富力地产收购的原万达酒店资产包,这个资产包原来是和13个文旅打包出让的。富力在最后的时刻拿下了这个资产包,并且当年进行了一次性重估,收益丰厚。
酒店资产包的现金流本身不强,虽然价格很便宜,但是不能和富力原有业务进行互补。富力本身的弱项就是商业运营,之前富力在天河就有三个酒店,丽思卡尔顿,君悦,另外和合景泰富和合作了w。天河自持商业也有一些,在广州以为也有大量的酒店也商业,比如太原铂尔曼,成都熊猫成丽思卡尔顿等等。整体上富力的商业运营不是太好,记得成都熊猫城后来给万达托管了。
这些年,富力的大盘,基本上还是囤对了地方的。早期的北京富力城,天津津南富力城,重庆富力城都囤对了地方。后来的富力新城等地也囤对了地方,并且不断模仿同行,比如在马来西亚碧桂园第一个项目成功后,碧桂园接着大规模复制自身的森林城市,而富力也开发了公主湾。海南陵水雅居乐清水湾成功后,富力在海南也迅速拓展了很多土地。
然而,富力的商业本身不强,现金流较差,这个是本轮房地产之前就显现的问题,但是富力的融资能力特别强,特别是上次融资窗口国内融资非常漂亮。
富力也是几家在上伦房地产大涨之前有息负债就破千亿的企业。
然而,富力没经历过三四线之痛,虽然经历商业地产之痛,但是却在本轮低价接盘了大量酒店资产。一二线行情起来后,富力也曾经想发力一二线,无奈土地价格太高,下手困难,只能玩一些旧改。而旧改在并非那么简单,因此富力地产这几年下沉三四线特别利害。
也因为下沉三四线特别利害,所以出现了文中的情况,一旦行情转变,三四线会长期下行,销售困难。因此销售不达标,有息负债太高,从而降低杠杆放缓拿地。
一旦放缓拿地,也就告诉市场,未来成长性放缓。
房地产是一个大行业,未来成长性好的,必然是能加杠杆的,操盘强的,融资能力好的。
以上个人见解。
$新城控股(SH601155)$ $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
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引用:
$富力地产(02777)$ 壹 说起富力地产,小龙女就想到了那挂在总部大楼里的著名的8个大字:富而思进,力拔山河。 雕兄为了显示自己的文采,思考了十五分钟,说这8个字可以改为:富而思退,力怠山河。 昔日华南五虎之首,后面跟着小弟碧桂园、恒大,如今却老态毕显,啧啧。 昨日,一份《关于要求地区...

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浩然上海07-31 13:21

简单明了!

猪猪超07-31 13:01

1、酒店现金流未来肯定不能覆盖利息的

2、你的酒店现金流如果大部分都用来还利息,你的酒店只会越来越差。

JonChoi07-31 10:12

万达那些区域的酒店,工程质量先不说,可以问问做酒店的朋友,那些区域的酒店空房率高得惊人!

JonChoi07-31 10:10

关键是那些酒店,在那个时点,谁还会买,还平价购买。

JonChoi07-31 10:08

认同您的观点,富力现在的困局一定是由于购买了大量万达的酒店,而这些酒店无论从位置上、工程上还是从管理上都是非常堪忧的,具体已经由购买之后富力的股价上体现。富力在广州天河的几个酒店算是挺赚钱的,特别君悦跟丽思,丽思长年是广州最赚钱的酒店,但纠正一下,W酒店是合景自己的,跟合景合作的是康莱德(属于猎德村改造项目,合景、富力、新鸿基合作,富力为酒店项目管理方)