$新城控股(SH601155)$ 投资新城这类地产股，关注哪些信息可以让自己多少有那么点先知先觉的味道，减少被动。
看着财报炒股，基本都要被先知先觉占先机，利空的财报还没发出，先知已经跑了；利好的财报还没出来，先觉已经潜伏了。自己如何能早一步呢？自己如何才能不那么迟钝呢？有几个先行指标可以考虑
1. 已售未结算:金额及可能的利润率，也就是过去的房地价比，大体预知最近2年的利润情况；
2. 土地储备：决定了未来可售的东西数量（只知道数量还不够，还要知道性价比）
3. 可推货值的房价楼面价比：决定了未来的利润空间，大体可以毛估2年后的利润率是什么样
4. 销售面积：这个不用解释了
5. 杠杆：地产行业就是个高负债的打工仔，杠杆低增速就慢。了解一下就可以，不用太担心，在别的行业就不同了，是大问题。
6. 行业发展周期：国家政策及信贷，这点对估值和信心影响较大，对少部分人是机会，对大部分人是危机。
对于新城还要额外关注：
7. 出租率：可以反应吾悦综合体将来的发展
8.租金变化走势：可以反应吾悦广场的品牌效应和运营情况，及由此对新城的长远影响。
多了解上面这些数据映射出来的是什么信息，这点很重要。不能只看见，涨了涨了，跌了，跌了。
只要这些指标相对其它家具有比较优势，便宜的时候买入，然后静静的拿着，基本就是躺赢了。
一家之言仅供参考。
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不亏本的蜗牛2019-10-17 19:23也就是25％，你说的好轻松啊，新城现在的股价对应的是0增长。
中宫2019-10-17 16:24谢谢你的详细说明，你说的这几点对选址很重要，是新城商管团队要考虑的，咱们基本不具备条件考虑，甚至事先不知情。咱们能做的，就是通过租金的变化，来检验他们工作的成果。某个项目的租金和入住率能够良性发展，就说明这个广场没问题，否则就是有问题。通过一些过程性的指标来判断是否值得继续持有，如果每个吾悦广场项目都能分析到你说的这个情况，那当然更好了，但太难了，咱不专业。具备条件的情况下，越前置分析越好，这样可以更好的应对机会和风险，我目前正往这个方向努力。再次感谢！
芝麻爷2019-10-17 16:03商业综合体要高盈利的影响因素很多，比如现金奶牛，上海五角场万达广场。举几个核心因素：
1. 交通便利
2.商圈内竞争对手的层次和定位
3.最重要的是辐射到的居民人口结构
这三个问题对应的就是，1.有没有人来？ 2.来人会来吾悦嘛？3.来得人的消费能力和频次？
五角场万达这三项俱佳。
PS：五角场三公里范围内，基本上是杨浦区中高阶层人群，杨浦区是百万人口行政区。
再看吾悦广场，第二点应该没问题。第一点的交通便利是有点问题，第三点的问题和第一点也有关，交通不便而周围居民人口又不够稠密。
中宫2019-10-17 15:38前期销售增速比较快，如果资本化低对当期报表会有很大影响。利息成本后移与结算后移基本是同步的，从经营的角度看这属于正常。至于吾悦广场未来会怎样，就是通过租金走势观察了。未来用结果数据来说明一切推论！
芝麻爷2019-10-17 15:25新城几乎把所有利息都资本化了，做高当期利润，但是未来结算时成本高，会降低未来的利润率。估计新城未来的业绩增速也就是20%到30%左右，哪怕全部放开融资，重回过去的高速增长不太可能。三四线城市位置较偏的吾悦广场，按照之前某球友流出的内部ppt，要求半径三公里内居住人数15万，如果交通不是很方便的话，开业的新鲜感过去之后，估计也就那样了。目前是修复低估值，修复结束后就要看真正的业绩成长了。
中宫2019-10-17 14:04有的人可能会说融资能力和拿地能力，土地储备多少基本就反应了融资能力。房价楼面价的比值基本就反应了拿地能力也预告了未来的利润率，不管什么能力，都要体现在业务数据上，不然都太感性，不好跟踪评价。