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其实利息资本化，当期利息支出的一部分计入开发成本。 反而可以在未来结算的时候更真实的反应结算项目的毛利。
利息费用话，就一定合理么？并不是。
一个很简单的例子，某开发商19年结算的项目主要是17年销售的项目，毛利很可观。 但是今年销售的项目真实的利润情况很烂，于是把今年利息开支全部计入19年当期费用，而不是资本化。 目的就是在未来结算今年销售的时候，项目的毛利润不至于那么难看。 在这个例子中，利息全部费用话，反而是在平滑利润，不是么？
作为费用可以抵扣所得税，但财务费用抵扣土增税可抵部分只有很少的比例，超出部分就不行了。
嗯，并购其实很多坑的，税费的坑，报批报建的坑，土地遗留问题的坑，周转缓慢的坑，市场也很透明，道理和招拍挂一样的，除非拿在市场底部，否则很难有超额利润的。
税收非常严格，之前问过一些企业的财务总，回答都是无论是否做资本化利息处理，都不能抵扣，税收非常严格。
不是因为资本化，就能抵消土地增值税了，资本化利息的多少，只能影响当期利润，不能影响企业的实际情况，该交的还是要交的。
因此有很多项目，收购来的，楼面虽然便宜，但是预期售价没大涨，最终会面临税务亏损。
所以说，无论哪个阶段，市场都是随行就市的，除了一些利益输送，大部分完全竞争市场，土地招牌挂市场和并购市场是同步的。不过并购可能占用资源少，但是如果很容易去化的项目，企业一般不是着急用钱，很难会卖。因此，不是所有的企业都适合并购，真正适合并购的企业，应该有很强的溢价能力，能够把产品的售价提高很多，否则接盘并购项目，也只是别人赚了一遍钱后在辛苦打工，如果房价没大涨，产品溢价没大幅度提升，最终清算税收的时候，可能和绿城的代建利润没区别。
当然，报表上可以做一些并购评估这些提前释放利润，或者改变资本化利息的比例，但是最终企业运营情况很难改变。
不忘初心，高周转的企业，看其总货值，和年销售额就知道了，如果周转变慢，可能是已经出现一些问题，管理层是否发觉，主要看明察秋毫的能力。
目前，资本化利息，已经变成调节利润地王主流工具之一。是否资本化，完全不能避税，当然不排除税费新政，或者企业之间表达不一样。
怪不得利润表中永续债对应的科目有数值，原来对应的是利息，从归母利润中扣除。哈哈绿城的利息资本化率终于理解了。按照这个逻辑，永续债的利息也可以算入费用减少所得税的吧