河北扫房记——牛市应该做什么?


雪球转发:1075回复:2202喜欢:3228
三全换套别墅的帖子引发很多雪友纷纷吐槽,热切要求我谈谈价值投资者如何扫房,看来不知道多少股民炒股是为了买套房啊![大笑]

一、背景判断
谈房地产之前,先读读我关于房地产和股市的基本判断,这是大格局:
【释老毛谈房产】http://xueqiu.com/6146070786/21868999
【释老毛谈股市】http://xueqiu.com/6146070786/26450930
中国的房地产在城市化进程90%、人均可支配收入1万美元之前,长期走熊的概率不大,整体可能有波动,局部可能会崩盘,但一二线城市的房地产大趋势是向上的。
中国的股市的特征是牛短熊长,股市可以看做一个零存整取的账户,四年存钱一年提现,兑现期到了就要学会提现,否则贪字变成贫,关于退出策略我在文中也说了。

二、缘起
房子变现能力很差,其实不是很好的投资标的,投资高手不会配置太多,中国大妈炒房十年十倍秒爆股民也算是一个奇迹了。所以价值投资者买房基本是自住为主。房子基本都是和结婚生子相关的。今年婚后,老婆首先动议,父母老了接来好互相照顾,下半年也有育儿计划,而且想要二个,把政策用足。摆在家庭面前的一个迫切问题就是,如果三代住在一起,目前的房子肯定不够用,生活质量大幅降低是必然的。我说过,婆媳翁婿等代际矛盾,只能被隔离,不能被调和。老毛我单身生活自由散漫惯了,基于隐私和互不干扰,两家人最佳距离是一碗汤的距离,即端一碗热汤送过来不会凉的距离。

问题是,小区周边房价已经太离谱,一套两居室最低都要700~800W,我算了算租售比,买房不如租房,租房实际上是业主在倒贴房客。这碗汤的距离太贵了!如果非让我在城区内买第二套房,我会选择买原来那种老旧的公房,总价不高,能住人,有确定的拆迁规划,这相当于附带一个保底的option套利。但老婆又不愿意父母晚年居住质量太差,或者居无定所,要让老人和小孩在新房子、好房子、大房子里安居,所以,只能考虑郊区了。其实,美国人就是这种生活方式,城里一套公寓,乡村一套别墅,两个孩子,一条大狗![大笑]

三、选房
上半年周末没事就和老婆开车一圈圈逛,信马由缰,边走边看,五环、六环、京承、京通、京哈……,经过筛选,京津冀一体化方案让我们把目光投向了东方。

一个小时车程,燕郊、大厂、香河等京东一线,过去一看就喜欢上了,太棒了,这才叫房子!锁定了别墅产品,京东有各式各样的类型,有英伦风格、斯托卡纳、西班牙、南加州风格,最后选了套南加州风格的,因为在美国就生活在加州,比较喜欢加州的韵味。
释老毛,乐视网(SZ300104),三全食品(SZ002216),搜房(SFUN)
四、理由
1)便宜。价投一定要淘便宜货,找价值洼地!京东一套别墅的总价还不如城区一个大一居或小两居,便宜得令人发指。通县过了一条河,房价就是天壤之别,因为行政区划一边是北京,一边是河北。我想不出,从地理和居住上有什么实质区别?这就像当年的老上海,宁要浦西一张床,不要浦东一套房,后来浦东大开发不让老上海们傻眼了吗?这种人为的差价一定会填平的,习大大的京津冀一体化就是环渤海版的浦东大开发。

2)性价比超高。我选的这套:外三内五,外面三层,内部五层,送半地下室、顶层阁楼加露台,外加两个车位、一个院子,统统白送。相当于买一送一,房本面积是280多平,搭送200多平,实际面积是500多平。如果按实际面积均摊的话,别墅的价格竟然比当地同地段的板楼均价还便宜,你妹,这个定价机制真奇怪,穷人补贴富人,高密度住宅补贴低密度住宅?

3)小区环境好,老年人宜居。别墅区,低密度,绿化非常好,物业公司是开发商自己的,管理不错。郊区空气质量比北京明显要好,旁边有河流,有公园,有高尔夫球场,能观景,能遛弯。目前小区入住率大约15%,我踩了踩点,Neiboughood很友好,90%是北京市民,退休的老年人居多,中产阶级为主,有医生、有大学教师、有媒体记者……。

4)配套完善。说是北京郊区,实际是河北新城,外面很繁华,闹中取静,有医院、幼儿园、饭馆、银行、邮局,一应俱全。公交可通北京,未来十年内,我预料必通轨道交通,参考股市热点,京津冀一体化、中国神车、投资拉动……(此处省略1万字)。京津冀一体化其实就是效仿美国的城市带,加州湾区,就是若干卫星城和小镇形成的集群,由轨道交通体系联结在一起。人口分散化,资源分散化,交通必先行。
释老毛,乐视网(SZ300104),三全食品(SZ002216),搜房(SFUN)
5)我看了看开发商的财报。屌炸天,这家上市公司开发商竟然是活雷锋,虽然ROE有30%,但财务杠杆高达80%以上,毛利率只有20%多一点,而且早期拿地成本极为低廉,房地产开发比制造业还苦逼,毛利润刨去营业税、企业所得税、土地增值税、三费,实际上我推算如果没有财务杠杆和政策补贴,开发商基本是不赚钱的,亦即哪怕我抛开开发商自建住房,成本也会在房价之上。这家开发商早就互联网思维了,不赚业主的钱赚谁的钱呢?不是卖房而是造城,在郊区低价收购农地,再疏通当地政府运作改变土地用途获得政策优惠,通过补贴业主获得流量,把荒地捂成熟地,通过配套设施和增值服务赚流量的钱,赚土地增值的钱。再看股价,我擦,不折不扣的Tenbagger呀,还一边上涨一边增发,赚投资者的钱补贴消费者,堪称房地产商里的$乐视网(SZ300104)$  !我最喜欢有互联网思维的商家,理性的人应该不做它的投资者,做它的消费者。

6)京津冀一体化,政府未来投资42万亿,@唐史主任司马迁 炒了很久了,不多说,什么意思?除了开发商补贴业主之外,政府也来补贴业主。这几十万亿砸到地皮上,表面上是改善交通、环境、医疗等社会资源,实际上都会被房地产吸收,最终转化为房地产价值的一部分。说房地产涨这么高都是泡沫,也不尽然,城市化是什么,是土地在不停吸收万亿级别的M2,在不停增值,你觉得房价压力大,可能只是你的收入赶不上M2和城市化的脚步而已。我十多年前来北京的时候,北四环还处处可见农田,现在都是人口稠密度的黄金地段,地价涨几十倍过分吗?

五、结语
前一段雪球有人问哪个城市房产投资潜力最大,我毫不犹豫的说——廊坊。未来十年不敢说是一只Tenbagger,但十年五倍是妥妥的,我敢断言目前80%的股票跑不赢这套房。不过我要说的是,房产增值只是副产品,关键是收获了老人的健康和孩子的笑脸,让亲人们拥有一个幸福的晚年和童年……。

最后,给雪友一点忠告:(不懂请抄写10遍,还不懂抄写100遍)
熊市不买股,牛市白辛苦;
牛市不买房,熊市泪汪汪。

@西峯 @数据驱动力 @等着蚂蚁变大象 

PS.附送福利
【小插曲之一】
投资者有个优势就是什么都懂一点,知道找哪家公司靠谱:
房款,三全送的,$三全食品(SZ002216)$       
信息,各种优惠,$搜房(SFUN)$       ;
装修,家装e站,施工包+主材包,七折,$金螳螂(SZ002081)$       ;
装好之后正好双11,家具家电扫货,七折,$阿里巴巴(BABA)$        

【小插曲之二】
从看房到决策,一个星期搞定,和老婆谈了一下本文的逻辑,老婆立刻俯首叹服,眼光之深远,决断之明快,筹划之精密,落实之给力,俺家庭地位飙升,从此家庭事务大权尽归老毛,我拥有最终拍板权和一票否决权[俏皮]

【小插曲之三】
由于这些年来所有家庭资金都投在股市上,买房只能减持股票,今天清仓了三全,相当于股市给我们白送套房。基于感恩,我想把这套别墅命名为“三全书斋”,自号“三全斋主人”,老婆说像食品店,还是清真的,遂作罢[大笑]有人愿意用一碗盒饭换一套房,有人愿意用一套房换一碗盒饭,这就股市,这就是人生!
释老毛,乐视网(SZ300104),三全食品(SZ002216),搜房(SFUN)

精彩评论

archwolf 2015-05-30 07:06

就是孔雀城,但是您说的10年5倍绝对不可能。我09年在固安看的房价是8000一平米,现在仍是1万出头,谁也不傻,市区的房子的升值空间仍比廊坊大,毕竟市区交通便利,有很多外来人口竞争,廊坊房子太多,涨价没有什么空间。谨慎怀疑此文是广告

不知名 2015-09-09 12:50

我就北京人,请说出通州三月翻倍的楼盘来,涨五成的没几个

来长见识滴 2015-07-07 20:29

回头看泪流满面

Babybull 2015-09-09 12:32

算了,老毛。气量要大一些。钱也赚了,房也买了,事实证明你的预测是对的,足够够了。何须争口舌之胜。

黑貂裘 2015-06-20 16:51

半年后再见

全部评论

山在那 03-09 23:28

佩服

chenpingah 03-09 15:31

蓝季 03-09 14:33

FoxBomber 01-18 11:35

河北扫房记——牛市应该做什么?

龟鳖目 01-13 19:47

熊市不买股,牛市白辛苦; 牛市不买房,熊市泪汪汪。

持仓15 2016-12-26 15:03

老毛好牛逼。。

xsln 2016-12-26 13:41

好文好文,看看预言会不会实现。

苍之封印 2016-12-15 08:09

格陵兰往事 2016-12-14 14:37

买房子

零号000 2016-10-31 16:55

看了老毛的分析,才知道什么是分析,拜服中

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221