也谈中国奥园购买百年人寿事件
用当年融创中国收购乐视网的观点解读一下个人看法。当年融创收购乐视，我个人解读为不影响融创成为行业前五，或者前三，可以当成一次性损失提计，对奥园依然可以用这种方法估值。
本人不持有奥园，未来一周没买入或者卖空奥园的计划所以无论多空，仅仅是表达自己的看法。
说起收购百年人寿，很多人都会色变，容易联想到绿城收购百年人寿后第二天下跌超百分之10，而且至今都无法完全摆脱百年人寿对绿城估值的影响。因此，很多投资者还是非常忌讳收购百年人寿的。
百年人寿主要股东就是万达，从一些资料可以推断百年人寿的控股股东就是万达（我的推断不一定正确），其他公司可能是关联方帮万达代持。我曾经在一个小群里猜测几个雪球朋友的情况，草帽路飞的年龄，虾滚滚的年龄，灰色钻石的职业，以及这些朋友的资金量，都是全部准确，因此我推断百年人寿股权结构还是有一定的把握。万达所以建立百年人寿，最初的想法一定是想借助百年人寿寿险的资金成本，很显然后来万达被限制了，当然，即使不限制百年人寿这种小公司，也无法装下万达这种庞然大物。但是这种规模却适合绿城和奥园这种中型地产公司。众所周知，房地产企业在发展过程中肯定会积累一些商业物业（包括酒店），绿城奥园也不例外。绿城有一百多亿的商业物业资产，这些物业从租售比的角度来看，大部分5到6个点的收益，这种收益对房地产开发企业来说，是非常低下的。一些融资成本高的企业根本无法覆盖利息成本，但是对于保险资金来说，这种收益就可以完全覆盖其资金成本，因此这事如果房地产公司做，就不是什么好生意，但是保险公司做就是好生意。但是如果做租售比更低的长租公寓，目前我国的保险公司融资水平还做不起来，但是做商业物业还是非常不错的。因此一些房地产公司，包括奥园接盘百年肯定有奥园内部的想法。
我个人猜测，是奥园通过关联方最终会全盘接盘万达的百年人寿资产，可能会通过其他关联公司代持。然后把自己的持有物业给百年去管理，这样减少自己的资金压力，而百年也也会获取稳定的收益。最终控股百年人寿。
所以，不懂为什么绿城会因为接盘百年跌，也不懂为什么奥园接盘百年会有人恐慌。
有一些房地产公司，明明很好，市场却说他很烂，最典型的就是绿城中国。记得上次有一位雪球朋友去绿城管理层吃饭，绿城那边的成本控制销售费用今年已经可以控制到百分之1.8,未来会稳定在百分之1.6。而管理费用也开始控制，不增加人员，逐年增加人均效率，按照如此控制，加上绿城的融资成本，绿城在三项费用未来可能会进入第一梯队。但是外界却依然说绿城管理层很烂。
很显然，奥园接盘百年，也一定是一边倒的说不好。我个人理解，至少是一件中性事件，奥园管理层可能在打通融资渠道，因为地产的本质就是杠杆和融资。
我也可以以我数地的经验看，目前主流券商一致看好的地产不一定真的资产质量很好，而不看好的也未必差。
个人观点，很多时候，我和市场的观点都有差距太大，也可能是我错了。
$保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$