2019年09月18日 09:22:20
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导读：中秋小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。
21世纪经济报道的调查显示：8月以来，楼市打折降价、全员营销、首付分期频繁出现，多个一二线城市楼盘推出特价新房，二手房降价也已屡见不鲜。
回顾今年1-8月份，全国累计出台的房地产调控政策367次，房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”，迫使他们发动促销进行现金回笼。
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记 者丨张晓玲、陈小榕、蒋博斌、张敏
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宛如自然的季节交替，九月的楼市，已是秋风起。
21世纪经济报道的调查显示：8月以来，楼市打折降价、全员营销、首付分期频繁出现，多个一二线城市楼盘推出特价新房，二手房降价也已屡见不鲜。
据中原地产数据，中秋小长假四大一线城市网签数量与2018年同期相比，均有不同程度的下调，今年的金九银十或将“爽约”。
回顾今年1-8月份，全国累计出台的房地产调控政策367次，房地产金融调控也“扼住了开发商的咽喉”，迫使他们发动促销进行现金回笼。
根据9月17日国家统计局发布的70城二手房价格指数显示，8月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为-0.1%、0.2%和0.3%。
相比7月份数据，三类城市均有降温，其中二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的。北京、天津等共20个城市二手房均出现下跌。其中，济南8月环比下降0.9%，连续5个月出现下降；青岛连续7个月出现降价，8月环比下降0.4%。
楼市进入调整
在一线城市中，广州率先进入调整。
早在8月中旬，广州祈福集团发布消息称，位于番禺的祈福缤纷汇“震撼一口价3.39万/平方米”，此前项目618大促“特惠价3.98万元/平方米”。时隔两个月，优惠约6000元/平方米。
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不止广州，8月以来，多个二线城市出现“特价”楼盘，促销力度近年来少见。
记者经售楼处咨询，天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米，降幅超30%，首付分期低至3.6万。
在合肥，建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行销售；金辉庐州云著由备案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米；高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。
与开发商热火朝天的促销相比，购房者依旧意兴阑珊，中秋小长假也没能给楼市带来暖意。
根据华创证券数据，九月第二周主流45城一手房成交586万平米，环比-5%。
国家统计局数据也显示，8月4个一线城市新房价环比涨0.3%，涨幅与上月相同，同比涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新房环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点，同比上涨9.9%，涨幅比上月回落0.8个百分点。
相比新房，二手房价格调整更为普遍，而且很多是曾经楼市火爆的城市，比如杭州、南京、武汉、长沙等热点城市。
有多位在不同区域拥有房产的广州业主表示，其名下房源的挂牌价已经让利数十万，还是没能卖出去。
诸葛找房数据研究中心统计，8月份，广州二手房均价环比下降1.65%。
进入7月以来，杭州二手房市场成交下滑，挂牌量却不断增长，截至目前，二手房挂牌量逼近9万套。供应大增导致业主挂牌价和成交价已有下跌。以8月初出售的一套保利东湾房子为例，成交单价仅2.15万元/平方米，而贝壳等网站信息显示，保利东湾在售均价在2.7万元/平方米，小户型的单价更达到2.8万元/平方米。
9月份，南京多个区域的二手房业主挂牌价下跌，有的直接打出“直降数十万”卖房。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“这也说明当前受一手房降温的影响，二手房市场也开始面临压力。”
安居客数据显示，截至9月16日，济南、天津、青岛、杭州、福州等城市二手房价下跌，分别环比下降0.83%、0.78%、0.71%、0.52%、0.39%。四个一线城市中，北京、深圳均出现轻微下调，环比涨幅分别为-0.09%、-0.01%，同比为-0.13%、-0.05%。广州则是环比-1.41%，同比-5.84%。
“金九银十”的成色将如何？
业内人士看法不一
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多位房地产业内人士都感受到，今年5月以来，政策对融资端控制之严厉，是以前没有过的；而作为房企资金来源的重要渠道，7、8月以来，个贷也后继乏力。
业内人士认为，房企下半年依旧是“现金为王”的生存态势，销售回款是开发商下半年的关键指标。根据往年经验，“金九银十”的销售情况对房企下半年的业绩起到关键性作用。
协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，在资金总体趋紧、国家依旧控制资金流向房地产，且市场的购买力也消耗不多的情况下，开发商“金九银十”的促销活动作用不大。
中原地产首席分析师张大伟表示，相比2018年，在2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后市场逐渐回落。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。
他进一步表示，从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。
复杂环境下，今年“金九银十”的成色将会如何？业内人士各执一词。
张大伟认为：热点城市楼市开始逐渐下行，市场难以继续冲高。小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。
严跃进表示，从当前节假日的情况看，市场略有降温的迹象。
“因为近期银行贷款在调整，假期交易降温，但后续会有反弹的可能，”严跃进认为。
黄立冲则表示，“总体来说楼市回暖的机会不大，回暖也只是昙花一现式的”。他认为，如果货币供应增加，会稍微带来昙花一现式的回暖，但总体来说还是以“有价无市”为基调。
宋会雍判断，四季度楼市总体上会比较平淡，且偏向下。他补充，“今年整体其实并没有很差，只是市场发展速度跟不上房企的运营销售目标。”
更偏谨慎的也有人在。社科院世界经济与政治研究所肖立晟认为，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期(3-4 年)过渡到中长期(8-10 年)甚至超长期(10 年以上)。他认为，本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。
降价促销“大出血”，房企来真的？
对于习惯了多年来房价持续上涨的中国购房者来说，房企降价促销并不是一件寻常事。
今年7月以来，以恒大为代表，多家房企启动或明或暗的价格营销策略，从而对下半年的市场进行“抢收”。从直接打折促销，到暗中赠送面积、增加配置，企业颇有“大出血”的姿态。
根据国家统计局的数据，今年8月，全国商品房销售面积比7月有所上涨，平均售价却低于7月。这被一些分析人士认为是“以价换量”策略的结果。
考虑到近期融资政策收紧，房企的资金来源趋于紧张，降价促销行为似乎有一定的合理性和被动性。不少购房者相信，未来这种现象还将继续蔓延。
但事实真相恐怕并非如此。有房企人士向21世纪经济报道表示，同以往的大部分降价行为一样，此轮促销带有更多的商业营销色彩，且是企业的主动行为，大部分企业的资金链还没有紧张到需要“割肉”的地步。
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本轮降价促销潮始于恒大的一次营销行为。
恒大此次营销策略在8月20日至10月8日期间实施，每日推出不定量的特价房单位。集团旗下的区域公司均参与此次营销。
恒大有着在市场下行期进行降价促销的“传统”，由于其反应迅速、动作果断，也被视为行业的风向标。
时代中国也在8月末传出全员营销的消息，公司要求各级别员工在2020年1月15日之前，必须卖出相应套数的房子。若没有完成，则可能“被离职”。
某深圳房企相关负责人向21世纪经济报道表示，近期公司要求各区域加快周转速度，从而保证回款率，并“可以采取价格策略，放弃一定的利润”。
7月以来，万科在济南、青岛等地也有促销活动。
除了直接降价外，隐性促销手段同样常见。今年年中，金茂将其高端产品线“府系”的部分配置，“移植”到旗下的限竞房项目中，并受到市场一定程度的认可，合硕机构首席分析师郭毅将此戏称为“降维打击”。
郭毅向21世纪经济报道表示，在近期的房地产市场，类似的行为并不少见。比如，开发商会以赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等方式，提高项目的性价比。与“明降”相对应，这种做法是业内常见的“暗降”行为。
降价并非市场全貌
根据国家统计局的数据，今年8月，全国商品房销售面积为13066万平方米，比7月的12997万平方米略有上涨。但8月的商品房销售均价为9346元/平方米，比7月下降了2.5%。这也认为是“以价换量”策略的结果。
虽然促销声势浩大，但放眼全域，降价行为远不是市场全貌。近期，诸葛数据研究中心选取50个区域作为数据样本，计算出8月下旬与8月上旬相比，区域房价的变化情况。通过验证，8月下旬房价涨跌城市各有一半，均为25个。从涨跌幅度上看，平均降幅为8.7%，平均涨幅则为8.0%。
也就是说，在降价行为发生时，涨价现象也同时存在。
诸葛找房指出，降价区域分为两类，“一类是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴、上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。”
涨价区域也分为两类，“一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的朝阳、海淀、丰台，杭州余杭、江干区，西安的城东，经开、曲江新区、浐灞新区、经开、高新，温州开发区，鹿城。一类是环大都市周边三四线城市，如环‘长三角’区域的衢州及湖州，环‘珠三角’区域的汕头。”
“虽然确实有少数项目实施降价，但在现阶段，降价只是区域性、偶发性现象，并不是市场主流。从性质上看，这更是针对‘金九银十’的一种营销行为。”前述房企人士表示。
他还认为，“金九银十”本身就是一种营销概念，因为9月和10月虽然气候适宜，但购房者更多基于政策变化来做出购房行为。且根据历史数据，全年的销售高点往往出现在年末或年中，而非9月和10月。
房企的自救与“换仓”
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但降价促销行为的出现，仍有一定的客观原因。从今年5月开始，监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。在房企的资金来源中，销售回款的重要性大大提高。
7月30日召开的中央政治局会议首次提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房企普遍重视这一表态，并认为，不能再像以往一样指望房地产调控政策松绑，企业必须转变思路。
在企业自身层面，大多数房企把销售重心放在了下半年，并导致未完成的任务规模仍然庞大。据记者的不完全统计，在制定了销售目标的7家TOP10房企中，上半年仅有保利、中海完成了全年计划的50%以上。
因此，在多数从业者看来，降价促销，既能帮助企业完成销售目标，又可促进回款，缓解资金压力。
事实上，实施降价促销行为，并不意味着房企的资金状况已经出现问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，根据中报，很多大中型房企仍有百亿规模的现金流，以及充足的未使用授信。
他认为，降价促销行为的出现，主要是基于对市场的预期从而作出提前布局。且在促销中，“早降永远好于晚降”。
北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，可从企业战略调整的角度看待这一现象。一方面，在业态调整上，房企的多元化业务普遍放缓，传统房地产开发业务再度受到重视；另一方面，在区域布局上，企业逐渐从三四线城市向核心一二线城市和城市圈聚焦。这些调整都伴随着资金分配的变化。
“这也能够解释，为什么一些区域出现降价促销行为的同时，另一些区域又出现涨价现象。”他说，三四线城市棚改规模下降，一二线城市人口和区域政策出台，是促使企业“换仓”的原因。在此过程中，企业会通过降价等行为“逃离”一些风险区域。
近期，富力、融创等一些大型房企宣布放缓对外投资的步伐。据21世纪经济报道了解，另有部分企业开始收缩在三四线城市的项目，并裁撤销售人员。
未来，在调控政策持续从严的背景下，房企的“价格战”规模能否进一步扩大，或者演变成真正意义上的降价行为？
郭毅指出，这主要取决于政策调控力度和房企资金状况。一些资金状况紧张的房企，有可能迫于压力而降价。到第四季度，销售任务完成不佳的企业，也有可能降价促销。“目前来看，很多房地产项目的价格是存在下调空间的。”她表示。
严跃进则认为，最近两年来，土地成本相对较高，这也使得一些项目的降价余地相对有限。但如果行情持续下行，就不排除实质性降价，甚至亏本卖房的可能。
[责任编辑：郑雨婷 PF089]