新城财报阅读笔记

$新城控股(SH601155)$

关于销售额增速下滑,新城控股回应《棱镜》称,上半年项目交付结算不多,交付结算主要在下半年,上半年结算金额274.77亿元(含合作项目),完成竣工面积404.1万平方米,下半年则要实现竣工面积 1469.26万平方米,全年计划竣工面积超过1800万平方米,2018年则为979.82万平方米(含合联营项目)。

竣工面积404万平结算才274亿?原因是:结算了264.5万平。

关于净利润增速下滑,新城控股回应《棱镜》称,“上半年销售金额同比增长28.4%,对应的营销费用和管理费用刚性支出高于去年同期,所以净利润同比增幅小于营收同比增幅,但由于下半年交付体量大,全年计划竣工交付较之2018年增长90%以上,全年营收和利润增长有保障。”

新城控股半年报显示,销售、管理费用同比分别攀升60.44%、11.56%,分别达到9.57亿元及12亿元。

地产公司费用前置,上半年在销售管理费用大幅攀升的情况下,归属上市公司股东净利润25.9亿元,这也一定程度说明了新城的毛利率相比过去在进一步提高,公司的核心净利润也在进一步提高。

说新城营收和利润在放缓的人,显然是房地产行业的呆会计。

除了结算收入和归属上市公司股东净利润这两个数据不让人感到刺激兴奋,新城控股的财报到处充满了刺激,兴奋和让人憧憬的情怀。

上市公司上半年实现销售金额1224.18亿元,同比增长28.44%,销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%。合约销售的增幅大大超过行业的平均水平,均价1.16万一平进一步在提高,得益于吾悦广场商业地产的开拓,新城土地成本依然低廉,上半年拿地平均楼面地价约2989元/平方米,约为同期销售均价的25%。新城的毛利率和核心利润率都是超越同行达到很高的水平。上半年,新城控股房地产开发销售业务毛利率33.76%,物业出租及管理业务毛利率69%,毛利率整体水平继续保持高位。面对下半年的融资的釜底抽薪,面对行业为了保去化率而开打的价格战,新城有能力有实力有本钱把价格战进行到底,继续实现高周转和高去化率。可以展望,新城的年报中反映的净负债率和整体负债率,整体杠杆倍数都会进一步下降,完全可以追赶万科,实现稳健经营的战略规划。

有呆会计说””新城的经营性现金流净额为-67.01亿元,流动性压力依旧很大”。他不知道新城上半年在住宅和商业广场上实现双夸张,半年报显示,新城控股在全国 103 个大中型城市合计拥有土地储备 1.34 亿平方米,比上年末增加 0.24 亿平方米(在2019年上半年新增土地储备80幅,总建筑面积达2,459.20万平方米),可满足未来 2-3 年的开发运营所需,这67亿的负的经营性现金流金额不能说明新城的流动性压力大,只能反映新城上半年还在保持扩张的态势。截止7月28日,上述40个待售项目已经售出15个,新城回笼资金达68.5亿元。这不就覆盖了-67.01亿元了。这点数字对于一个3000多亿资产的公司算个毛?

新城的现金流压力大不大?说大不大,说小也不小,

说大不大,这是从财务报告反映的财务状况看,新城的财务状况非常之稳健。2019年中报显示,新城控股资产负债率为86.70%,较去年同期88.31%下降1.61个百分点。净负债率下降了39%,现在为76.62%。另外,考虑到合同负债(签约销售导致的负债)情况,新城控股真实负债降得更明显。根据2019年中报显示,上市公司合同负债1723.30亿元,占总资产的比例为40.71%;而去年同期,上市公司合同负债为784.72亿元,占总资产的比例为31.87%。所谓合同负债就是指截止日的销售得到的首付款(有的是全款)和银行已经发放的除首付款外的房贷。这些钱都进入了公司的货币资金,然后用来还债,用来建造房屋,用来支付应付款,用来买土地了。公司只要交付和这对等的房屋即可。刨去这个实际上不需要流出资金的负债,新城的财务结构十分的稳健。半年报还显示,截至今年6月底,新城控股在手现金余额为456.42亿元、同比增长83.8%,短期债务为261亿元,现金短债比1.75倍,流动性充裕,偿债能力良好。老王出事后,新城的现金短债比已经到3倍。

要说压力很大,这就是因为老王事件造成新城的新增贷款可能还没有开闸;叠加下半年全行业融资的釜底抽薪,据说,下半年银行贷款发放很快,下半年到现在都没有新发的开发贷,买房的房贷发放也估计要延期好几个月才能拿到,这给全行业下半年的扩张和销售去化带来带来双重的压力,史无前例。

笔者的观点是:

不光是新城,其他都一样,融创中国的总经理提出回笼现金来自救,保持正的现金流。意味着大家都要抓去化率,降价促销也许不可避免,这个时候,你储备最多,你的储备都在一二线,你的去化率很低,那对不起,你就会面临危机了。所以融创的股价也没有人追捧,保利融资有优势,股价就相对坚挺。最终的竞争就是拼你的核心竞争力在哪里?能保证去化率不降反升吗?找到这样的公司,也许能跑赢大势。

不要认为土储集中在一二线的公司就一定去化率好,土储集中在三四线的公司的去化率就一定坏。一二线的限价限购更厉害,由于对信用贷的收紧,在一二线炒房的人要筹齐首付都会比较困难了。这会影响到一二线的去化率。而新城利用他无与伦比的商业模式-住宅+商业,以吾悦勾地,利用吾悦在哪里哪里就是三四线城市的市中心这个区位优势实现配套住宅的高周转实现高去化率,新城的发展前景不会比一二线有很多土地储备但是去化率不高的地产商差哦。不要机械化地认为一二线一定比三四线好,要看土储的价格,产品力,商业模式,去化率。

不要怀疑新城的成长性。有人认为新城自从老王出事后,就没有了成长性这是片面的观点。从土地扩张来看, 2019年上半年公司土地投资权益金额约为550亿元,扣除公司7月份公告的最高为150亿元的拟转让项目后,其土地投资额最低约为400亿元,同比仍增长15%以上;该项金额在上半年房企新增拿地金额排行榜中,约为第10位。从权益可售货值来看:截至今年6月底,公司权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。结合上半年销售业绩完成情况,以及下半年充足的可售资源,新城控股完成全年2700亿销售目标是大概率事件。从土地储备来看:截至6月底,新城控股土地储备达到1.34亿平方米,且土储布局全面,长三角占47%,环渤海占17%,珠三角占5%,中西部地区占31%。

从吾悦广场来看,据新城年中报显示,2019年上半年,吾悦广场新开业2座,已开业总数量达到44座,此外,新城还计划于下半年新开业20座吾悦广场。开业和在建的吾悦项目已经积累到119座,后面还有很多地方政府接踵而至。目前财报反映新城完成全国布局,有近400个项目在建设开发之中,5800亿可售货源,后续会有更多货源上市,这足够多的项目在开发,足够大的货源保证,外加新城足够高的去化率,新城每年的营收的成长性至少超越行业平均,笔者还是很乐观乐见的。

不要怀疑新城2019年的利润可以超越30-50%。新城下半年可以结算的营收可能是上半年的五倍,新城控股今年的营业收入以及利润结算,将呈现出明显的前低后高态势。较之2018年979.82万平方米(含合联营项目)的竣工面积,新城控股今年计划竣工面积超过1800万平方米,增长90%以上。笔者预计新城结算的营收可以实现净利润大概在130亿,加上公允价值的评估增值,不会少于150-160亿。另外,新城已售未结面积达到2960万平方米,毛估估在3400亿结算营收。未来营收及利润的可结算资源充足。

相比,现在新城控股的市值才570亿,4pe以下。分红率在32%,对应今天的股价25.24,元,股息率在8.4%。无论是市盈率还是股息率,不能保证新城控股的股价不会再跌,但是这两个指标已经在发挥牵引新城股价向上的作用力了。

风险提示:老王出事迟迟不判,银行新增融资迟迟不放闸。@今日话题 $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$

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精彩评论

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zwz700-坐看浮云08-27 10:45

我不知道你知道的

共济会益08-27 10:32

房地产上市后价格只有正常收购价的0.3倍还少吗?你应该知道的

zwz700-坐看浮云08-27 10:11

腾讯融创苏宁接盘就是按20pe估值。其次万达商业在谋求A股上市。那时估值会30pe。这些投资人都看好万达商业的资产。未来投资收益不错的。

共济会益08-27 07:52

王健林的万达商业破净资产后直接退市了。哪还有20倍pe,市场说了算才对

zwz700-坐看浮云08-26 20:30

这是王健林说的。万达商业广场(吾悦类似)市场估值20-30倍pe。我按20倍计算