可以看出,总的利率趋势是下降的,也就是市场的无风险利润在逐年下降,假定以央行公布的一年期定期存款基准利率为当前市场的无风险利润率,那么2000年的市场无风险利润率为2.25%,当前的市场无风险利润率为1.5%。房屋收租的利润率一直低于市场的无风险利润率,我认为其根本原因,也是我们可以判断的一个原因,就是相比较其他金融资产,比如银行存款所获得的利息收益在逐步降低,基金、保险预期收益的波动性和不确定性,房租的稳定性以及确定的增长预期,使得房租收益一直有资本溢价。就如同在选择工作时,单纯从工资收入角度考虑,不考虑其他增值权益,大家都倾向于选择做公务员,原因是公务员的工资虽然不是非常高,但因其非常稳定,无论经济形势如何,内外部情况,都是旱涝保收,所以相对一些高收入、高波动性的职业,人们更愿意选择收入低一些但稳定的职业。
基于以上分析,只要确定了房屋收益即房租,我们不需要考虑各种宏观经济形势、国家政策,以及对手盘,寻找“接盘侠”,考虑所谓“供需”,买的多就涨、卖的多就跌。我们可以安心睡觉,因为“金钱永不眠”,它会源源不断的、一刻不停的流向高于市场平均利润率的资产中,从而推高该项资产的价格,以降低它的利润率。利润率必须要降低,因为如果利润率一直不降低,发生极端情况:一年的租金够买一套房子,那么再过几年,全世界的房子就都是你的了。正是因为有资本源源不断的进入房屋市场,才有更多的房屋被生产出来,改善了人们的住房条件,提高了整个社会的生活水平,这是符合经济规律的,这种生产关系是有利于生产力的发展的。
这一理念反映到股票市场上,股票的房租就是股息。我们只要找到一只具有持续分红能力,并且分红稳步增长的股票。当然,当前市场上99%的股票不符合这种策略,好在我们也没有必要参与不符合这种策略的股票交易,因为没有人拿枪顶着你的脑袋让你去买卖哪一只股票。所谓“弱水三千、只取一瓢”。提到贵州茅台(600519),当然是一个特例,林园先生说,当年一块钱买的股票,现在分红每年能拿三块钱,股价是多少已经和他没有关系了。除去这个特例,其实也有很多,比如万科A(000002)、伊利股份(600887)、格力电器(000651)、云南白药(000538)等等。格力电器(000651)1996年11月18日上市首日,收盘市值为37.5亿,到了2021年,光半年度现金分红就达到55亿。如果股价20多年不涨,那当年任何一个小股东就都能成为格力电器的控股股东了。
当然,市场也不是傻子,在大多数时间市场都是有效的,一只股票如果具有长期、稳步增长的分红能力,其价格也不会低。就如同房产,房租收益稳定、稳步增长,因此房屋价格一直很高,让人不敢下手,只能看着它越来越高。但机会也不是没有,而且是一直都有,机会就在塑化剂之于贵州茅台(600519),三聚氰胺之于伊利股份(600887),当优质的企业遇到困难时,并且你能确定它一定可以从困境中反转,那这就是买入时机。买入后,只需要安心收息,随着企业走出低谷,分红能力进一步增加,资本就会流入该项证券资产,推高它的价格,以降低其收益率,直至与社会平均利润率持平。这种赚钱方式,不需要内幕交易、不需要操纵市场,高高兴兴的、干干净净的赚钱。
声明:以上所提及的个股仅作为举例使用,本人目前并不持有上述任何一直个股,近一年内也没有对以上个股的购买计划。
最后,说句题外话,资本是逐利的,更是贪婪的,生产的社会化和资本的私有化之间的矛盾,会引起供需失衡,生产过剩,导致每隔几年就会有一次经济周期。还是拿开头的制鞋厂举例,当更多的资本进入制鞋业,市场上的鞋子已经供应充足,制鞋业的利润已经接近甚至低于社会平均利润率,但这时仍然会有贪婪的资本看到之前制鞋业的高利润率,依旧义无反顾的进入制鞋业,导致生产过剩,供大于求,造成了资源的浪费,资本被投入到了低于社会平均利润率的产业中,拉低了整体社会平均利润率,阻碍了生产力的发展。如果我们做投资,可以提前将资本投入到高利润率的行业中(买入),在过度投资导致生产过剩之前,撤出投资(卖出),防止由于资本的无序扩张而产生的资源浪费,那么我们不仅自己赚到了钱,也促进了社会生产力的发展,这也就是投资的意义所在。$中国平安(SH601318)$ $欧派家居(SH603833)$ $山河药辅(SZ300452)$