收购时产生的溢价,非房地产企业很多会计入商誉,一些矿山类企业会对采矿权或者探矿权评估。房地产企业几乎没有计入商誉的。
但是这部分溢价在土地增值税清剿的时候并不可以抵扣,溢价部分看成提前支付的利润即可。
比如某项目原值10亿,卖给绿城20亿,那么就是绿城花20亿买了10亿的东西,溢价10亿要从未来数年要产生的利润中扣除,比如这10亿资产未来5年可以赚15亿,对绿城来说其实也就是一个赚5亿的买卖,而且还提前支付了10亿的利润,一旦市场下行就是大坑。
但是,如果会计上大胆处理,对收购项目进行重估,慢慢放在账面上,用规模来稀释,这样释放利润也不是不可以。
绿城的做法是,直接明了,就是按照利润结算。
融绿分家的时候,甩了一些优质项目给融创,比如常州玉兰花园,无锡玉兰,上海滨江壹号等项目,但是也打包了响螺湾写字楼给融创。而绿城也得到了黄埔湾,除了换黄埔湾,蓝湾小镇也是从雅居乐手里拿的,黄埔湾是三道贩子,华浙到绿城华浙合作到融绿最后融绿分家。
绿城也有一些收购项目。收购项目大部分都是按照当时的市场价格,赚取合理利润,因此毛利也很正常,收购价格远远低于招牌挂是因为没考虑到溢价,如果考虑到溢价只能打1到2个月的时间差,除此之外收购和招牌挂一样,都会水涨船高,招牌挂多坑,收购就多坑。收购只有两种情况可能有很多肉,第一是别人赠送的大礼包,另一种是别人崩溃状态的时候不想玩了可能便宜一些。除此之外基本上都是价高者得,竞争非常激烈。
关于收购时间差,前一些日子,我曾非公开建议绿城在土地价格较高的时候加大收购,但是窗口期一般就1到2个月,招牌挂涨后,并购也就一个时间差,很快会修复。
而目前的大环境看,不需要考虑那么多了,拿地窗口期很快就会到来。

个人观点,供参考。
$绿城中国(03900)$
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引用:
$绿城中国(03900)$ @人淡若菊 关于绿城中国2017年与2018年毛利率的疑问 以下是2017年与2018年年报中关于毛利率的描述: 2017年:本年度本集團實現毛利率為19.2%。若撇除本集團在收購附屬公司時產生的公允價值調整對成本的影響,本年度本集團實現毛利率為32.3%,較2016年的21.4%有明顯增長,其中物...

全部评论

闲行共舞03-20 09:01

招拍挂拿地多半是干净的宅地,收购的项目可能有些半拉子工程或是还要搞拆迁的,有时也会有些隐形负债或法律诉讼。
招拍挂竞标激烈可能导致价格虚高,收购项目一般卖方出价或是双方协商,冷静状态不容易入坑。
招拍挂拿地价格太高偶尔会反悔退地成功,收购项目一般都砸自己手上了。
以上请点评。

6000点满仓03-20 01:17

资产收购和业务收购的区别

实力派先生03-19 23:57

如何判断拿地窗口期很快到来。因为土地流转的这个新政吗。 激烈程度我想也不会差到哪里去吧

88号院03-19 23:33

这一段很好解释了为什么有的企业总有好的收购,并且经营能力很强但是毛利率上不去。学到了

重仓绿城03-19 22:32

2009年,绿城的销售额仅次于万科,在内地房企中排名第二。当年,绿城实现合同销售额517.3亿元,创下历史新高。
今天看到一个文章的一段。十年过去了不知道绿城2019业绩能否王者归来,下周一我们和菊大一起拭目以待。