绿城的护城河并没形成，因为无法判断成本控制是否起到明显效果。如果成本控制完成，那么基本上操盘，融资，溢价，成本控制都是一流的企业，则绿城的护城河已经形成。但是目前护城河尚未形成，虽然融资，溢价，操盘不错，但是因为成本控制不佳，绿城只是一家普通的企业，甚至面临前几年未大规模拿地而导致规模边缘化压力，因为张市长开始发了，规模边缘化压力已经没了。现在绿城唯一的问题就是成本控制。
关于永续债，和利润问题。
永续债和财务费用都是不能资本化的利息支出，永续债实际也是债，不能计入资本。一家公司的实际利息支出是固定的，这些利息支出有多少费用化，多少资本化，可以看出这些公司释放业绩的动力，也是判断这家公司是否财报成色足的标志。如果尽量做大费用，减少利息资本化，那么财报成色十足，反之亦然。
因此核心净利润也是三六九等，有一些尽量做低费用，做高利润，而有一些中规中矩。
前几年的利润受到结算结构和资产提及影响，核心净利润去年绿城是和远洋相差无几，但是因为资产的减值和拨备导致其最终净利润非常难看。
而最终，绿城是否如何，这些完全取决于张亚东市长的成本控制。一旦完成，则护城河形成，完不成就是一家很普通的公司。不过肯定不会像宋氏绿城那么烂。$绿城中国(03900)$

合理利润率您是怎么毛估估的。比如之前说的南通绿城晓风印月，楼面17000左右，均价超3万3，那么毛利率有30%？ 净利率17%？

嗯，看到财报里的说明，前期并购重估溢价比较多，在本期及后期分摊的就会比较多，降低毛利率，如果不考虑这个因素，则毛利率31%，也基本属于市场主流水平。
还有四个槽点：
1、权益比太低了，介于50%~55%，归母利润达到100亿太遥远了。
2、相对于总资产来讲，股东权益太少了，公司会有增发股本的需求。
3、永续债太多了，将永续债按照债务而非权益口径计算，其净负债率太高了，杠杆其实很高。
4、代建利润太薄了，利润占总销售金额百分之一不到，占代建收入的10%，利润和销售代理公司差不多。且品质难以把控，损害绿城品牌。
拿现阶段的绿城，与2015~2016年的融创相比，相距太远了，当时的融创虽然营收和利润一般甚至下滑，但资产、权益、成本都远远优于现在的绿城哦。
还请人淡兄指点
@人淡若菊[¥88.00]

就是拿地有合理利润。

前面在填坑

请教您说的拿地窗口指的是什么？ 是用某个地区拿地成本与当地售价大致估计一下利润率，利润率达到一定窗口就可拿？评论里的人主要还是绝对房价会大幅下跌。。。

人淡兄早。
翻查了一下绿城中国过去五年的是收入、毛利、净利润数据，过去5年毛利低的令人绝望，均在20%上下，净利润率大部分时间是个位数，那么，要么是地价出了问题，要么是其他开发成本（主要是建安和装修等）出了问题，或者兼而有之。
1、目前的土储质量和财务成本都在改善，在其他开发成本方面，如何相信张亚东能扭转局面？
2、中报出来后，也大部分是2017年及之前的销售结转，即便成本有改善，在本期财报上无法体现，是否需要长期观察？

中交和绿城早晚要合并的

支持！

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