作者：潮哥
进入2019年，随着各地楼市调控政策微调，市场成交量、预期、人心都有回暖迹象。
刚刚，社科院发布的2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》明确认为，房价下跌速度趋缓，重点城市成交继续回升。
社科院留给众人的印象是，十猜九不中。但这一次，本号认为社科院的观点是对的，这也是本号在之前的文章已经发表过的对于今年楼市的看法。
理由有三：
1、市场的政策底已现。
从2018年年末之间，多个城市根据自身实际情况对楼市调控政策作出了微调，政策回暖信号非常明确。
一个月前山东菏泽打响了微调第一枪，取消了住房限售，之后湖南衡阳跟随脚步，取消限价，虽然被收回，但调整的趋势已经在全国形成。
广州调整“商住房”政策，原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人；珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等；青岛高新区暂停摇号售房，有关摇号的规定从实施到取消只有半年。
与此同时，深圳、武汉、杭州、苏州、广州、惠州等多个城市下调了银行首套房贷款利率上浮区间。
另外，北京、广州、南京、汕头、长沙、银川、福州、哈尔滨、绵阳等城市调整了公积金提取政策。一些城市公积金的提取更加便利。其中，北京、银川、哈尔滨、南京、秦皇岛等地简化了公积金提取手续。
有机构预测，2019年会有30个以上城市对楼市调控政策进行微调。
为什么要微调？目的就是为了防范大跌。经过2017年、2018年连续加压的调控政策，全国多地房价已进入了调整通道，如果政策依旧保持高压不变，房价大跌风险很大，会带来系统性金融风险，这是任何一方都不愿看到的结果。
所以住建部对2019年楼市下达的任务是三个“稳”，即稳地价、稳房价、稳预期。
当然，正因为要稳，所以2019年虽然回比2018年楼市预期要好很多，房价大幅上扬的可能性几乎也不存在。
2、央行持续降准。
在全球多数国家进入加息通道的背景下，中国并没有跟随，为了应对经济下行压力，央行在2019年1月开启了降准模式。
1月4日傍晚，央行宣布降准1个百分点，力度超乎寻常。尽管中央一再强调，是为了支持民营企业、小微企业融资。但经验告诉我们，钱最后大多都会流向房地产。
除了降准，中央还大力度鼓励地方发行地方债。地方债，是央行印钞方式之一，相当于放水。
由于中央有下调地方债风险系数的想法，所以前几天河北、山东、河南、福建等地发行的地方债遭到金融机构疯抢，认购倍数在30~50倍，河北更是高达53倍。说明银行手中的钱非常多。
3、市场成交量已在回暖路上。
在政策转向，市场预期转向，人心转向的大背景下，多地楼市成交量已在回暖。
上图是百度资讯中的部分截图，可以看到昆明、洛阳、济阳楼市成交量表现不错，就连低迷的香港楼市，上周二手房成交量也创41周新高。
通过以上三点信号，基本可以对2019年楼市做个初步判断：如果大环境不发生较大变化，热点城市成交量将有一定程度回暖，房价将回到稳定阶段，甚至是小幅慢涨。
因此，本号认为，2019年第一季度，是刚需客上车的好机会，时间如果再往后推，成本会更高。
上面分析了楼市短期内趋势，再来说说中长期。
所谓楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。中国的楼市在土地财政与大城市化两大背景下，中长期仍会是慢涨，但也会有一个临界点，那就是人口临界点。
这几天，关于人口话题不绝于耳，2018年新生儿人口相比于2017年少了200万，社科院预测，中国人口最快将在2027年迎来负增长，以此推算，本号认为，如果这种趋势不变，中国高房价的拐点也基本会在这个节点附近出现。@今日话题