对于地产杠杆率的思考:感觉中国被低估,美国被高估

上周对中国地产业的杠杆率有些自己的思考,分享给大家。结论是中国家庭的负债率被低估,美国的负债率被高估。(由于资产很难统计,bis统一用负债/gdp作为衡量各国杠杆率的指标。)

通过下图我们会发现从负债/gdp的指标看,中国除了过去几年杠杆上升比较快之外,总体还处在各国偏下的位置,风险并不大。同时,行业数据也说明了此点。


但是,当我看到美国家庭的资产结构时,我震惊了。其实最真实衡量家庭负债率的仍然应该是负债/资产这一指标,但按照美国家庭70%的资产配置在金融资产(股票和债券)来说,美国真实的杠杆率并不高。即使是剩余的30%全部是搞成按揭,也就占总体资产的30%。从微观上说,美国家庭通过401k养老金计划持有全球优质公司的资产,家庭也会存有财产性回报。从美国家庭的资产结构看,其实真实美国家庭的杠杆是不高的。

反观中国,可能就有些让人担心了。如果结合下图和前面杠杆率的图,我们可以揣测真实的微观场景是,大量中国家庭依靠家族内部的负债(俗称6个钱包)来积累本金,支付首付,然后再依赖收入来按揭供房。换言之,部分负债体现为了自有资金,所以才表现为较低的杠杆率,但较重的按揭负担。但是,家族内部的借贷并非没有成本,可能隐含为未来养老的承诺。毕竟,中国是少数将赡养父母写进法律条款,作为子女义务的国家。我们可以设想当这代80后到了50岁的时候,如果国家的保障不快速跟进的话,可能面临上养4个父母,下养1-2个子女的情况,还要承担未完的按揭负担。真实的杠杆率会较数据看着更大。

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