REITs在美国的奇妙转型

REIT是房地产投资信托基金,无非就是收租金的地产商?如果您的印象还停留于此,那就OUT啦!如今,在RIET诞生50年后,从移动电话基站到木材公司、从户外广告公司到私营监狱,这些企业都正在向REIT转型。

REIT的收益中至少有75%必须来自于不动产,一般采用的形式就是租金。但即将转型为REIT的铁山公司(IronMountain)辩称,最近“租金”这个词语的定义已经变得很泛,甚至包括了用于存储、管理和存档文件的费用。铁山公司这样解释它们对REIT的重新定义:“铁山公司的业务就是将空间租赁给企业用于存储他们的物理记录。我们的营收、利润和现金流主要来自于存储空间的租金收入。因此我们经营了一个巨大的不动产网络,该网络由近1,000个存储设施的6,400万平方英尺(约合594.6万平方米)的存储空间构成。”铁山公司在今年6月初宣布打算转型为房地产信托基金,此后其股价已经飙升38%,是标普500指数整体回报的5倍。如果美国国税局批准了铁山公司的申请,它将在2014年1月份之前成为一支成熟的REIT。

美国国税局最近的裁决已经为户外广告REIT开启了潜在的大门,其中就包括了其在2011年10月份所发布的一份裁定。这些裁定认为户外广告和屋顶招牌都属于不动产,即使这些招牌只是用螺钉固定在建筑物上。拉玛广告公司(Lamar Advertising)是美国最大的户外广告公司之一,该公司突然宣布计划争取REIT 资格。不要去想什么拉玛公司主要善于提供广告解决方案。房地产可以带来更好的股息。公司首席执行官肖恩·赖利(Sean Reilly)说:“我们相信REIT架构和我们公司可谓是天作之合。从本质上讲,我们是为广告商提供不动产和与不动产相关的服务。”

数据中心公司Equinix和辛辛那提贝尔公司(Cincinnati Bell)旗下的CyrusOne也已经表示他们正在争取REIT 资格。如若成功,他们将会加入现有的三支数据中心REIT 的行列——数字不动产信托基金(Digital Realty Trust),杜邦法布罗科技公司(DuPont Fabros Technology)和科塞特不动产(CoreSite Realty)——壮大这个行业的队伍。它们都是为发展中的互联网提供云存储空间。

很快,像美国改造公司(CorrectionsCorp. of America)这种监狱运营商也将往REIT方向发展,与能源相关的不动产业主、运动场所业主和太阳能发电厂也都将会紧随其后。

REIT行业越来越庞大,这点对于那些对收益如饥似渴的投资者来说是条好消息,因为他们就有机会从几乎每个经济部门挑选可创造收益的REIT 来打造多元化的投资组合。例如在太阳能行业中,REIT也许是一个投资该行业的较明智的方法。截至目前,美国国税局还没有裁定太阳能发电厂是否有资格成为REIT。但那并没有能阻止加利福尼亚州的工业房地产信托公司Prologis 进入该行业。IRS的裁定允许REIT最高不超过25%的收益来自除房地产之外的其他来源,由此在REIT 所拥有的建筑物上安装部分太阳板就有据可依了。

当然,也有人说,不要被REIT的高股息蒙蔽了双眼。要“将重点放在从长远的角度来看,你是否喜欢该公司的业务。拥有REIT 的资格最终并不能点石成金,将一个疲软无力的公司变为强者。”

基本情况:房地产投资信托基金(REIT)必须将其不少于90%的收益作为应税股息发放给他们的投资者。REIT由此可以在企业税中免交那部分所得税。目前美国有129支房地产REIT,它们的总市值超过了5,000亿美元。(晨羲了解的A股华联股份000882运营方式就类似REIT,只是我们国家没有免交所得税的政策)

回报率:数十年来,REIT 一直为投资者们创造着出色的收益和整体回报。在过去10年里,道琼斯美国房地产指数(IYR)中包括的几乎全部都是REIT,该指数的回报相比标普500指数要高出80%。自金融危机使经济在2009年初陷入低谷以来,REIT已经创造了超过220%的回报。
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全部评论

潘雷CFA2013-07-08 13:54

请问中国投资者投美国REITs,美国税率和中国税率是多少?谢谢

Miss-Rao2013-05-03 21:00

@艾打盹

青春的泥沼2013-05-03 10:04

之前有消息说某基金公司要和北京市合作搞廉租房REIT