沈阳的和园是清水,预计下个月开盘。热点地区应该做精装,看来还是不太看好北方城市。
继续简单的说说绿城。
随着股票价格的下跌,年报的出水,雪球上看笑话的人也越来越多。
本来应该跟踪杭州晓风印月拿了8亿左右的预售,预计日光,30号验资截止。
但是,我个人承认,判断企业是否资产减值,并非我能力圈,雪球对一些无故嘲讽的人也没进行管理,一个本身交流投资的平台,变成看热闹不嫌大,到处看人出丑的平台。
也非常幸运,假如此次绿城资产减值更大,净利润直接亏损,是否意味着更大的笑话,更大的讽刺。
最近也收到很多朋友发来的信息,羡慕其他企业费用化利息远远低于20个点,绿城走了接近40个点的费用化利息。在羡慕别人资本化的同时更惊叹别人的物业重估。
但是我依然坚持,我国出租类企业,租金转化成净利润的比例整体上也就百分之40出头,看起来8个点10个点无比优秀的物业,在剔除物业重估后的净利润其实并不高,很难将此类物业看成高效率资产,但是可以看成高质量资产。因此我觉得绿城盘活,出售,剥离持有物业,长痛不如短痛是必要要做的事情。
虽然说,报表中一些费用较为严谨。但是我依然认为管理层很优秀。虽然管理层没当面回应是否会自建物业管理此事看起来比较官僚,但是此事涉及利益较多,当场确实无法表态。而在经营管理上,随着成本控制和融资成本的控制,2019年绿城新增货值的净利润率已经达到10个点,而且绿城的成本控制还在持续,未来绿城净利润率超行业平均水平是非常清晰的逻辑。
另外,在目前的环境下,有多少房地产其他能够有非常好的现金流,并且可以保持增长的?
目前的身板,对于这种资产减值,和苏联解体后的休克疗法一样,搞不好会造成很差的结果。如果未来某一天,绿城在售项目大量结算,比如2020年自建做到1800到2000亿之间,这部分项目结算超80亿净利润的时候,减10亿,8亿都不是事情了。
过去已经过去,未来依然看好绿城的销售和成本的改善。
只要坚持这样做,相信公司迟早发光。我个人也更看重未来,这次年报也让大家看到了绿城的年报清清白白,同时也清楚认识到,高位扩张的后遗症,可能会影响很多年。只是很多一直放账面上而已。
个人看法。
非抬杠哈。只是请教下:为啥认为减值一定是“保守”的会计手法?年年减值,不担心减值这个“啥都可以往里搁的箩筐”,使得这些减值其实就是掩盖某些真实的损失么。。
还有就是为啥对它的利润率这么有信息,绿城的品牌?
感谢人淡的分享,人淡研究公司很深入,但绿城不为人知的一面确实超出了预期,这确实是最难的一面,外人真的无能为力了解这些,绿城的管理层的风格之前无迹可寻,投资就是投人,这个管理层真的找不到太多的资料了解,况且是国企,管理层激励方面再加一个问号,这就更无法了解了,绿城的基本面了解的差不多了,管理团队再花些时间了解不着急下结论。