。
那么为什么很多人会问这样的问题，因为表面上看，房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条：房子并非真的不需要持续投资。
一座矿山，每年要给数千人发工资，花数亿元维护设备，才能正常运行。而一个房东，每天躺在家里什么也不干，就能收到房租。真是这样吗？当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉？答案很简单，还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了：
1、如果房东有一万套房呢？他是不是瞬间就变得和矿主一样苦逼了？
2、如果你不是拥有一座矿山，而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢？是不是也没有那么难搞了？
所以，房子并非真的不需要持续投资，只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。一套房子你真的20年不管不问试一下？到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女。另一方面，房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点，这是末节，不细说了。
本文的全部内容就是这样。会有这么多迷思，我觉得主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资，我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的，工具就是工具。
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