人淡若菊

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人淡若菊回复的提问

8月26日,绿城中国在香港举行2019年度中期业绩发布会,董事会主席兼行政总裁张亚东,执行总裁兼执行董事周连营、耿忠强,首席财务官兼公司秘书冯征,财务资金中心执行总经理陈红伟出席现场。 就观点地产新媒体现场了解,谈及产品价格及溢价能力时,张亚东认为,绿城的售价这几...查看全文

他的全部讨论

$绿城中国(03900)$ 今年9月的时候,我和一位朋友聊天。很多投资者都在寻找地产行业的增长之王。 大约在5月20号左右,我也在找,当时觉得金科可能在权益销售上会夸一个台阶,并且金科随时都会触发股权大战。 但是最终,因为地产的基本功,大约1天左右的时间,锁定高质量增长的大致只有绿城较为突出...查看全文

关于产品溢价的问题,首先绿城的产品溢价可以远远覆盖建安成本,这也是溢价的本质。 销售额的上升,主要是拿地驱动,之前销售额没有上升主要是受到巧媳妇难做无米之炊。 杭州的限价在一定程度上是有助于产品的去化的。 杭州以为的地区,很多地区都没限价,但是销售依然非常出色。 整体上受到两个因...查看全文

绿城中国在不断给绿城服务输送利益。不可持续。 确实应该建议自建物业,比如桃花源物业等等。 宋卫平自己都有蓝城物业。 最简单的方案,减持绿城服务,用这些钱自建自己的物业,可以起名桃花源物业等等。 可以和管理层反应一下,如果管理层不愿意,可以找100个理由,比如专业的事情给专业的公司,...查看全文

回复@玩转大消费: 其他企业,我不跟踪。 香港市场多种多样,投资标的丰富,可以满足各种风险爱好,就内房来说,主要分三种。 这三种,不分好坏,经营模式各不相同,适应各种投资需求。 第一种是合生创展型,就是经过一轮加杠杆,规模上去之后,只要不加杠杆,规模就无法上升,销售量数十年停滞不前...查看全文

$绿城中国(03900)$ 精挑细选出情怀 绿城10月开盘汇总。 截止目前公开信息披露的绿城已经开盘或者即将开盘的信息如下。 杭州沁园9亿不到,翡翠城11亿,杨柳郡15亿,晓风印月30亿,桂语朝阳15亿。预计这些项目都会日光。杭州合计80亿,已经开盘的杨柳郡清盘了,翡翠城可能又会是万人摇号,小风印月蓄...查看全文

$绿城中国(03900)$ 今天热门城市成交了几块地,其中以北京的三块限价地最为关注。 融创联合体,电建联合体,金融街联合体分别拿下了三块地,绿城参与了其中一块地的竞拍,很显然绿城是抱着捡漏的心态去竞拍的,因此结果是花落其他三家。 对于绿城,有喜有优,喜在于基本上不需要担心销售的增长,比...查看全文

看了这个楼盘,就知道为什么港资会在我国节节败退,为什么低周转公司的最终归宿是把土地在牛市兑现(熊市无法兑现,或者很难兑现)。 港资因为融资成本较低,一般有大量的持有物业提供现金流,且负债相对较少,比较适合囤地开发,或者牛市向抛售股票一样兑现,而不开发。 而中资,如果融资不顺畅,...查看全文

至于绿城的估值,就不需要讨论了。 进前10,目前的估值市场可能给400亿以上。 进前5,估值应该在1400亿以上。 当然具体价格还是市场决定,特别是未来不确定性,是否能到什么位置都是未知数。 $绿城中国(03900)$//@陈海涛周游世界:回复@陈海涛周游世界:投票了,助我周游世界,写更多游记!网页链接查看全文

转,希望各位相识在雪球的朋友支持陈海涛。$绿城中国(03900)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$//@陈海涛周游世界:回复@陈海涛周游世界:投票了,助我周游世界,写更多游记!网页链接查看全文

$绿城中国(03900)$ 绿城今天拿了一块地,楼面5550,未来售价预计整体均价不低于2万。货值20亿出头。 这块地,估计和张亚东的努力分不开。 目前是拿地的窗口期,未来什么时候关闭,谁也不清楚。做好现金流管理,为做大规模做准备。查看全文

$绿城中国(03900)$ 关于土地成本和销售单价的误区。 以绿城为例,土地成本6000元多一些,销售均价27000元左右。不能简单的认为绿城的房子就是6000元的楼面卖27000元。 同理,一些房地产企业,楼面2000元,卖1万元也是这个道理。 有一些企业,楼面成本1000出头,但是售价依然在1万元左右。 主要原因...查看全文

这个照片上,值钱的都是印刷品,都是假的。其余的都不值钱。文革票都是假的。第一齿孔不对,第二颜色不对,文革票大部分都是影写版,只有大桥有几枚是胶版印刷。而这些文革票基本上都是胶版印刷。第三,戳都是机器刻的,当年手刻的比较多,所以轮廓和字体有粗细,这个邮戳的外框的圆型基本上很平整...查看全文

回复@HTGRI: 其他企业我不谈,只谈绿城。 至于其他其他低价上杠杆,我持保留意见,如果其他企业是低价上杠杆,我一定会放弃跟踪绿城。 如果说土地储备质量比较高的,相信大家肯定可以联想到合生,这家企业很多都是04之前的土地,在广州旧改也不少,赫赫有名的项目就是霄云8,京津新城,杭州湾新城...查看全文

按照亿翰智库公布的数据,绿城8,9两个月销售额都是同比增长百分之100左右。我个人预计未来绿城同比增长百分百可能是常态,但是预期的东西不适宜过高,这种环境下增长百分之30就算合格。 10月份,杭州就有90亿的货值,而且预计全部月光,湖畔云庐,晓风印月,沁园洋房,翡翠城,桂语朝阳都会开盘。...查看全文

回复@范俊青: 绿城特色,全运村基本上给绿城全包了,小镇目前是最成功的,目前看小镇模式优于旅游地产,优于文旅。 旅游地产复制较难,对景区要求高,其中雅居乐旅游地产做的最为成功,清水湾是其典范,另外西山林语,原乡等也较有特色,旅游地产最大的优势就是土地价格比文旅还便宜很多。 文旅,...查看全文

借你吉言,今天在佛山北滘绿城拿了一个tod项目,楼面7000,按照容积率要求未来售价预计高低配超25000。 不过要和地方国资合作,地方国资占百分之20股份。 现在拿地确实比前几年舒服很多了,如果是tod等项目,就更舒服了。目测70亿货值。 $绿城中国(03900)$//@范俊青:绿城中国背靠中交集团,TOD项目...查看全文

$绿城中国(03900)$ 近日,绿城被各种媒体报道,普遍比较负面,从一些商报到证券红周刊。 本人于昨日下午调研了绿城西南区域,因调研对象为成都区域分管销售副总,难免信息和公司实际运营产生偏差,又因为本次调研并没带录音笔,只是交流,因此也有可能是我个人听错,因此只做参考。一共进行了1个半...查看全文

近乎招摇。 推理臆断,事实不清,甚至摸黑。 招商绿城江南明月就是文中的潘火项目,楼面18000,预计未来均价不会低于32000。今年上半年宁波柳岸晓风的均价是39000。洋房叠墅会拉高均价。 宁波东部新城核心区域楼面虽然30000,但是目前两种板本,高5洋6,或者高4.5洋5.5无论哪种板本也不至于亏损。 ...查看全文

$绿城中国(03900)$ 今天张市长坐镇大营等待各地推盘捷报。 南通沁园,温州鹿城壹号,温州凤起和鸣,嘉兴留香园,济南玉兰花园,青岛海棠印月等盘首开或者加推。总货值达80亿左右。 预计月底28号,如果杭州推盘顺利,还会有一次大规模推盘,杭州,湖畔云庐,沁园,晓风印月,杨柳郡,桂雨朝阳也是随...查看全文

晚开一年,财务成本增加1000多元一平米,看开点。 看开点,这个盘晚开三年,都可以不亏损,看看南京那些套住的项目,心里就平衡了。 最近在苏州又局部了2个盘,南京1个盘,要深耕,苏州南京20个盘也不是不可以。$绿城中国(03900)$查看全文

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