$绿城中国(03900)$
继续简单的说说绿城。
随着股票价格的下跌,年报的出水,雪球上看笑话的人也越来越多。
本来应该跟踪杭州晓风印月拿了8亿左右的预售,预计日光,30号验资截止。
但是,我个人承认,判断企业是否资产减值,并非我能力圈,雪球对一些无故嘲讽的人也没进行管理,一个本身交流投资的平台,变成看热闹不嫌大,到处看人出丑的平台。
也非常幸运,假如此次绿城资产减值更大,净利润直接亏损,是否意味着更大的笑话,更大的讽刺。
最近也收到很多朋友发来的信息,羡慕其他企业费用化利息远远低于20个点,绿城走了接近40个点的费用化利息。在羡慕别人资本化的同时更惊叹别人的物业重估。
但是我依然坚持,我国出租类企业,租金转化成净利润的比例整体上也就百分之40出头,看起来8个点10个点无比优秀的物业,在剔除物业重估后的净利润其实并不高,很难将此类物业看成高效率资产,但是可以看成高质量资产。因此我觉得绿城盘活,出售,剥离持有物业,长痛不如短痛是必要要做的事情。
虽然说,报表中一些费用较为严谨。但是我依然认为管理层很优秀。虽然管理层没当面回应是否会自建物业管理此事看起来比较官僚,但是此事涉及利益较多,当场确实无法表态。而在经营管理上,随着成本控制和融资成本的控制,2019年绿城新增货值的净利润率已经达到10个点,而且绿城的成本控制还在持续,未来绿城净利润率超行业平均水平是非常清晰的逻辑。
另外,在目前的环境下,有多少房地产其他能够有非常好的现金流,并且可以保持增长的?
目前的身板,对于这种资产减值,和苏联解体后的休克疗法一样,搞不好会造成很差的结果。如果未来某一天,绿城在售项目大量结算,比如2020年自建做到1800到2000亿之间,这部分项目结算超80亿净利润的时候,减10亿,8亿都不是事情了。
过去已经过去,未来依然看好绿城的销售和成本的改善。
只要坚持这样做,相信公司迟早发光。我个人也更看重未来,这次年报也让大家看到了绿城的年报清清白白,同时也清楚认识到,高位扩张的后遗症,可能会影响很多年。只是很多一直放账面上而已。
个人看法。
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精彩评论

众厚投资_王维韬03-26 13:45

人淡老师,非常喜欢看您对绿城经营情况的分析,给我们研究企业工作很大的帮助!雪球上最近网络喷子越来越多,大量无用的回复也越来越多,建议您可以直接过滤掉,不用去在意这些人

人淡若菊03-26 17:33

你自己买的那堆保险又有多好?你何以见得绿城是垃圾?
何以见得投资绿城是买垃圾赚钱?
你会不会看财务报表?要是以其他企业的报表口径,绿城可以做到50亿以上,你只是看数据,就得出买垃圾赚钱这个言论,你有多牛?



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ttxzq03-26 13:36

大幅资产减值你没有预料到很正常,没人能保证自己永远不看错,所以那些冷嘲热讽、落井下石都是人品有问题的;张市长及管理层应该还是想把以前的雷都排清楚了再轻装上阵吧,也不能说这样有大问题,但是可以反映出与资本市场沟通不够,对小股东程度重视一般;但我还是看好绿城,因为改善房时代绿城的定位、产品力、融资、操盘都是中上水准,没理由做不好,除非管理层是猪,明显不是,这也是我之前全仓买入的原因,不过这些利润的释放估计要21年了,今明两年大概率涨不过奥园、新城这种利润即将释放的,所以我不选择死扛,留三分一的底仓,未来有机会还是要满仓,我相信绿城迟早值600亿港币。

阿猫投资03-26 13:38

我就喜欢人谈在错误的路上越走越远,兖州煤业,IGG,绿城。。。钱是自己的,说什么其实不重要。

终极幻想3303-26 15:14

除了拨备影响外,还有一个是费用前置的问题,冲规模肯定要加杠杆,尤其永续债一直再加。因为目前的负债是对应2000多亿销售的,当期结算的只有600多亿。另外销售费也是前置的,这些都是高速增长房企必须要经历的。记得融创16年中报不理想,当天跌到4块多。曹时代的绿城只是个烟蒂股,因为他没有做大做强的目标。而现在张时代绿城目标明确,冲着5000亿,冲着前10去的,而且目前来看目标并不遥不可及。从投资的角度,目前200亿不到市值的绿城,有上1000亿的可能,值不值得投?而且就算目标不顺利还多少下跌空间呢?

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Elvisx03-29 08:31

支持人淡!聪明勤奋爱分享,支持!

夏尔牧03-27 16:49

财主都放进荒岛了,目前已套20%,干!

michaelyml03-27 16:02

非抬杠哈。只是请教下:为啥认为减值一定是“保守”的会计手法?年年减值,不担心减值这个“啥都可以往里搁的箩筐”,使得这些减值其实就是掩盖某些真实的损失么。。
还有就是为啥对它的利润率这么有信息,绿城的品牌?

巷陌Leon03-27 08:42

嗯,总体上绿城战略不错,边走边看吧。

人淡若菊03-27 07:36

我是计入永续债。你再算一下