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大厂肯定有环京因素导致的更强的溢出效应，导致数据部分失真。但签约投资额到落地到形成地产收入有滞后，所以2015年的地产收入对应至少2014年以前的签约投资额。苏家屯2014年以前的累计签约投资额只有40亿左右，可以说219亿的绝大部分还没体现。大厂2014年前约130亿，是苏家屯的三倍多，这样10%的数据就显得没有那么离谱了。只要地产收入与产服收入没有形成量级的差别，政府长期有能力通过卖地收入支付产服费用，就是良性的。例如苏家屯2014年前40亿的签约投资额，按照20亿落地，9亿产服收入，则卖地收入只要不大幅低于9亿，就可以了。仅2015年一年的销售就21万平方米，约十五亿的收入，按买地占30%-50%算，对应4.5-7.5亿，这样看支付9亿没什么难度了。219亿对应约50亿产服收入，华夏苏家屯现阶段计划总投资70亿，建筑总面积141万平方米，约110亿的收入，后续可能还会增加，如果房子都能卖出去，基本能覆盖了。异地扩张的签约投资额与地产收入的比例和产业城的真实房产需求，的确很值得关注，关系到华夏的长期可持续发展。$华夏幸福(SH600340)$
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2016-11-07 13:51
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zhqh8882016-11-13 09:14

新一轮调控后，香河政府加强管控，没有预售证不能开盘。华夏在内的很多开发商的香河项目都还没有拿到预售证，所以推盘力度大减。香河从年初到现在，价格已经翻倍了，需要缓一缓，等待更多的利好和大家的适应。
大厂位置好，价格奔3万了，快赶上燕郊了，也需要歇一阵子。

思维的格栅2016-11-12 14:19

不客气，共同研究

大灰狼律师2016-11-12 13:21

辛苦，坐等报告

思维的格栅2016-11-12 12:23

同意，房产部分3年后在一线城市外看不到太大的核心竞争力，相反却有风险因素存在。静态分析无论从园区开发板块和房产开发板块，目前估值方面并没有竞争优势。动态看核心优势在于产服的高增长，这取决于招商落地情况需要持续跟踪关注。至于新的南京特色小镇方向，没有核心优势反倒是风险所在。近期去苏家囤看看回来把情况汇报给大家@荔慎投资梁军儒 @大灰狼律师 @老农民389 @简大人

laoba112016-11-12 11:43

这个扰动只是短期的，但环京产服收入的兑现完全不用担心，卖地收入早就远远超出。短期对股价可能有一定的压制，对2019年的地产收入有一定影响，但产服的大幅增长应该能弥补，只是可能会降低19年整体业绩增速，长期仍然无忧。$华夏幸福(SH600340)$

简大人2016-11-12 11:23

你说的这个问题正是我担心的，所以要密切关注下其他地域的地产销售情况。我认为华夏商业模式是签约额先行，地产变现在后，这个节奏目前被环京福利扰乱些。

雷泫生2016-11-12 11:20

laoba112016-11-12 11:11

感觉环京红利还能吃三五年，倒是今年四季度和明年上半年经营简报可能会出现负增长。
下面这篇文章不知道是真是假：“官方统计数据显示，9月，大厂新建商品住宅成交512套，日均成交量为17套。10月11日、12日两天共成交了8套；香河9月累计成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日当天成交量为65套。两地日均成交量远远小于9月。张俊所在公司参与大厂、香河和燕郊多个项目的分销，根据他观察，10月以来，环京楼市成交量大约减少了近3/4。”
有没有当地的朋友或其他渠道证实一下，华夏现在地产收入集中在廊坊、固安、大厂、香河几个地区，都有限购政策。$华夏幸福(SH600340)$

大灰狼律师2016-11-12 08:05

是的。我的意思，房产部分，三年后情况没法判断

思维的格栅2016-11-12 00:02

产服模式可持续是3年以后的价值所在