富力地产收购的原万达酒店资产包，这个资产包原来是和13个文旅打包出让的。富力在最后的时刻拿下了这个资产包，并且当年进行了一次性重估，收益丰厚。
酒店资产包的现金流本身不强，虽然价格很便宜，但是不能和富力原有业务进行互补。富力本身的弱项就是商业运营，之前富力在天河就有三个酒店，丽思卡尔顿，君悦，另外和合景泰富和合作了w。天河自持商业也有一些，在广州以为也有大量的酒店也商业，比如太原铂尔曼，成都熊猫成丽思卡尔顿等等。整体上富力的商业运营不是太好，记得成都熊猫城后来给万达托管了。
这些年，富力的大盘，基本上还是囤对了地方的。早期的北京富力城，天津津南富力城，重庆富力城都囤对了地方。后来的富力新城等地也囤对了地方，并且不断模仿同行，比如在马来西亚碧桂园第一个项目成功后，碧桂园接着大规模复制自身的森林城市，而富力也开发了公主湾。海南陵水雅居乐清水湾成功后，富力在海南也迅速拓展了很多土地。
然而，富力的商业本身不强，现金流较差，这个是本轮房地产之前就显现的问题，但是富力的融资能力特别强，特别是上次融资窗口国内融资非常漂亮。
富力也是几家在上伦房地产大涨之前有息负债就破千亿的企业。
然而，富力没经历过三四线之痛，虽然经历商业地产之痛，但是却在本轮低价接盘了大量酒店资产。一二线行情起来后，富力也曾经想发力一二线，无奈土地价格太高，下手困难，只能玩一些旧改。而旧改在并非那么简单，因此富力地产这几年下沉三四线特别利害。
也因为下沉三四线特别利害，所以出现了文中的情况，一旦行情转变，三四线会长期下行，销售困难。因此销售不达标，有息负债太高，从而降低杠杆放缓拿地。
一旦放缓拿地，也就告诉市场，未来成长性放缓。
房地产是一个大行业，未来成长性好的，必然是能加杠杆的，操盘强的，融资能力好的。
以上个人见解。
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