一百万实盘，纯收租流，目标年化30% (第一周)

最近从债券利息里面，拿了100万RMB，搭建了一个固定高收益组合(20%保底) + 浮动暴击，目标30-50%年化收益率。所有产品都是和房地产相关。

固定20%收租部分保证了整个组合的托底收益，做到每个月都有租金落袋。

我这个人比较俗气，就喜欢每个月收到现金分红。很奇怪，好像雪球都是高大上的价投，只有我是这么俗气的人，。

收租部分囊括了十几个美国房地产相关的纯分红类型股，包括了房产抵押贷款MBS，房地产信托Reits, 和封闭基金。如下：

考虑到收益率，回撤和底层资产的细致计算，我们对于不同产品给予了不同的评级。(最后一列)

目前评级4-5的产品，预计通过配比后，收益率在11%左右，回撤在18%。组合加一倍杠杆，也就是100万借款100万，年化收益去到22%。利用对美金外汇稳定的瑞郎CHF做贷款，利率一年在1.5%的成本。整个组合加一倍杠杆的托底固定收益在20%以上。

同时我们判断明年是中国房地产的大年，叠加购房资格放松，和利率下行,内房股会有极其不错的表现。港股里面，本身很多内房股的股息分红每年就有接近10%，PE在4 ，提供了足够的安全性和分红托底。

组合里我们配置了$禹洲地产(01628)$ $中骏集团控股(01966)$ 。

100万仓位，实际配置如下：

初始投入152k 。 截止12月7日，净资产158 K 美金，总负债 201 K美金。

杠杆率227%。目标杠杆配置到250%-300%后开始稳定收租降杠杆。

目前组合表现ok，整体收益率3.5%。完成第一个月目标。

任何模型都有边界条件。我们判断2020年，在川大爷的努力下，国际上会继续维持低利率环境，所有房地产/reits/固定收益产品会受益。而低息环境会给本组合极大的安全边际。

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$万科A(SZ000002)$