内房股的投资逻辑

一，gdp

房地产及其相关行业在gdp占比超过了20%，间接影响估计达到30%。

房地产销售下降10%，影响gdp 2%-3%，也就是如果gdp要确保6%以上，除房地产外其他产业，要增长10%-13%。这其中的难度，经济学家去算吧。

所以我觉得，全国地产销售下降10%，就是容忍极限了。那么房地产销量有没有可能下降10%，当然有，即便很微小，也有。但综合考虑我国目前的经济发展阶段，我认为可能性很小，如果真的发生，中国各行各业的日子都不好过，很难找到好的投资机会。

二，我们假定中性和悲观两种情况。

首先从货值和推盘角度，恒碧万明年比今年推盘增长20%-30%，融创推盘增长50%-60%。

1、悲观情况，全国房地产销售下降10%，宇宙四大房企由于集中度上升，领先行业20%—30%左右，也就是宇宙四大房企，2018年仍有10%-20%的销售增长。

假定4大房企去化率一样（融创的去化率还是具备一定优势的），比今年低5%。

那么最终融创的增长仍将达到40%-50%。领先4大房企。

2，中性情况，2018年地产小年，前紧后松，房地产销售维持2016-2017年的销售额，也就是0增长，0增长意味着房地产在gdp中的作用每年下降1%，从长期看这符合国家战略需求，地产的贡献率下降，但5-10年内仍然是经济稳定的重要基石，比如到2027年，房地产贡献率就下降到gdp的10%左右了。

那么这样的趋势下，由于行业龙头的集中。

巨型房企每年15%-30%的成长性，继续维持3-5年，集中度再上升1倍。然后或早或晚转型成综合性企业。

那么恒碧万仍然具备15%-30%的成长性，目前按照当期销售来估算，大约3-4倍pe。

融创呢，仍然具备30%-50%的成长性。按照房屋销售估算。大约2-3倍pe。

最后呢，是企业文化，团队，领袖分析。此处省去1918字。

$融创中国(01918)$

$碧桂园(02007)$

$中国恒大(03333)$

三、空间

每一轮牛市港股都不缺乏10-20倍股。

05-07年，第一集团涨幅在10-18倍

09-11年，第一集团涨幅在6-8倍

11-13年。第一集团涨幅在5-7倍

14-15，第一集团涨幅在 2-3倍

16-18年？这一波地产行业跟05-07年类似，是全国各线城市，是全世界的地产大牛市。

但是股市很难重复昨日疯狂高点，好在本次行情的起点估值是历史最低的。

我估计第一集团涨幅在8-12倍之间。目前是3倍。

未来还有2-4倍空间。

比如融创今年3000亿左右，明年4500亿左右，明年达到0.6ps，市值2700亿，还有4-5倍空间。

四、融创的5层逻辑

1，地产板块估值回归，目前正在进行中

2，融创，6-7-8月销量300亿常态，每月贡献20亿利润，目前市值不足600亿。

3，2018年，融创推货预计相当于恒碧万的80%，销售额也极有可能达到恒碧万的80%，甚至更高（暂时不做预期）

4，老孙的大格局（不许再说乐视，我都100%计提损失了 ），操盘能力，高品质的房子，改善型住房的需求。这是融创的硬实力，在未来4强争霸赛中，转化为利润率和去化率，这是融创最有力的武器。

5，这是所有龙头内房股的大逻辑。你赚了钱，会不会买更好的房子自己去住，如果你在巴黎，纽约，悉尼，香港，上海，拥有3-5套房子，你永远都是富人。全世界70%的财富最终都沉淀在不动产里。因为这些是有限的资源。

2020，4强门槛最低3000亿，最高看到10000亿，融创预定一张门票。

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