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$新城控股(SH601155)$ 刚刚看了某探讨新城的帖子，受益很多。但也觉得里面很多内容百撕不得骑姐。弄得我很困惑，我一直觉得是赚钱的，而一些权威人士认为不赚钱，咱也没资格争论，我就在琢磨我错在哪了呢？
有两个角度看一下：
1、住宅和综合体的销售是2:1左右，如果综合体沉淀广场后，不赚钱，那么财报上的高利润率是怎么来的呢？（即使扣除租金和公允价值变动，净利率也很好）
2、以2018年为例，综合体建面投资5235元/平米，综合体57%面积可销售，每平米可售面积需分摊成本9184元。
综合体均价11819元，增值税抵扣后预计剩11256元，这不赚钱吗？哪错了啊。不得骑姐！
没卖完，但开盘后一段时间就能看出来是否亏损。能赚（亏）多少不能精准确定（手上资料少），但是亏是赚基本很快就能确定了。如果是项目本身的主要管理人员，应该早就知道了，只是咱们知道的晚而已！
商业体的成本会尽量合理的下压一点，把下压的部分挪到 住宅冲抵土增税。地产的税收策划和融资几乎同等重要。新城的住宅净利润率比很多公司都高。公允值变动不可能乱弄的，因为是明摆着的东西，所有人都看得到，一旦有明显纰漏，被别人抓住辫子，后果很严重的。
$新城发展控股(01030)$ 正常点，为节税考虑都会做大销售部分成本，然后利润率还这么高，是真的赚钱。商业体租金水平这么高我觉得是成本核算少了，这样看每年估算增值是合理且谨慎的。