张亚东是目前中交,九龙仓,宋卫平一致认可的人,而且权利基本上都交给他了。
很多企业都面临,出了业绩就神话,不出业绩到处找原因。绿城的原因,最终都找到了一条管理层不稳定,混乱,成本控制不佳。
而绿城净利润较少的实际原因却是填补09年以后宋卫平留下的窟窿,成本控制不佳和产品溢价相互抵消。
从住宅产品的核心净利润率来看,绿城总体净利润率处于行业平均水平,没有超出行业的平均水平主要有以下三方面原因。
第一成本控制不佳,三项费用较高,产品本身品质过硬导致建安成本高于行业平均水平,在核心城市限价严重依然坚持不简配,张亚东在最新的一次成本控制方面表态,依然是严孔销售成本,对建安成本讲究标准化复制。目前三项费用中的销售费用已经从早期的百分之2.4控制到1.8,最终控制到1.6。管理费用主要控制员工数量,整体房地产版块维持在7200人左右。另外对区域公司下方权利,理论上要求费用增长不能高于销售额增长。财务费用本身可以资本化处理,主要用来调节业绩,绿城融资水平这几年下降明显。所以,绿城的成本控制这几年是非常明显的,未来也会进一步显现。
第二,绿城目前土地储备主要集中在一二线和浙江三四线,比例大概7比3,新获取项目以住宅为主。招牌挂维持在不高于百分之70,其余主要通过tod和小镇业务。所谓的小镇就是远郊住宅大盘,在配套上远远小于文旅,但是难度住宅部分比文旅要求高,商业部分又低于文旅。小镇是比较廉价的获取土地方式。已经在售小镇比如安吉桃花源,杭州临安桃李春风,海南蓝湾小镇等等。2019年开始圈了不少小镇。tod主要是杨柳郡系列,通过和轨道交通合作,建设一些地铁上盖物业。
第三,土地质量较好,在主流深耕一二线房地产企业中,住宅比例较大,土地储备质量较好。
第四,估值较低,但是部分低收益的持有物业依然存在。公司想通过发展来解决历史问题,之前几年已经不断在拨备资产减值。其中2018年实际归属绿城的核心净利润为38亿左右,也就是住宅等业务实际上是赚了38亿的,只是由于一次性资产减值而导致报表净利润较少,且资本化利息合理。
第五,公司资金充足,最新的报道是张亚东全面掌控绿城时,宋卫平的表述,绿城目前手里有630亿现金,未来发展动力十足。
第六,管理层有吹牛危险,这点非常需要注意,最终以2019年中报为准,如果2019年中报依然很烂,不排除宋卫平等人的公开表示630亿现金,张市长等管理层表示的成本控制,以及张市长不止一次对外表态的46亿以上利润就是吹牛作秀。所以,最好还是等2019年中报和2019年年报公告,这些白字黑字比媒体吹风会更有权威。
第七,目前绿城张市长所展示的还是比较正面的。一般来说,管理层一言九鼎,如果不达标,管理层形象可能长期难以恢复。
总之,顶住产品溢价口碑不错,操盘融资一流,土地储备优质。就看能不能做出利润。当然绿城的土地有一些还是有问题的。不过发展自己的长处,坚持纯住宅,确实是非常难得的,一家企业能发现自己的不足,也是优点。
当然,市场都是希望企业能做好,回报社会,回报员工,回报股东。而这几年从股价上看,绿城对股东的回报确实不够。
$保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$//@巴郡笔记:回复@张化桥:$绿城中国(03900)$ 宋卫平刚退,内部各派(老绿城、九龙仓、中交)乱得一塌糊涂,要等新董事长洗个大澡,整顿充分,风险充分暴露之后再去买会更好,现在仍然有不确定性。
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引用:
张总,经常读你的书,对你十分认可,请教下,你认为港股的地产股如何?比方融创中国?

全部评论

人淡若菊07-24 18:20

能看到的是融资能力和成本进入第一梯队。
成本控制需要观察,这个也是最重要的,也是持续的。

NT_CLANNAD07-24 18:19

我也买回了一些绿城,感觉既然成了央企也许换个管理层真可以改善。

HTGRI07-24 09:56

2017年的地,有问题的多是合作的,绿城就像房地产班里的好兄弟,帮助人比较多,   主要是以下项目:绿城九龙仓桂语朝阳、绿城济南新东站A7项目、绿城建发杭州沁园、美的绿城凤起兰庭、成都阳光城绿城文儒德、武汉绿城凤起乐鸣。

人淡若菊07-24 09:46

沁园不简配,精装修6000标准,实际投入4000。如果按照某些开发商3000标准投入1000还是有可能不亏损的。而且在建安上坚持不简配。

人淡若菊07-24 09:34

杭州区域还是依耐高低配。
比如16500楼面,自持百分之20出头的和庐,低密度的合院卖55000,高层卖25500。如果剔除自持实际可售楼面是22200。其中一半合院一半高层,这样整体均价就能到3万8,3万9了。如果不是高低配,项目很难赚钱。很多项目都是这样。绿城本身是低密度专家。
西溪云庐据说阿里十八罗汉有2到3个在那里购买了,凤起的低密度卖到接近20万也据说定的差不多了。
沁园本身就是4万的楼面,首开高层4万8,后来开到5万3,而洋房卖6万3,最终还是不可避免的小亏。
整体上,还是依靠低密度的高溢价 做高低配。