华侨城的文旅业务究竟赚了多少钱?


之前初善君写过华侨城的四个预期差:主要是华侨城的成长性逐渐体现,估值应该有所反应。具体参见:一年二倍的投资机会:华侨城的四个预期差

现在市场的集中点在于华侨城究竟有没有用地产业务反哺文旅业务,或者说华侨城文旅业务究竟怎么样?

今天我们一起拆解一下:商业地产、酒店、主题公园业务究竟是否盈利,盈利多少?

1、商业地产

商业地产与华侨城本身业务紧密相连的,无论是综合体项目,还是旅游地产项目,都存在可租赁地产。欢乐海岸项目是华侨城现在主打的商业地产项目,位于深圳湾公园的深圳欢乐海岸,初善君去过无数次,人流量非常大,可惜的是这个名字导致了公司实际开发的欢乐海岸项目非常少,目前只有顺德、宁波有。

根据2018年的债券募集说明书,截至2018年底,公司的投资性房地产包括商铺、厂房、住宅、写字楼、餐饮、公寓和停车场等多种业态,位于深圳、上海、成都、西安和佛山等地。深圳地理位置较好的商铺公司各个项目出租率基本都在90%以上,发展较为成熟。

截止2019年底,投资性房地产账面余额67亿元,建筑面积151万平米,物业租金收入为8.14亿元,考虑到年折旧额3.57亿元,这块业务盈利不错。

当然看明细发现,有些资产盈利非常好,比如深圳欢乐海岸,入账成本不足13亿,年租金收入高达4亿,三年就可以回本了。有些资产盈利能力一般,比如入账成本最高的西安长安国际,成本17亿,租金只有0.8亿元。

不瞒各位五年前初善君在长安国际上班一年有余,位于西安南门外,地方是好地方,之所以入账成本高,应该是后面买入的。

2019年年报显示,投资性房地产余额翻倍至133亿元,净增约70亿,不清楚是不是顺德、宁波等地欢乐海岸开业了。

总之,在投资性房地产方面,公司整体还是可圈可点的,至少不会拖后腿。

2、酒店

华侨城的酒店业务其实很鸡肋,基本都是单品牌独立运营,大部分酒店预计是亏损的。根据年报,华侨城共有24家酒店,华侨城酒店集团凭借发展规模、品牌价值跻身“2018年度中国饭店60强”榜单。

但是实际上中国酒店赚钱并不容易,根据债券评级报告,公司主要酒店入住率并不高,公司酒店这块肯定亏损了。整体来看,根据下表的客房数、入住率和平均房价测算,酒店业务2018年实现了营业收入6.5亿左右。

至于酒店业务亏损多少?初善君也只是拍脑袋瞎猜,后续如果看到酒店集团的新闻,或许能知道这块数据。

3、主题公园

下面是最重要的主题公园了,公司的单体主题公园主要包括欢乐谷、锦绣中华和世界之窗三大系列。根据债券跟踪评级报告,欢乐谷+世纪之窗+锦绣中华2016年和2017年分别实现门票收入22.02亿元和22.60亿元。

这里面重庆欢乐谷、天津欢乐谷还在持续增长,其他基本稳定,所以猜想2018年和2019年这块业务比较稳定。

此外,还有四处华侨城项目,泰州项目和秦皇岛已经转让了,所以主要还是深圳的东部华侨城,每年门票收入3亿元左右。

未来还有南京欢乐谷、宁波华侨城待开业。

此外很多人提到的二次消费收入,根据之前披露的欢乐谷数据,二次消费收入占比约20%左右,因此可以推算,主题公园2016年和2017年门票收入约为25亿元,二次消费等其他收入约5亿元,合计30亿元。2018年和2019年按照每年5%的增长,分别实现收入31.5亿元、33亿元。

这个收入规模与主流券商预测差不多一致。

商业地产约8亿+酒店约7亿+主题公园33亿,合计旅游业务收入约48亿元。那么这些盈利能力究竟如何呢?

4

租赁业务预计利润很高,可能在30%左右,约2.4亿。

酒店大概率是亏损的,利润为零。

主题公园方面,参考华强方特2018年主题公园业务实现营业收入25亿元,毛利率37%,净利率预计10%左右。那么华侨城盈利约3.3亿元。所以三者整体利润在6亿左右。

此外,从固定资产折旧角度,截止2019年底固定资产账面原值约290亿元,当年计提折旧13亿元,假设固定资产主要是酒店和主题公园的话,对于两者合计收入约40亿元,折旧占比并不高。大概可以佐证判断。

因此无论从哪个角度看,旅游这款业务赚钱并不多,但是也不少,至少不会托后腿,并不需要地产业务的反哺。

更为重要的是,依托于旅游业务的地产业务,赚了很多钱,而且可持续,真正赚钱的也是依托于旅游业务的地产业务。

5、市场的担心

华侨城现在市值只有477亿元,对应2020年市盈率只有3.4倍,市净率只有0.71倍,除了对地产公司的本身偏见之外,还有什么担心呢?

一是国企,不要问为什么,问就是国企不行;

二是可持续发展能力,换了领导,肯定就不一样了,这个问题确实存在;

三是扣非净利润问题,近三年每年都有大额的扣非净利润,原因各不相同,多少会有影响。按照2019年100亿扣非净利润,估值就有4.77倍了。

四是经营现金流连续多年大额负流出,其实这点很好解释以至于我都懒得解释,看收现比就知道了,今四年收现比1.3以上。公司前两年拿地还是比较激进,这两年如果控制节奏,经营现金流就回来了。

其实归根结底还是商业模式的问题,为了更快的发展,这几年大幅拿地,经营现金流非常差,市场甚至开始担心他的现金流问题,作为央企,这一点应该还好。

总之,个人依然极度看好华侨城的股价,作为国内A股罕见的独特的“核心资产”,光明就在不远处。

@今日话题

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精彩评论

初善君05-26 12:29

不要瞎想了.....流量生意咋做?去欢乐谷玩一天你还能卖个房子给我....你们不要瞎想,一切归结于业绩

万中财经05-26 20:58

华侨城的评判难度在几千股票中是最大之一,只关注一年半载出现误判是很正常。文章我简单看一遍,明显过于保守有四五点,先说二点,1.商业地产18年收入8.1亿,19年平均出租面积增加56%官方数据,然后还是只统计8.1亿合理吗?2.。 18年14个主要酒店有各种渠道可知道房费接近不到7亿,而19年财报并表21个酒店还是统计7亿合理吗?这还不算酒店占房费至少50%以上的另外二次消费(餐饮会务温泉),

徐大宝李二狗05-27 07:36

基本没利润。。。死心吧

野战六大队05-26 22:05

有多大梦想就有多大成功,小富即安也挺好的,要是打算赚到明天的吃饭钱那就有赚落袋,如果想实现菜场自由那就得等等,如果有更大梦想,那就得承受别人不能承受的百倍煎熬痛苦来争取实现人生财务自由

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总有刁民想洗掉朕06-09 06:19

还是谢谢兄台吧

总有刁民想洗掉朕06-09 06:18

不是这个意思 而是新项目在总项目的占比 如果高速增长的地产公司 新项目比列必然增大 也就导致了很大部分的费用前置 也就导致了当期利润存在更大的扭曲

万中财经06-08 21:53

你要问什么问题不是很清晰。如果是指结算问题的话,地产行业都是竣工后才结算利润,结算前大家但是一样,只有费用没有利润。行业通行了就没有隐藏利润之说。而利息资本化比例在建设过程中的不同就是影响利润前置和后置的问题,没有利润隐藏。企业连续经营的话,某个项目今年没结算只体现费用,但是同时也有今年结算利润项目的部分费用结算在往年,所以没有故意隐藏动机和事实

万中财经06-08 21:26

年先看清楚对方为什么,我的回答是根据对方文字问题回答的。哪一点说错了请举出来,论基础知识,我当你师傅都够格

初善君06-08 20:28

这个真没看出来,你连基础知识都不懂