房子白送!数据登顶!2022楼市的迷惑未来?

文/杨国英

这个转暖的冬日,有一丝沉闷。

连日来,各地疫情再起的新闻,还有,今天下午读杭州金氏父子的凄凉故事,这些都让我内心无比沉重。

许是快要做父亲了,人生角色的即将升级,无形中,也升级了我的情感——看不得太过悲情的世事,下午读杭州金父对躁狂抑郁症儿子的口述,泪流数次。

其实,任何个体家庭,在不可测的命运中,并没有绝对的幸福。

真正的幸福,或许是当悲情来临时,骨肉亲情联手抵御命运的不公,哪怕抵御是徒劳的,哪怕无助于结果的扭转,但是,抵御的本身、抵御的过程,其实就是个体家庭幸福的显现。

人类社会,又何尝不是呢?!

当下,疫情的再起,汤加的失联,但我相信,这一个个灾难,人类终将走出。

有史以来,人类社会对灾难的抗争,最重要的,其实从来不是科技,而是超越自我的情感——这种人性的光辉,诞生了一个又一个英雄,也带领人类走出了一个又一个的灾难。

开篇感慨多,下面进入主题。

近日,去年全国楼市数据出来了。

2021年,全国商品房销售额首次突破18万亿元,销售面积接近18亿平方米,双双创下历史新高。

2015年以来,这是全国商品房销售规模的7连增,也是销售面积的6年增(2019年小幅下滑)。

2021年,全国楼市销售额和销售面积的联袂登顶,这意味着什么?

是顶上面还有顶,向上还有爬坡的空间?还是顶上面已经没有顶,接下来只有下坡路可以走?

我的预判是,2021年的中国楼市,将成为未来5年的绝对顶部。

楼市再次触及2021年数据高峰,包括房价在内,至少5年后才有可能。

2021年楼市数据再攀高峰,主要归因于上半年的活跃,而下半年,尤其是9月之后,楼市整体是低迷不振的。

所以,从边际走势看,2022年,以及2023-2025年,中国楼市的整体销量(销售金额和销售面积)、以及平均房价,大概率都是要向下的。

楼市向下最大的压力,不是其他,而是房地产税。

注意,在大半个月前的去年12月27日,全国财政工作视频会议再次强调“做好房地产税准备工作”,这是继去年10月高层宣布税法改革试点后的再一次明确。

所以,今年两会房地产税首批扩容,应该要明确,同时,未来之于全国范围的普及,大概率也将明确时间点。

房地产税的明确,是对楼市内含价值的重估——房子还是房子,但是对部分人而言(多套房的,或豪宅的)却截然不同,房子不再是投资品,而是消耗品

在这一结构性的重估之下,除刚需之外,其他需求均将大幅萎缩,因为,持有房产是有成本的(房地产税)。

只有当房产的租金收益,在覆盖持有成本之后还有3个点左右的收益,这时,楼市(包括销量和均价)才有可能探底回升,我认为,这一时间点,至少要等到2025年下半年。

所以,要楼市数据再次回到2021年的峰值,我认为,至少等到2026年、乃至2027年。

值得重视,在2021年楼市数据登顶时,各地“白送房子”的新闻也越来越多了。

“白送房子”的新闻,其实,给未来楼市提供了一个超级悲观的注脚。

比如,地处南京城郊边的句容,最近有网友发布送房子,而且送的还是叠墅,唯一要求是帮还房贷。

类似“白送房子”的新闻,其实在北京城郊边的燕郊,早已屡见不鲜了。

这类“白送房子”的共同特征是,当初贷款买入,当房价下跌超过40%以上时,则意味着首付款和已付利息,全部付之东流了,所以,选择“白送房子”。

这类“白送房子”,本质上,与过去一年越来越多的法拍房,是同理同源的,本钱没了,就白送呗。

现在,应该还仅是“白送房子”的开始。

在房地产税正式扩容后,我认为,全国各地将会有越来越多“白送房子”的新闻,尤其是在广大的四五线小城市、以及大城市的偏远城郊。

现在的“白送房子”,还仅是因为房子跌破净资产了(首付款跌没了),而在房地产税正式扩容后,将加剧部分高杠杆房子的下跌,因为,有持有成本了,这是一个负向的反馈效应。

对于楼市,不可心存侥幸。

多套房的,宜抛;

偏远缺少居住需求的,更应尽快抛。

对于股市,则不必过度悲观。

未来,与中国经济同频的资产,

只会是股市,而绝不可能是楼市。

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雨夜晴歌01-18 21:54

白送的逻辑瞬间理解