发布于: Android转发:57回复:192喜欢:48
$绿城中国(03900)$
再读绿城年报
本来最近想安静一个星期,但是前天,昨天还是写了一些东西。
前天主要就是把绿城年报中的核心数据整理了一下,昨天主要还是针对后来的业绩会中的个别问题说了一下。
绿城的年报,业绩会已经是既定事实,无法改变。整天上依然是以前一直的观点,企业销售额会高于同行,这一点越看越清晰,随着成本控制的改善,企业拿地的利润也开始逐渐提升,业绩会路演,绿城给出2019年拿地货值的净利润率是10个点,预计会超过200亿的净利润。而某一位福建同行却表示,2019年土地价格较高,拿地较难获取合理利润,因此2019年减少了拿地金额。
 从这点来看,在同行拿地项目净利润面临压力的时候,随着成本控制的深入,绿城已经可以比同行更有竞争优势去拿地。因此之前的两个个人判断目前看依然很清晰,销售有保证,在售项目净利润率明显改善。
昨天晚上远洋的年报出来了,依然是利息费用化20多亿,因此利润很难看,直接被砸盘,另一家把部分费用都资本化合计资本化66亿,结果年报非常漂亮。这就是现实,这个现实也是我个人给绿城的公开建议,大部分投资者只看净利润具体数据,不会探究净利润是如何得出的。
近几日,对于绿城和我个人的批评也较多,有的比较诚恳,也不缺乏看热闹、看笑话,整体上我跟踪绿城,大部分精力都是分享一些行业前景,市场情况,绿城拿地情况,绿城存量项目销售情况,我几乎从来没提供过买卖建议,也从未说过高估低估之类的言语,但是整体上,目前我个人基本上也就是贴上了绿城的标签,一切讽刺、挖苦、讥笑、辱骂绿城基本上也是变相的说我。
可能是我个人对管理层判断不足,相信大部分投资者也知道绿城连续三年大规模资产减值,这也是很多人不满意的地方,而目前这也是现实。这些历史不可以改变,绿城连续三年资产减值总额40亿的事实已经存在,未来是否会继续减值,目前无从说起。
但是我依旧认为,过去只代表过去,过去究竟有多少坑,目前我也不清楚,也有投资者认为是管理层故意去提计,无论哪种情况,事实是,对于过去的投资,绿城已经做了一些拨备。
而我个人依然更看重未来,从房地产发展的情况来看,很难说其他房地产就不需要提计资产减值,或者说其他房地产企业的资本化利率水平其实也非常值得借鉴。但是今日我依然十分肯定绿城管理层在经营上的做法和取得的成绩,就事论事,在财务报表上,我个人是持有非常反感的观点,但是也绝对不会把财务报表和经营理念,经营现状混为一谈。因此给绿城几个建议,也不一定正确。
第一,绿城应该继续优化债务结构,做好现金流管理。2019年绿城的加权融资成本第一次低于远洋集团,绿城的融资利率已经下降,并且可以看到明显趋势,面对短债,一家高速发展的企业,必须做好现金流管理,只有这样,企业才可以健康房展,继续对债务进行置换,将短期债务置换成相对长期的债务。
第二,我个人建议,绿城加大酒店,商业类地产的处置力度,长痛不如短痛,这些低收益的资产最终会影响公司的运营效率,不要因为外界的因素,或者报表的压力而怀疑此事,盘活存量资产,甚至杭州中心这样的项目,只要华润愿意接盘,完全都可以给华润,杭州中心这种项目我个人觉得给华润接盘可能会有一些利润。
第三,继续加大销售,加大拿地力度,没有土地就意味着未来销售压力加大。对于一些难以消化的库存,应该适应市场,主动让出利润,加快钱土地钱的周转。
第四,一定要自建物业,物业服务是一项长久的生意,永续经营的生意,以绿城的流量,为了企业的长远发展,相信股东方一定会支持。
第五,2019年绿城拿地多样化,TOD,小镇等都有所收获,个人建议对小镇的选择,尽量选择核心城市,距离城区较近的地方,收入高的地区更为适合。目前小镇已经落地的8.9万亩,已经确权的1.6万亩,确权建筑面积640万方,也就是未确权的有几千万方的额度,因此增量的小镇我个人觉得应该要优选,而不一定要片面的追求规模。
第六,应该继续对成本进行控制,当然前提是保持质量的前提下。
我相信,对着规模的扩大,在售项目的利润提升,存量资产的盘活,比如2020年可能自建销售会达到接近2000亿,当年前瞻利润可能会到90亿,而且净利润率在改善,就算未来还有资产减值,也应该会越来越少。我个人觉得,资产减值还是应该和利润匹配,不能财务苏联解体后的俄罗斯的那种休克疗法,那种疗法是会死人的。当然以上是个人建议,不一定正确。

全部讨论

东门听雨2020-03-26 16:08

人淡兄,我可是你的忠实的粉丝啊。我来说一句啊,放弃吧,,投资房地产股票的时代已经过去了。。现在的房地产已经很难有利润了,靠你再去找一个行业,我们东山再起,,没必要在绿城上一棵树吊死。

llllongsnow2020-03-26 14:43

猴赛雷,猴赛雷!球主写起复兴来笔力万钧,郭广昌给我也是如此的感觉。精明,太过精明。宋卫平,“对于城市和土地,他用情太深,最终也为情所累。”球主,好奇你如何评价张一鸣。可否谈谈。

投机主义设计师1112020-03-26 12:33

踩到复星小股东的痛脚了,这些年来复星在各方面的表现,刚好印证了楼主的评价很有见地,什么样的公司有什么样的股东、果然不差

踩了狗屎2020-03-26 07:16

很多观点同意,但对于销售额2000亿,利润200亿算法不能赞同,明显是基金公司的算法,现在拿地没有一个公司可以做到这样高的利润,要利润很简单,把绿城主要项目统计下,拿地成本和售价数据有,八九不离十就可以算出利润,绿城股价肯定便宜了,绿城的品牌影响力就价值很高,如能控股,相信有人愿意出20左右价格拿

看飞鸟的鱼2020-03-26 05:25

学习

易之和1982020-03-26 04:10

绿城的业绩发布会官腔十足,近在眼前的问题笼统应付,信息不透明,反而大谈5年计划,有一种政府官员高高在上你耐我何的熟悉的画面感。
收入615亿,股东净利润11亿,净利率地产股倒数。规模再大又有何用。

苏州远洋投资2020-03-26 00:05

$绿城中国(03900)$
@人淡若菊 人淡兄,不畏浮云遮望眼,只缘身在最高层。我倒希望绿城的管理层一直保持这种严谨审慎的态度,这种态度倒让我更放心。利润只是一种主观意见,其再美化也不能使公司多一分钱,而公司长期的价值一定是经营管理的提高与发展而创造出来的,这是价值的源泉。我认为紧盯公司的经营管理和产品的市场价值才是我们真正需要关心的。所以我很认同您的研究方法和价值判断的视角,这才是价值投资者应该具备的一种投资态度。利润很重要,但是那些滴水的利润也许我们应该远离,那些比老鼠药还毒!我喜欢和实在的管理层打交道,和好人做朋友!人淡兄,不要有任何压力,您是好样的![强][强][强]

沧海雲帆2020-03-25 23:59

这种浅薄之人就会靠打嘴炮捞点关注度,不值一驳,有本事先从几万挣到一个亿再来指点郭

一只小钻风2020-03-25 23:38

不了解,不评价,没必要争论,账户最重要。不过他意见跟我向左。

一只小钻风2020-03-25 23:36

哈哈哈