我准备重仓绿城中国,请问朱老师对绿城中国明年后年或者比较长期的看法,谢谢。

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精彩评论

朱酒10-02 19:07

1、相比2000多亿的销售额,代建所能提供的利润太少,而且过去两年毛利率下降了25%。指望代建来提升整体业绩的增速,是做不到的;
2、限价越来越严,地价居高不下,目前市场上招拍挂的净利润率能保持在6%就已经很不错,各家拿招拍挂的地主要是为了现金流和维持业务规模。
今年前8月,土地市场上活跃的主要有两种企业,一种是土储不足急需补库存的,另一种是规模不够着急提规模的。而既有地又有规模的企业,如万科、碧桂园、融创中国、华润置地等,都降低了拿地力度,万科的下降幅度甚至达到了40%。
这一现象还会长期存在下去,很多房企都会陷入增收不增利的怪圈。单纯依赖招拍挂,规模倒是上得快,但毛利率只会越来越低;
3、现金流短期是靠自有资本和融资能力提升的,而长期来看则需要足够的利润来支持,做生意不赚钱,一切都是镜花水月;
4、至于卖卖卖,首先得有的卖才行,否则卖什么?以后决定房企前途的,是持有型物业的质量和数量。未来的房企,第一大客户是政府,只有持续为地方做出税收、就业和提升城市属性的房企,才能拿到高毛利土地,招拍挂的时代过去了;
5、至于2016和2017年的问题,是行业普遍存在的,今年中报的增收不增利,在年报中体现的会更加充分。只不过有些房企可以靠内部产品结构来平滑,而有些企业就会捉襟见肘;
6、绿城中国一直都是我看好的5家房企之一,买入的前提,是年报不再暴雷。

人淡若菊10-02 17:51

现在大概率是最好的赛道,不过当前也面临宏观环境货币政策收紧,土地市场波动较大,行业景气度可能面临下行等等风险。
此处不谈风险。
一,代建也是按照进度结算的,不能用当前销售额来和当前代建业务利润匹配,当然,绿城管理我觉得真没必要看,绿城未来最好的机会在于自建。
二,自建主要就是较好的赛道,为什么说现在赛道较好,是因为房地产行业就是一个大筛子,目前消化的都是2016,2017年的好的优质项目,而当年的地王,大部分还没到销售的高峰。当年的地王和现在的土地比较究竟贵到什么程度?天津某地2017前后楼面2万6,今年拍了楼面1万2不到。当然天津是极端情况,整体上除了深圳,东莞,长三角等,大部分城市目前的土地价格依然未回到2016和2017年的高峰。因此现在发力,和2016,2017发力究竟哪一个才是好的时机是主要矛盾。
三,2016,2017开始发力的企业,基本上已经定型,有的坚持现金流管理 可以说已经穿越牛熊,我认为保持头部问题已经不大了,比如碧桂园。有的在一二线核心区域布局过多,战略定位失败,甚至后期转型综合体,这类企业面临先消化高价地,然后才能看如何发展。不要盯着2000亿以上的销量,要知道那种销量是天量的信贷堆出来的。
四,投资的赛道,无非就是跑的快,跑的快的慢慢追上跑的慢的,最终达到一样的规模,体量,利润。跑步的方式不一样。现在有机会弯道超车的企业大部分处于2016,2017没有陷入过深。
五,如果没融资,操盘,产品溢价优势,强加杠杆也有一定的风险,现在的土地市场并非哪家都可以玩的。
六,2018,2019的时候如果看不清2016,2017年的热门城市状况,到2020年还看不清,则历史的事例就是白演绎了,从泰禾到福盛,都告诉我们,地王很危险,企业倒闭是因为现金流断裂,企业倒闭和赚不赚钱关系不大。
当一个企业买买买的时候,就是其发展的时候,反之卖卖卖就是其衰落的时候,此消彼长,什么企业在买买买一眼可见。
历史已经证明2016,2017不是最好的赛道,只是有的企业现金流较差而现行,有的企业现金流较好,但是经过2016,2017现金流也开始变的差起来了,现金紧张。

人淡若菊10-02 21:53

你如果真实有10年以上行业从业经验,应该很清楚综合体意味着什么。
2010前后也有过一波综合体热,后来都证明是失败的,现在有一个新的名字叫产业沟地。
实践证明,只有核心城市,核心区域的物业自持价值才比较高。
2006年前后,北京的房地产市场掀起了一波并购潮,最早合并的是北京城开集团和天弘宝变,也就是首开集团的前身,北京市国资委当时还有北京城建,北京城建和首开还主导了五棵松体育场和奥运村建设,为此成立房地产开发公司叫国奥投资,国奥投资后来也发展了不少项目。另外北京城建还参股了北京科技园建设集团,我们在北京看到很多领秀开头的盘,其实都是北京的国资系。当然除了首开,还有首创等。因此北京系的开发商开始的时候是非常强大的。
降到到这里,不得不提有一家企业管理者名气很大,公司却经营的一踏糊涂,这家公司就是华远,另一家是金融街,金融街早期是一家非常牛的公司,管理者叫王功伟,这个人名气比任志强小,但是对行业,形势看的非常清楚,因此我们看到的一些名气很大的人比如任志强在我眼里不是合格的地产管理者,最多算一个地产的死多头。
北京有一家很牛逼的商业地产管理商,不是亚运城商业的管理者,我说的是国贸,一共有三期,在北京的cbd,是北京的核心区域。为什么说国贸,是因为北京西城区建设金融街的时候,开始大部分都是委托金融街这家公司,后来金融街借壳重庆亚华,金融街开始的时候建设了很多写字楼,都出售了,后来管理者王功伟发现核心城市核心物业具有稀缺性,因此就改变了原来出售的策略,将金融街的a5写字楼 金树街,四合院,金融街购物中心,金融街丽思卡尔顿酒店改为自持。这时候有人问金融街是否转型为国贸这样的企业,王功伟回答到,不是,金融街不会转型成国贸这样的企业,金融街只持有核心城市核心物业,这是我第一次接触到这个观点。
事实确实是这样,金茂的凯晨开始也是出售 卖了一些发现部队,何操立即对余下没卖的凯晨进行自持,这才有了金茂现在最优质的商业物业凯晨世贸中心。
事实证明这些做法都是对的,王功伟后来在金融危机的时候果断接盘首开的天坛商业项目,也就是金融街月坛中心,接盘中信城商业项目就是金融街广安中心,同时在金融危机前后抄底西单老佛爷。这些项目有的业态是购物中心,租金并不太高,但是基本上保留的核心城市核心物业的框架。
但是,这些年,非核心城市,非核心地段的物业因为持有成本太高,让很多企业算不过帐来,其中中海旗下的宏洋之前有三大自持物业,一个位于北京金融街,另外一个位于上海,还有一处在吉林,吉林项目宏洋曾经果断选择出售。
大约还是那个年代,但是已经不是金融危机前后了,时间已经到2010之后了,有一家企业叫绿地,就是当年号称超万科的绿地,通过综合体沟地做到了行业的头部。
但是此后的一些年份,绿地经常传出资金紧张的消息,后来人们发现,综合体沟地确实土地价格便宜,而且和鸦片一样,不但可以修饰报表,而且可以迅速的出卖住宅,等住宅卖出后,利用住宅的现金流来建一个综合体,而且那个年代综合体沟地比现在还要便宜。
随着时间的推移,确实住宅赚了不少钱,但是综合体还需要继续投入,因此很多现金都沉淀到综合体上了,因此绿地的现金流一直不太好。当然这也是综合体的通病。
2010前后也曾经出现过商业热,大家都觉得住宅不能永续经营,比如泛海北京东风乡项目之前很多的住宅改规划变成了商业,现在想改回未必容易。绿城也是那个时代的受害者之一。那个年代万科甚至买了一个1北京的1旧楼进行改造,富力,龙湖大力布局上海大虹桥,也就是现在瑞安虹桥天地旁边。行业认为住宅不是永续经营,且综合体沟地便宜。
而事实证明,走这条路的企业都边缘化了,那时候soho的潘老板还是很有钱的,瑞安房地产的罗公子也为自己的新天地沾沾自喜,而实践证明,最终走出来的那批企业并非综合体沟地,商业比重较大的企业,而是那些纯住宅的企业。
最终,纯住宅的土地变现价值也远远的高于商业土地,如果一些企业小,当年囤的不是综合体地块,而是住宅地块,尽管这些住宅土地当年看比较贵,但是回过头来看,还是囤住宅的赚大了。
然后就是时间回到2016,2017,这两个年份对中国房地产的最大的意义在于打破一线套不住的神话。
在2016年,2017年之前,有一个一线城市的地王无论多贵都套不住。
这句话用绿城做反面教材最为合适不过,大约2010年前后,宋卫平在上海和中海抢长风地块,结果中海抢到手了,宋卫平扫兴而归立即在苏州抢了两块地,便是绿城苏州御园和绿城苏州桃花源,这两个项目后来卖给了融创。
不同的城市 拿地,命运不同,因为之前有一线不会被套的神华,中海的长风地王顺利解套,而绿城苏州地王深深被套,知道项目卖给融创时候也被套住了。
同时期 一线比较火爆的城市便是北京,那个时期央企财大气粗,兵器集团拿下了北京蓟门桥地王,保利先是拿下了大望京地王后来又拿下了石佛营地王,后来兵器集体把项目装让给保利,就是北京保利海德公园项目,石佛营项目就是保利东郡,当时面粉比面包贵,记得当时保利东郡旁边的招商1872的售价开始和保利楼面差不了多少,但是一线的地王命运较好,这些项目都没被套住,因此一线地王不被套住的神话由此诞生。
后来北京市场风起云涌,融创西山壹号 金茂广渠金茂府,望京金茂府开始兴起 金茂也开始异地扩张,金茂在上海大宁拿了一个地王,我记得楼面4万多,而当时旁边象屿的项目售价4万出头,记得大宁地王一直开不出 ,我记得好像至少一年半后,上海的行情开始火爆,这时候大宁金茂府的机会来了,从6,8,10直接跳涨,让金茂深信核心城市的土地很难套住。
这当中的一些豪宅,比如北京中赫万柳书院,融创农展馆北京壹号,使馆壹号等等等。
至此,一线没有被套的地王基本上已经是主流思想。
然而没有打不破的神话,这里就不具体讲了。
可能你这样投资金茂的投资者都不一定清楚金茂面临的大的形势和战略。
比如,金茂面临长三角杭州 南京,宁波等城市限价,金茂成本控制能力较差难以在这些城市布局,南京之前不限价去年布局了4个项目现在也非常不成功。大湾区现在以旧改为主,金茂难以深耕,因此只能走综合体路线。你看看杭州的那些限价地,以金茂的成本那块可以做的?
其他地方的形势我也就不讲了,只有看清形势,了解自己,才能百战百胜。
其实市场还有很多路的,不是比说的那种综合体沟地是能力强,综合体沟地也是没办法适应市场,谁混的好好的愿意去综合体沟地?你让万科去大规模沟地,你看他愿意不愿意?不要说万科,保利没能力,也不要说招牌挂没前途。是自己无法适应市场被边缘化而已吧?
最近四年,2018年下半年至今,大部分时间都是招牌挂的黄金时期。
$绿城中国(03900)$

人淡若菊10-02 23:18

那算一笔账。算这笔账之前,我个人对金茂的评价,这个评价你不一定认可。
金茂的商业以北外滩为分水岭,北外滩以后的项目难说优质。
酒店以崇明项目为界限,崇明之后的酒店也难说牛逼。
问题的关键,不是你说的金茂大厦,金融街凯晨和金融街中化大厦,这点我非常赞成是优质资产,也是何操留给李从瑞的老底子。
问题的关键是金茂下面的那些综合体,能达到凯晨和金茂大厦的那种收益?
你算算投入多少,以后的那些综合体,如果都是凯晨,金茂大厦,那肯定没话说 ,而现在是什么综合体都用凯晨和金茂大厦做队标。
比如南京玄武湖金茂广场有凯晨这么优质?
比如现在金茂的综合体的平均水平能超过南京玄武湖金茂广场。
现在的问题是存量优质,增量不优质。
最后,需要搞清楚,租金也并非现金流,租金需要缴纳税费,最终国内优质物业的利润转化率也就百分40出头一些。
你可以计算,租金汇报,特别是利润汇报是否可以覆盖利息支出。

朱酒10-02 23:09

时代不同了,如果说过往的持有物业流动性差,导致资金效率低下,影响了企业发展增速的话,在2015年ABS改为备案制后,现在的持有物业已经与十年前大不相同。2019年ABS共计发行就已经达到2.3万亿,持有物业有了充分的流动空间。
以中国金茂为例,凯晨世贸中心的两笔CMBS合计规模达到了124亿元,基本相当于该物业的市场估值,大大超过了金茂在开发过程中的实际投入成本。2020年,中化大厦的CMBS发行规模22亿元,期限18年,票面利率更是低到了2.65%。这些存量资产不仅得到了盘活,而且在支付了利息之后,企业还有盈余。这相当于免费使用了资金,还每年都有固定收益。
三道红线出台后,企业的净资产规模成了关键所在。持有型物业可以增大所有者权益,还可以在后期通过公允价值的增长来不断增厚净资产,相当于提升杠杆能力。对新政策指引下的地产市场来说,会有越来越多企业不断增加自己的持有物业比例。


时代不同了,现在有勾地能力的,谁愿意去玩火中取栗式的招拍挂?
数地没有问题,但不能只数销售期的地,还要搞清楚存量阶段企业到底在做什么。


何况,项目的相关价格能数出来,其他的呢?各种费用的分摊有多少?总部的借款利息有多高?土地增值税的扣除项目是多少?政府回购多不多?前融资金成本高不高?一级土地开发的分成比例是多少?商业用房有多少已经被定购?是否有税费减免?是否有其他土地的补偿?是否有市政资源的配套支持?限价是否会逐年提高?项目首期卖的是优质房源还是普通房源?项目的装修费用和车位费用是否捆绑了超额利润?持有物业后期经营情况如何,是否能发得出ABS?

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Eva欧阳依凡10-17 19:07

学习了,谢谢

慎独自省10-15 07:53

运营改造装修、还有招商相关的人工费用。这些都是固定开支,一旦一个综合体走下坡路,就会持续地形成恶性循环:设施陈旧-品牌不愿意过来-客流下降-没有维护资金-设施陈旧。这时候要维持综合体会出现持续的运营开支大于收入,实际上还不如一把火给烧了,反正也没什么折旧,过往的装修就当一次性投入好了。但现实情况是不允许这么干的。

Eva欧阳依凡10-15 07:40

您好!想进一步了解商业的持续投入补贴是指后续维修升级改造支出吗?这块也就是落脚到运营相关的费用支出了,我理解正常情况下应该是运营收入覆盖,不至于形成持续的窟窿?如果有风险,也还是运营这块的风险咯

Apec9010-12 09:00

18年的国债也发不到2.65%的,所以期限是3年$中国金茂(00817)$

死忠巴芒粉10-09 20:07

看到这个CMBS真的赚大发了