河北扫房记——牛市应该做什么?

三全换套别墅的帖子引发很多雪友纷纷吐槽,热切要求我谈谈价值投资者如何扫房,看来不知道多少股民炒股是为了买套房啊![大笑]

一、背景判断
谈房地产之前,先读读我关于房地产和股市的基本判断,这是大格局:
【释老毛谈房产】http://xueqiu.com/6146070786/21868999
【释老毛谈股市】http://xueqiu.com/6146070786/26450930
中国的房地产在城市化进程90%、人均可支配收入1万美元之前,长期走熊的概率不大,整体可能有波动,局部可能会崩盘,但一二线城市的房地产大趋势是向上的。
中国的股市的特征是牛短熊长,股市可以看做一个零存整取的账户,四年存钱一年提现,兑现期到了就要学会提现,否则贪字变成贫,关于退出策略我在文中也说了。

二、缘起
房子变现能力很差,其实不是很好的投资标的,投资高手不会配置太多,中国大妈炒房十年十倍秒爆股民也算是一个奇迹了。所以价值投资者买房基本是自住为主。房子基本都是和结婚生子相关的。今年婚后,老婆首先动议,父母老了接来好互相照顾,下半年也有育儿计划,而且想要二个,把政策用足。摆在家庭面前的一个迫切问题就是,如果三代住在一起,目前的房子肯定不够用,生活质量大幅降低是必然的。我说过,婆媳翁婿等代际矛盾,只能被隔离,不能被调和。老毛我单身生活自由散漫惯了,基于隐私和互不干扰,两家人最佳距离是一碗汤的距离,即端一碗热汤送过来不会凉的距离。

问题是,小区周边房价已经太离谱,一套两居室最低都要700~800W,我算了算租售比,买房不如租房,租房实际上是业主在倒贴房客。这碗汤的距离太贵了!如果非让我在城区内买第二套房,我会选择买原来那种老旧的公房,总价不高,能住人,有确定的拆迁规划,这相当于附带一个保底的option套利。但老婆又不愿意父母晚年居住质量太差,或者居无定所,要让老人和小孩在新房子、好房子、大房子里安居,所以,只能考虑郊区了。其实,美国人就是这种生活方式,城里一套公寓,乡村一套别墅,两个孩子,一条大狗![大笑]

三、选房
上半年周末没事就和老婆开车一圈圈逛,信马由缰,边走边看,五环、六环、京承、京通、京哈……,经过筛选,京津冀一体化方案让我们把目光投向了东方。

一个小时车程,燕郊、大厂、香河等京东一线,过去一看就喜欢上了,太棒了,这才叫房子!锁定了别墅产品,京东有各式各样的类型,有英伦风格、斯托卡纳、西班牙、南加州风格,最后选了套南加州风格的,因为在美国就生活在加州,比较喜欢加州的韵味。

四、理由
1)便宜。价投一定要淘便宜货,找价值洼地!京东一套别墅的总价还不如城区一个大一居或小两居,便宜得令人发指。通县过了一条河,房价就是天壤之别,因为行政区划一边是北京,一边是河北。我想不出,从地理和居住上有什么实质区别?这就像当年的老上海,宁要浦西一张床,不要浦东一套房,后来浦东大开发不让老上海们傻眼了吗?这种人为的差价一定会填平的,***的京津冀一体化就是环渤海版的浦东大开发。

2)性价比超高。我选的这套:外三内五,外面三层,内部五层,送半地下室、顶层阁楼加露台,外加两个车位、一个院子,统统白送。相当于买一送一,房本面积是280多平,搭送200多平,实际面积是500多平。如果按实际面积均摊的话,别墅的价格竟然比当地同地段的板楼均价还便宜,你妹,这个定价机制真奇怪,穷人补贴富人,高密度住宅补贴低密度住宅?

3)小区环境好,老年人宜居。别墅区,低密度,绿化非常好,物业公司是开发商自己的,管理不错。郊区空气质量比北京明显要好,旁边有河流,有公园,有高尔夫球场,能观景,能遛弯。目前小区入住率大约15%,我踩了踩点,Neiboughood很友好,90%是北京市民,退休的老年人居多,中产阶级为主,有医生、有大学教师、有媒体记者……。

4)配套完善。说是北京郊区,实际是河北新城,外面很繁华,闹中取静,有医院、幼儿园、饭馆、银行、邮局,一应俱全。公交可通北京,未来十年内,我预料必通轨道交通,参考股市热点,京津冀一体化、中国神车、投资拉动……(此处省略1万字)。京津冀一体化其实就是效仿美国的城市带,加州湾区,就是若干卫星城和小镇形成的集群,由轨道交通体系联结在一起。人口分散化,资源分散化,交通必先行。

5)我看了看开发商的财报。屌炸天,这家上市公司开发商竟然是活雷锋,虽然ROE有30%,但财务杠杆高达80%以上,毛利率只有20%多一点,而且早期拿地成本极为低廉,房地产开发比制造业还苦逼,毛利润刨去营业税、企业所得税、土地增值税、三费,实际上我推算如果没有财务杠杆和政策补贴,开发商基本是不赚钱的,亦即哪怕我抛开开发商自建住房,成本也会在房价之上。这家开发商早就互联网思维了,不赚业主的钱赚谁的钱呢?不是卖房而是造城,在郊区低价收购农地,再疏通当地政府运作改变土地用途获得政策优惠,通过补贴业主获得流量,把荒地捂成熟地,通过配套设施和增值服务赚流量的钱,赚土地增值的钱。再看股价,我擦,不折不扣的Tenbagger呀,还一边上涨一边增发,赚投资者的钱补贴消费者,堪称房地产商里的$乐视网(SZ300104)$  !我最喜欢有互联网思维的商家,理性的人应该不做它的投资者,做它的消费者。

6)京津冀一体化,政府未来投资42万亿,@唐史主任司马迁 炒了很久了,不多说,什么意思?除了开发商补贴业主之外,政府也来补贴业主。这几十万亿砸到地皮上,表面上是改善交通、环境、医疗等社会资源,实际上都会被房地产吸收,最终转化为房地产价值的一部分。说房地产涨这么高都是泡沫,也不尽然,城市化是什么,是土地在不停吸收万亿级别的M2,在不停增值,你觉得房价压力大,可能只是你的收入赶不上M2和城市化的脚步而已。我十多年前来北京的时候,北四环还处处可见农田,现在都是人口稠密度的黄金地段,地价涨几十倍过分吗?

五、结语
前一段雪球有人问哪个城市房产投资潜力最大,我毫不犹豫的说——廊坊。未来十年不敢说是一只Tenbagger,但十年五倍是妥妥的,我敢断言目前80%的股票跑不赢这套房。不过我要说的是,房产增值只是副产品,关键是收获了老人的健康和孩子的笑脸,让亲人们拥有一个幸福的晚年和童年……。

最后,给雪友一点忠告:(不懂请抄写10遍,还不懂抄写100遍)
熊市不买股,牛市白辛苦;
牛市不买房,熊市泪汪汪。

@西峯 @数据驱动力 @等着蚂蚁变大象 

PS.附送福利
【小插曲之一】
投资者有个优势就是什么都懂一点,知道找哪家公司靠谱:
房款,三全送的,$三全食品(SZ002216)$       
信息,各种优惠,$搜房(SFUN)$       ;
装修,家装e站,施工包+主材包,七折,$金螳螂(SZ002081)$       ;
装好之后正好双11,家具家电扫货,七折,$阿里巴巴(BABA)$        

【小插曲之二】
从看房到决策,一个星期搞定,和老婆谈了一下本文的逻辑,老婆立刻俯首叹服,眼光之深远,决断之明快,筹划之精密,落实之给力,俺家庭地位飙升,从此家庭事务大权尽归老毛,我拥有最终拍板权和一票否决权[俏皮]

【小插曲之三】
由于这些年来所有家庭资金都投在股市上,买房只能减持股票,今天清仓了三全,相当于股市给我们白送套房。基于感恩,我想把这套别墅命名为“三全书斋”,自号“三全斋主人”,老婆说像食品店,还是清真的,遂作罢[大笑]有人愿意用一碗盒饭换一套房,有人愿意用一套房换一碗盒饭,这就股市,这就是人生!
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