$绿城中国(03900)$
再读绿城年报
本来最近想安静一个星期，但是前天，昨天还是写了一些东西。
前天主要就是把绿城年报中的核心数据整理了一下，昨天主要还是针对后来的业绩会中的个别问题说了一下。
绿城的年报，业绩会已经是既定事实，无法改变。整天上依然是以前一直的观点，企业销售额会高于同行，这一点越看越清晰，随着成本控制的改善，企业拿地的利润也开始逐渐提升，业绩会路演，绿城给出2019年拿地货值的净利润率是10个点，预计会超过200亿的净利润。而某一位福建同行却表示，2019年土地价格较高，拿地较难获取合理利润，因此2019年减少了拿地金额。
 从这点来看，在同行拿地项目净利润面临压力的时候，随着成本控制的深入，绿城已经可以比同行更有竞争优势去拿地。因此之前的两个个人判断目前看依然很清晰，销售有保证，在售项目净利润率明显改善。
昨天晚上远洋的年报出来了，依然是利息费用化20多亿，因此利润很难看，直接被砸盘，另一家把部分费用都资本化合计资本化66亿，结果年报非常漂亮。这就是现实，这个现实也是我个人给绿城的公开建议，大部分投资者只看净利润具体数据，不会探究净利润是如何得出的。
近几日，对于绿城和我个人的批评也较多，有的比较诚恳，也不缺乏看热闹、看笑话，整体上我跟踪绿城，大部分精力都是分享一些行业前景，市场情况，绿城拿地情况，绿城存量项目销售情况，我几乎从来没提供过买卖建议，也从未说过高估低估之类的言语，但是整体上，目前我个人基本上也就是贴上了绿城的标签，一切讽刺、挖苦、讥笑、辱骂绿城基本上也是变相的说我。
可能是我个人对管理层判断不足，相信大部分投资者也知道绿城连续三年大规模资产减值，这也是很多人不满意的地方，而目前这也是现实。这些历史不可以改变，绿城连续三年资产减值总额40亿的事实已经存在，未来是否会继续减值，目前无从说起。
但是我依旧认为，过去只代表过去，过去究竟有多少坑，目前我也不清楚，也有投资者认为是管理层故意去提计，无论哪种情况，事实是，对于过去的投资，绿城已经做了一些拨备。
而我个人依然更看重未来，从房地产发展的情况来看，很难说其他房地产就不需要提计资产减值，或者说其他房地产企业的资本化利率水平其实也非常值得借鉴。但是今日我依然十分肯定绿城管理层在经营上的做法和取得的成绩，就事论事，在财务报表上，我个人是持有非常反感的观点，但是也绝对不会把财务报表和经营理念，经营现状混为一谈。因此给绿城几个建议，也不一定正确。
第一，绿城应该继续优化债务结构，做好现金流管理。2019年绿城的加权融资成本第一次低于远洋集团，绿城的融资利率已经下降，并且可以看到明显趋势，面对短债，一家高速发展的企业，必须做好现金流管理，只有这样，企业才可以健康房展，继续对债务进行置换，将短期债务置换成相对长期的债务。
第二，我个人建议，绿城加大酒店，商业类地产的处置力度，长痛不如短痛，这些低收益的资产最终会影响公司的运营效率，不要因为外界的因素，或者报表的压力而怀疑此事，盘活存量资产，甚至杭州中心这样的项目，只要华润愿意接盘，完全都可以给华润，杭州中心这种项目我个人觉得给华润接盘可能会有一些利润。
第三，继续加大销售，加大拿地力度，没有土地就意味着未来销售压力加大。对于一些难以消化的库存，应该适应市场，主动让出利润，加快钱土地钱的周转。
第四，一定要自建物业，物业服务是一项长久的生意，永续经营的生意，以绿城的流量，为了企业的长远发展，相信股东方一定会支持。
第五，2019年绿城拿地多样化，TOD，小镇等都有所收获，个人建议对小镇的选择，尽量选择核心城市，距离城区较近的地方，收入高的地区更为适合。目前小镇已经落地的8.9万亩，已经确权的1.6万亩，确权建筑面积640万方，也就是未确权的有几千万方的额度，因此增量的小镇我个人觉得应该要优选，而不一定要片面的追求规模。
第六，应该继续对成本进行控制，当然前提是保持质量的前提下。
我相信，对着规模的扩大，在售项目的利润提升，存量资产的盘活，比如2020年可能自建销售会达到接近2000亿，当年前瞻利润可能会到90亿，而且净利润率在改善，就算未来还有资产减值，也应该会越来越少。我个人觉得，资产减值还是应该和利润匹配，不能财务苏联解体后的俄罗斯的那种休克疗法，那种疗法是会死人的。当然以上是个人建议，不一定正确。