$绿城中国(03900)$
再读绿城年报
本来最近想安静一个星期,但是前天,昨天还是写了一些东西。
前天主要就是把绿城年报中的核心数据整理了一下,昨天主要还是针对后来的业绩会中的个别问题说了一下。
绿城的年报,业绩会已经是既定事实,无法改变。整天上依然是以前一直的观点,企业销售额会高于同行,这一点越看越清晰,随着成本控制的改善,企业拿地的利润也开始逐渐提升,业绩会路演,绿城给出2019年拿地货值的净利润率是10个点,预计会超过200亿的净利润。而某一位福建同行却表示,2019年土地价格较高,拿地较难获取合理利润,因此2019年减少了拿地金额。
 从这点来看,在同行拿地项目净利润面临压力的时候,随着成本控制的深入,绿城已经可以比同行更有竞争优势去拿地。因此之前的两个个人判断目前看依然很清晰,销售有保证,在售项目净利润率明显改善。
昨天晚上远洋的年报出来了,依然是利息费用化20多亿,因此利润很难看,直接被砸盘,另一家把部分费用都资本化合计资本化66亿,结果年报非常漂亮。这就是现实,这个现实也是我个人给绿城的公开建议,大部分投资者只看净利润具体数据,不会探究净利润是如何得出的。
近几日,对于绿城和我个人的批评也较多,有的比较诚恳,也不缺乏看热闹、看笑话,整体上我跟踪绿城,大部分精力都是分享一些行业前景,市场情况,绿城拿地情况,绿城存量项目销售情况,我几乎从来没提供过买卖建议,也从未说过高估低估之类的言语,但是整体上,目前我个人基本上也就是贴上了绿城的标签,一切讽刺、挖苦、讥笑、辱骂绿城基本上也是变相的说我。
可能是我个人对管理层判断不足,相信大部分投资者也知道绿城连续三年大规模资产减值,这也是很多人不满意的地方,而目前这也是现实。这些历史不可以改变,绿城连续三年资产减值总额40亿的事实已经存在,未来是否会继续减值,目前无从说起。
但是我依旧认为,过去只代表过去,过去究竟有多少坑,目前我也不清楚,也有投资者认为是管理层故意去提计,无论哪种情况,事实是,对于过去的投资,绿城已经做了一些拨备。
而我个人依然更看重未来,从房地产发展的情况来看,很难说其他房地产就不需要提计资产减值,或者说其他房地产企业的资本化利率水平其实也非常值得借鉴。但是今日我依然十分肯定绿城管理层在经营上的做法和取得的成绩,就事论事,在财务报表上,我个人是持有非常反感的观点,但是也绝对不会把财务报表和经营理念,经营现状混为一谈。因此给绿城几个建议,也不一定正确。
第一,绿城应该继续优化债务结构,做好现金流管理。2019年绿城的加权融资成本第一次低于远洋集团,绿城的融资利率已经下降,并且可以看到明显趋势,面对短债,一家高速发展的企业,必须做好现金流管理,只有这样,企业才可以健康房展,继续对债务进行置换,将短期债务置换成相对长期的债务。
第二,我个人建议,绿城加大酒店,商业类地产的处置力度,长痛不如短痛,这些低收益的资产最终会影响公司的运营效率,不要因为外界的因素,或者报表的压力而怀疑此事,盘活存量资产,甚至杭州中心这样的项目,只要华润愿意接盘,完全都可以给华润,杭州中心这种项目我个人觉得给华润接盘可能会有一些利润。
第三,继续加大销售,加大拿地力度,没有土地就意味着未来销售压力加大。对于一些难以消化的库存,应该适应市场,主动让出利润,加快钱土地钱的周转。
第四,一定要自建物业,物业服务是一项长久的生意,永续经营的生意,以绿城的流量,为了企业的长远发展,相信股东方一定会支持。
第五,2019年绿城拿地多样化,TOD,小镇等都有所收获,个人建议对小镇的选择,尽量选择核心城市,距离城区较近的地方,收入高的地区更为适合。目前小镇已经落地的8.9万亩,已经确权的1.6万亩,确权建筑面积640万方,也就是未确权的有几千万方的额度,因此增量的小镇我个人觉得应该要优选,而不一定要片面的追求规模。
第六,应该继续对成本进行控制,当然前提是保持质量的前提下。
我相信,对着规模的扩大,在售项目的利润提升,存量资产的盘活,比如2020年可能自建销售会达到接近2000亿,当年前瞻利润可能会到90亿,而且净利润率在改善,就算未来还有资产减值,也应该会越来越少。我个人觉得,资产减值还是应该和利润匹配,不能财务苏联解体后的俄罗斯的那种休克疗法,那种疗法是会死人的。当然以上是个人建议,不一定正确。
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精彩评论

阿里伯克03-25 10:52

支持人淡继续客观分析!很多人因为股票跌就否定您的劳动,他们骂走多少高手——唐朝、释老毛……结果现在想看一篇好文章都要找很久,希望您能坚持分享!
我觉得,买卖决策是自己的事情!!!

范俊青03-25 11:11

感谢分享,我始终觉得买绿城本来就是买绿城的未来,我们定下心来看看,绿城的未来是否变得更高、更好,答案是肯定的。
这份业绩报对绿城将来冲击前10 有实质性影响吗?没有。
对于将来利润释放有实质性影响吗?这种扎实的报表不会讨好现在, 也减轻未来的负担。当然它不讨喜,这是现实的。
在我看来,这次业绩会将未来的业绩目标确定化,对2019年拿地的利润率明示超过10%,超过200亿净利润。费用控制方面的各方面指标明显见好,周转效率的明显提高,融资成本的进一步下降都体现了管理层的能力和央企背景的实力。
朝前看,自然有人会明白的!与菊兄共勉。

笑看风云dd03-25 20:52

你连人家的百分之一都不如你去评价郭广昌?谁给你的勇气。梁静茹吗?屌丝就本分做好自己的屌丝。别去评价身价亿万的。更别谈指导他怎么做。因为他比你强太多。你没这个资格。

全息投资03-25 11:06

不是怼菊大,关于菊大提到的几点发表一下个人看法,
1. 绿城中国关于债务 融资已经很用力了,后期已经不会再有大的优化空间了
2. 很多商业类资产其实蛮蛮好的,硬生生做烂,作死的节奏,现在这个大环境,不要幻想人傻钱多的接盘侠了,亏着卖吧。
3. 绿城的房子销售其实很好了,横向对比,比同行好太多了,再好就是上天了。
4.自建物业,绿城中国目前没有这个基因,也没有这个耐心,绿城服务做成现在,连老宋都惊讶,连之前的刘文生都感叹,而且已经给了绿城服务的园区不太可能收回来了,物业是谁不是开发商说了算,是业主业委会决定的。绿城中国只能做新楼盘,体量才多少啊?
5. 绿城小镇的精英、好用的人都被带去了蓝城小镇,留下一群不太行的人,敢说3年内没什么戏。
6. 我不懂。
总结,我也买了不少绿城,原因就是:
1:老宋留下的绿城这个牌子好样,尤其在长三角地区,
2:央企的融资成本非常低。
前段时间涨的好的原因我也是这么理解的,11元时我觉得可能能到15,但是年报反应这两点其实完全没有用好,管理层及内部比我们想象的垃圾的多的多,短期不觉得会有改变,所以我反弹时会分批卖出。

十年35倍03-25 11:00

其实绿城的过往业绩差不会让股价跌成这样,恒大业绩出乎意料腰斩股价这也回到年报前了。绿城最大的问题是以张为首的管理层对小股东极度冷漠,让持股人对未来失去信心。如果业绩发布会少说点五年计划,把减值计算明白,就算明年后年还有减值也能接受。现在绿城普遍让投资者觉得是一家骗子公司,信任的崩塌太致命了,特别是在港股。有机会的话人淡老师可以跟管理层传递下

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争即不争03-30 23:11

第二,我个人建议,绿城加大酒店,商业类地产的处置力度,长痛不如短痛,这些低收益的资产最终会影响公司的运营效率,不要因为外界的因素,或者报表的压力而怀疑此事,盘活存量资产,甚至杭州中心这样的项目,只要华润愿意接盘,完全都可以给华润,杭州中心这种项目我个人觉得给华润接盘可 $绿城中国(03900)$

dodge03-27 23:04

支持人淡!买卖都是自己的事,大家多分析基本情况,绿城天津全运村这种低价地项目计提损失怎么看呢?

东门听雨03-26 20:42

还挺好??!!!

阿董大侠03-26 19:51

绿城看起来挺好的

定投平安二十年03-26 17:36

关于第四项,绿城已有绿城服务来管理物业了,要是再成立物业公司,以前的楼盘归谁管理?