房子和股票是相同的资产吗?

上周发了一篇文章《谈谈学区房-这三个问题想清楚了吗》,评论区里引发了一场讨论:房子的租售比,到底应该等同于股票的市盈率,还是应该等同于股票的股息率?

这个问题,其实是投资界常年争论的一个问题,今天专门写一篇文章,说说这件事。

首先,从最严谨的角度说,房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不完全一样,但我们重点讨论的是,如果非要强行归类,那么租售比到底是和市盈率更像,还是和股息率更像?我的答案很明确,租售比和市盈率更像。

要讨论这个问题,我们首先得说明白,租售比、市盈率、股息率,分别是什么意思。

租售比:租售比=房子的总价格/房子的年租金。比如一套北京的房子,售价1000万,把房子租出去,每年收到的租金是10万,那么这套房子的租售比就是1000万/10万=100倍。也就是说,假定该房子的租金未来不增加也不减少的前提下,当前的房价等于100年的租金。(也有人说租售比应该按月算,这个不重要,也没有官方标准,大家知道我在说什么就行。)

市盈率:市盈率=上市公司总值市/年度净利润。比如一家上市公司,总市值1000亿,一年的净利润是100亿,那么这只股票的市盈率就是1000亿/100亿=10倍。也就是说,假定该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下,当前的总市值等于10年的净利润。

股息率:股息率= 年度现金分红总额/上市公司总值市*100%。比如还是上述同一家上市公司,总市值1000亿,过去一年盈利100亿,但只拿出50亿用于现金分红,另外的50亿留存在公司内部进行再投资,那么这只股票的股息率就是50亿/1000亿*100%=5%。也就是说,假定该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下,当前的总市值等于20年的现金分红金额。

定义说清楚了,下面开始讨论对比的问题。

很多人觉得租售比和股息率更近似,理由通常是这样的:

在不变卖底层资产的前提下,租金就是房东所获得的全部收益;同样,在不变卖底层资产的前提下,现金分红就是股东所获得在全部收益。所以租售比和股息率更近似。

这句话乍听之下没有任何问题,因而非常具有迷惑性。

在不变卖底层资产的前提下,租金就是房东所获得的全部收益——这句话对不对呢?对!

在不变卖底层资产的前提下,现金分红就是股东所获得在全部收益——这句话对不对呢?也对!

那到底错在哪?错在“不变卖底层资产”这个大前提。事实上,你今天之所以敢于投资,恰恰是因为你知道,自己终有一日,会变卖掉底层资产。哪怕这个“终有一日”可能很遥远。试想一下,如果某个国家规定,任何公民买入的所有房产,永远都不许卖出,只能收租金,这种环境下还有多少人敢买房呢?即使敢买房,又有多少人敢买第二套?即使敢买第二套,又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢?产权的三大要素:交易权、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品,而是资产价值的一部分!不可交易的产权是不完整的,相当于敲断了一条腿。

既然真实的世界中,房子的市价和上市公司的市值,都是建立在“可交易”这个基础上的,那么当我们在两者之间做对比时,也必须要把“可交易”当作前提,才能得出公平的结论。

如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的,那么房子的租售比,到底和市盈率更相似,还是和股息率更相似,答案一目了然。一套房子售价1000万,每年租金10万,这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1000亿,每年盈利100亿,分红30亿,这30亿元并不是股东的全部所得,股东的全部所得是30亿现金分红+70亿留存收益。70亿留存收益没有以现金的形式分给股东,但仍然归股东所有,会计上体现为“公司净资产的增厚”。

说到这里,又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为,“留存的利润会导致上市公司的资产增厚,房价上涨也会导致房子的资产增厚,所以两者是等价的”。不对的,利润的留存和资产价格的上涨是两回事,正确的对比是:

1、房子的价格可以涨可以跌,股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。

2、公司的利润可以分配可以留存,房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。

What?房子的租金怎么留存?

我没有开玩笑,房子的租金当然可以留存!只是房子的单价太高,让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。

试想一下,如果你不是拥有一套房,而是拥有一栋楼呢?你把这一栋楼租出去,一年后年收到1000万的租金,这1000万的租金,其中300万你拿出来花了,另外700花不完,于是你用这700万在隔壁小区又买了一套房子。

这样是不是就很清楚了?出租房子所得到的收益,其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼,通常都需以一家公司为平台去进行管理,这样的话,是不是就跟股票(上市公司)没区别了?唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份而已。

1000万的净利润,300万现金分红,700万留存收益用于再投资。房东跟股东终于回到了同一起跑线。

现在请问,你留存在公司内部的那700万,是假钱吗?你用这留存的700万又买了一套房,买的是假房吗?如果不是,那上市公司如果去年盈利100亿,分给了股东30亿,留存的那70亿是假钱吗?这70亿用于再投资,不管是买了铁路矿山还是港口,它买的是假资产吗?如果也不是,那请你告诉我,房子的租金,到底等价于上市公司的利润,还是等价于现金分红呢?房子的租售比,到底是更像股票的市盈率,还是更像股息率呢?

到底为止,这个问题已经完全说清楚了。

但我可以肯定,还会有朋友提出类似这样的追问:房价不需要再投资就能涨,我把租金全花了,房价还是会涨,上市公司行吗?答案是:当然行!

提出上述问题的人,忽略了两个事实:

1、房价不光可以涨,也可以跌;

2、房子并非真的不需要持续投资。

我们一个一个说。

先说第一条,房价不光可以涨,也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨,所以给很多人造成一个错觉,认为房价上涨是个默认答案,过去涨,未来也一定涨。其实只要我们观察更多国家和更长的历史就会发现,房子和矿山、港口没什么区别。房子可以涨可以跌,矿山和港口的价格也可以涨可以跌。一座矿山,我把今年挖矿赚的钱全分给股东了,没有买新矿山,第二年原矿山的价格还涨了,有没有可能?当然有可能。有人会说:不对,矿山如果你不给工人开工资,不维护机器设备,明年就开不出新矿了。说得对吗?对,但对得毫无意义。因为净利润的意思,本来就是扣除所有成本之后剩下的钱,才叫净利润。给工人开工资、维护设备等,这些都是成本。

那么为什么很多人会问这样的问题,因为表面上看,房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条:房子并非真的不需要持续投资。

一座矿山,每年要给数千人发工资,花数亿元维护设备,才能正常运行。而一个房东,每天躺在家里什么也不干,就能收到房租。真是这样吗?当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉?答案很简单,还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了:

1、如果房东有一万套房呢?他是不是瞬间就变得和矿主一样苦逼了?

2、如果你不是拥有一座矿山,而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢?是不是也没有那么难搞了?

所以,房子并非真的不需要持续投资,只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。一套房子你真的20年不管不问试一下?到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女。另一方面,房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点,这是末节,不细说了。

本文的全部内容就是这样。会有这么多迷思,我觉得主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资,我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的,工具就是工具。


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精彩评论

庄小黑05-25 14:19

是的,管理房子除了得和房客中介打交道,还得装修,还有空置期,这都是成本。家里的房子现在就算全年租满租金回报不到2%,让我去打理我都不想管,直接卖了买股票。分红比租金高,税收比房子低,流动性比房子好,还安全方便。

山东胖猴子05-25 17:54

不对,忽略了一个大问题,买上市公司可能会流年不利,某一年亏损,但买房子只要买的时候做好功课,那么前3年回报正常的话,今后几十年就一直是正常回报了,甚至在缓慢上升,黑天鹅比较少……

微光破晓-刘诚05-25 12:10

你提前把房租收了,然后带着租约卖房,就知道房子收租除不除权了

迷你咪05-26 00:00

一个动产一个不动产,两者明明没多大关系非要硬往上靠,脱裤子放...你咋不跟生孩子比呢?那也是投资啊。一堆废话浪费时间。

cottonzheng05-25 11:36

我把房子理解成可转债了:收的租金就是每年的那点利息(通常可转债不是为了这个),主要是为了享受上涨。
当然了,什么下修保底,那是没有的。唯一一致的是利益绑定:大小股东都想价格(适度)上涨吧。

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a数据艺术07-07 23:14

房子的地皮不会破产,公司会破产,租金会跟着国家的货币增长而增长,公司的营业收入就不一定了

庄小黑06-01 11:13

如果企业分红超过盈利的情况下净资产会减少,但是不代表市值会归零,麦当劳的净资产就是负数,但是股价。另外分红除权之后二级市场投资者不见得一定吃亏,如果股价远高于净资产分红会是不划算,但是股价低于净资产时的分红其实就相当于把部分净资产的折价给瞬间抹平了,对于二级市场投资者是有利的

庄小黑06-01 11:07

百分之十几二十的分红不涨是因为该企业的盈利没有确定性,如果这业务能够持续盈利,一定不可能长期出现两位数的分红没人买的

wfongmark05-31 22:12

你原文可是说的“今后几十年正常增长”啊,你想一想有没有可能?中国再牛,还能打破历史规律,同一种资产已经长牛二十年后再牛几十年?认真的么?

东南西北201205-31 19:51

好吧,我不想睡桥洞