按执笔之时股价0.4元计算, 川河市值只有10.43亿元, 三大股东分別是: 上海张江集团, 持有29.9%股权, 徐枫持有29.87%, 上市公司汤臣集团(258)持有9.8%.
以下是集团的主要资产:
1. 帐面值8.6亿元的联营公司权益. 联营公司的业绩, 以及资产与负债是以权益会计法计入综合财务报表内。根据权益法, 集团把联营公司的投资先按成本於综合财务状况表列账，其后按集团应佔联营公司损益及其他全面收益进行调整.
集团持有37%股权的联营公司是上海张江微电子港有限公司, 主要业务是在上海市浦东新区张江高科技园区从事物业发展及管理.
张江微电子港主要持有以下物业.
A. 投资物业:
A.1 上海浦东新区张江高科技园区张江微电子港一期, 总商业楼面面积14,517平方米.
A.2 上海浦东新区张江高科技园区张江微电子港二期, 总商业楼面面积82,457平方米.
A.3上海浦东新区张江高科技园区上海传奇一期, 总商业楼面面积26,492平方米.
A4. 上海浦东新区张江高科技园区张江汤臣豪园三期B, 总住宅楼面面积29,372平方米.
A5. 上海浦东新区张江高科技园区张江汤臣豪园四期, 总商业楼面面积6,366平方米.
A6. 上海浦东新区张江高科技园区张江汤臣豪园四期, 总住宅楼面面积36,049平方米.
B. 待售物业:
B.1 上海浦东新区张江高科技园区张江汤臣豪园车位, 总楼面面积84,536平方米.
B.2 上海浦东新区张江高科技园区张江汤臣豪园三期B, 总商业楼面面积27,603平方米.
C. 发展中物业:
C.1 上海浦东新区张江高科技园区上海传奇二期, 总住宅楼面面积1,144平方米.
C.2 上海奉贤区南布里奇城宗地, 总住宅及商业楼面面积156,900平方米.
张江微电子港持有的住宅及商业楼面面积超过38万平方米, 股东资产净值只是23.2亿元, 表示每平方米只值6,100元, 帐上还持有十多亿元的现金, 显示张江微电子港本身的帐面值是严重低估. 2015年张江微电子港为川河贡献盈利1.413亿元.
2. 集团的另一个重要资产是帐面值3.35亿元的可供出售投资, 主要持有上市公司$汤臣集团(00258)$ 11.456%股权. 期内收取汤臣集团现金股息1,912万元. 汤臣刚於3月30日宣布增加91%派息至每股21仙, 表示明年集团可以收到股息大约3,800万元.
3. 集团另一项资產是持有帐面值4.33亿元的待售投资证券组合, 主要持有在香港上市的股票. 期内待售投资组合录得收益净额1,327.8万元.
4. 川河直接持有的是以下的资产:
A. 帐面值2,856.3万元的投资物业. 是一幅位于澳门海岛市氹仔地皮的60%权益, 可发展总住宅楼面面积20,500平方米, 目前仍然是空置地块.
B. 帐面值2,032.5万元的待售物业, 包括:
B.1 上海浦东新区张江高科技园区汤臣豪庭二期车位93.53%权益, 总楼面面积9,967平方米.
B.2 澳门海岛市氹仔卓家村地段桃园第一座地下A舖位及地库、第二座地下A舖位, 及地库、地下F及G舖位, 总商业楼面面积1,875平方米, 集团持有60%权益.
2015年集团来自直接持有的待售物业的出售收益和租金收入分別有90.4万元和105.1万元, 金额虽然不多, 但待售物业和投资物业都是以成本入帐, 实际价值超过帐面值多倍. 当中, 以澳门氹仔地皮为甚. 澳门政府於2013年12月公布《氹仔北区都市化整治计划修订》之规划大纲，其中涵盖集团持有的澳门氹仔地皮, 将可以增加地积比率, 於2014年底, 澳门氹仔地皮的公平值估计为6.975亿元, 是帐面值的24.4倍, 单单澳门氹仔地皮的增值部分已经可以提升每股资产净值0.255元, 是股价的63.75%.
5. 川河拥有一流的财务状况. 持有现金6.97亿元, 没有任何银行贷款, 总负债只有1.77亿元, 每股经调整少数股东权益后的净现金(Net Cash)高达0.266元, 是股价的66.5%, 即使扣除所有负债并调整少数股东权益后的每股净净现金(Net Net Cash)也有0.199元.
估值:
集团每股帐面资产净值0.856元, 表面PB0.467倍, 扣除净净现金之后PB只有0.306倍. 如果计入张江微电子港的实际资产净值以及澳门氹仔地皮的实际市值, 实际PB更可以低于0.2倍. 集团派息稳定, 已经连续4年派息每股2仙, 股息率有5%. 笔者认为川河派息可以更进取, 但目前的派息比率也是情有可原. 派每股2仙每年需要现金5,217万元, 集团只能在帐面上分享张江微电子港的盈利, 真正有实际现金到手要靠张江微电子港派现金股息, 但因为张江微电子港还有项目要发展, 派息并不稳定, 2014年就没有派息. 较为稳定的现金流是来自自身的利息收入, 证券组合, 尤其是汤臣的股息收入.
无论如何, 川河现金与资产俱备, 估值非常便宜, 有国企做大股东出千可能性低, 以折让价买入等待价值回归, 期间收取大约5厘股息, 这是我的投资模式.
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