投资收租股的朋友都会发觉一个普遍现象, 就是收租股的股价相对资产净值都有折让, 分別只是折让多与少的问题. 此外, 收租股的每股盈利和每股派息通常都有一大段距离, 以致派息比率普遍偏低. 以289永安国际为例, 2013年每股盈利为4.45元, 但每股派息只有1元, 表面上, 派息比率只有22.47%, 关健就在于投资物业的公允值重估收益. 永安国际的投资物业帐面值佔总资产比重超过73%, 2013年投资物业的重估收益佔总除稅前溢利比重高达53.51%, 但重估收益不会为集团带来任何现金流, 情况就好像你有一个自住物业单位, 如果楼价升值, 你帐面上的财富会增加, 但它不会自动为你增加可支配的现金, 因此, 我们称之为纸上富贵, "有得睇, 无得使&#  34;.

所谓物业的公允值, 就是用一个公平的方法去计算物业的市值, 计算公允值有3个方法, 视乎资产属于哪一个级別, 共有3个级別, 第一级, 第二级和第三级, 3个级別的资产, 计算公允值的方法不同. 理论上, 想知道一项资产最準确的市价, 就是将它出售, 卖到的价钱就是公允值. 不过, 有些资产拥有共同的属性, 例如股票, 一个长实小股东所持有的每一股长实, 和李嘉诚所持有43.33%股权的每一股长实都是一样的, 因此, 每天港交所长实买卖的收市价, 就是所有长实股票的公允值, 这就是第一级资产. 第二级资产的例子是成交量高的蓝筹屋苑的物业, 理论上, 没有两个物业单位是一模一样的, 同屋苑可以不同座数, 同座数可以不同楼层, 同楼层可以不同单位, 不过, 如果10楼A室刚以1,000万成交, 11楼A室的业主即使不卖楼也可以合理地认为自己单位的公允值为900万至1000万. 第三级资产的估值方法基本上是靠估, 透明度低.

既然投资物业通常都是长期持有收租, 为何投资物业要重估市值? 原因就是要将投资物业的市值反映在资产负债表, 让股东知道所持公司的价值, 不会因为不知情而贱卖股票. 事实上, 有些公司自用的物业或者被归类为生财工具的物业, 例如待出售物业或酒店物业, 可以不用每年重估市值, 以致有些价值被隐藏了. 以278华厦置业为例, 市值可能过亿元的地舖, 反映在资产负债表的帐面值可能只是几百万. 大股东当然知道公司的价值, 有些识计数的投资者会知道公司的价值, 但对那些不识计算隐藏价值的股东不公平. 不要认为投资物业的公允值不重要, 那是股东的资产, 如果投资者以40元买入市值100元的物业资产, 这个折让是实在的. 这个60%折让是安全边际(margin of safety), 万一未来物业下跌2,3成, 投资者仍然未伤到本, 折让越大, 安全边际越大. 无论如何, 有大折让对投资者是好的. 想像下, 你去买楼, 可否同卖家讲, 现时楼价太高, 未来楼价可能大跌, 你打个7折卖给我? 这是无可能发生的事, 但股票市场天天在发生, 所乐而不为?

$华厦置业(00278)$