我看好地产股，却不看好房价。
我不看好20年后一线城市的房价（以美元计算），我认为20年后200万美金在中国一线城市可以买到很舒适的住宅。也就是20年房价可能0涨幅。而我相信，20年后top20房企，市值不见得比今天高。
今年商品房销售大概率超过10万亿人民币。未来20年可能累计销售200万亿，在某一年达到高峰，然后慢慢下降。200万亿高不高，平均每年10万亿，以今年为基准，如果gdp5%—6%的增速，那么房地产的贡献每年下降5%—6%，我认为算比较悲观了。
合理的利润率差不多7.5%，我认为这个利润率比较合理。不算暴利，但因为可以使用杠杆，所以企业也会去做。那么200万亿，产生的利润就是15万亿。
目前top20大约20%的市占率，20年后预计40%的市占率。但考虑到榜单有5%的替换率，那么假定原始top20，20年后市占率为30%。
top20中的香港上市的中资地产股，看成一家销售10000亿，市值2500亿的公司，称为某公司。
某公司，20年产生的现金是18750亿。
假定20年后top20全部破产清0。
那么我3秒钟心算一下，这个投资的复合回报率是35%。我估计用计算器算，结果在33%-37%左右。当然这是一个简化模型，假定........，才能用3s算出来。
也就是说，20年后即便房地产公司都倒闭，现在买地产股比买房划算。
我在湖边的别墅也不例外
