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分散加指数2019-12-09 21:46

我就是都买点

unite_zhao2019-12-09 20:46

$恒隆地产(00101)$ 的商办集中于最高端,$华润置地(01109)$ 的商办是聚焦核心地段的啥都有。。。

苹果茅台群群主2019-12-01 18:11

商业地产有护城河么?恒隆可以做到什么别人做不到的么?做为收租来说,4-5%合理。

逍遥木2019-12-01 17:15

陈文博比他父亲接地气。能得到老牌港商的认可,万象和大悦城确实做的好。

jiancai2019-12-01 16:49

恒隆的年报和董事长,基本只说优点不说缺点,但前段时间陈启宗和陈文博一个对答你可以看下,陈文博已经明确说了恒隆的缺点,我理解主要是本地化管理,还有市场推广之类的工作做的不太好。
从它入驻的城市来说,大多城市潜力不错,但个别项目选地可能有些偏差,对城市土地的研究和解读可能是不够的,恒隆项目从拿地到投产,要很多年,就相当于,你是给大概十年后拿地,所以得判断十年后的城市格局,还有产业形态,这个难度是不小的。
至于恒隆物业的造价,公开资料很少,不好评价,企业财报说过大连项目大概当年是45亿港币,这个项目是体育馆拆迁重建,地块方正,但尺度很大,恒隆做了很漂亮的设计,但可能脱离了市场,项目分两期开业,现在也有主要位置无法开业,大连过去十年经济不太好,招商难度也比较大。恒隆可能为了招商品质,选择空置核心铺位,但这种情况我觉得是比较麻烦的,商场拼的是商户组合,加大供应,本身能增加项目吸引力,再就是通过新的店铺,增加项目连接点,能拉动客流移动,让客流覆盖到更多点位,大连恒隆本身尺度很大,很容易出现客流的短点和冷区,不做增量生意,这么大面积很难养好商户。
经营反应的是管理的结果,香港开发商很适合做都市旗舰综合体,但管理覆盖能力,不一定适合做很多项目,或者下沉到低线城市,香港员工也是很贵的。
而且香港开发商扩张比较慢,职业晋升机会可能相对少,员工流动也比较大,中国开发增量占全世界的一半以上,挖人的需求是很多的。
我自己的感觉恒隆有改善,我猜未来会更接地气。从租金看,经营普通的恒隆,单位租金也不算低,但是没它财报吹的那么优质,同行很多能做到它的水准,或者高于它的水平。
投资价值需要个人判断了,恒隆的有息负债还在增加,需要观察未来几年的资产出售情况,能不能控制住负债,否则,利息会吃掉租金收益,假如物业造价高,租金回报低,财务杠杆有可能是负的,这个需要长期观察。
香港区的业务也需要重点观察,有没有下行的风险
华润置地区别比较大,华润置地有很大的出售业务,现金流规模大的多,作为央企,内地资源也多,出售业务攻击力强,但不确定性也强,研究出售业务,要下很大的功夫,判断也比较复杂,华润的资源肯定优于绝大多数地产企业,我了解也不多,从扩张潜力来说,华润比恒隆大的多,经营水平,我觉得华润也更好,股票估值就不好说了。