Mall Reit

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$西蒙地产(SPG)$ $马塞里奇房产(MAC)$ $Seritage Growth(SRG)$ 

我基本上把SA的文章和2个公司的最近的业绩会都看了一遍。从分析师在会上的提问和SA的文章来看,在现在这个阶段,市场交易的焦点还是在衰退和通胀上面。

先说衰退,SPG应该1993年上市(Wind和SA的K线图最早都是这个时间),上市以来,美国几次大的衰退,2008年和2020年很特殊,我就不列数据了。剩下的就只有2001/3-2001/11的这次衰退,衰退之前开始下跌,40%的跌幅。 2000/10就达到了第二个底部。之后就是一个波澜壮阔的上涨了。 这个样本太小,只有一定的参考意义。不过从逻辑上考虑,由于Mall的租约都是长约,业绩确实是有一定稳定性的。

其次是是通胀。考虑到Mall Reit的高债务,特别是MAC,利润表的财务费用肯定会上升。这个确实是有一个风险。但是第一,SPG和MAC的债务都是长期的。以MAC为例,每年到期的贷款大概是总贷款的10%,短期内财务费用的上涨是可控的。第二我觉得最重要的是从资产负债表的角度来看,通胀是有利于Mall的。资产升值,而负债的绝对值不变。股权的升值会很大。这也是我在这个阶段,在SPG和MAC之间,我更倾向于MAC的原因。

精彩讨论

独立思维投资2022-09-26 17:32

同意的,就是对于发生的时间点可能有些看法差异。

根据美国自70年代的数据,reits可以跑赢通胀,这次通胀和加息周期,和过往的主要差异是利率从几乎零加上来,幅度巨大,risk free rate上去,资产价格在初期肯定会先跌下来,因为g在最开始是不确定的。

但是美国经济基调良好,扛住了,出租率能继续从疫情后恢复,后续租金可以往上调高,而且租约里也有escalator条款。

所以我对reits的判断是先跌,后回升。回升幅取决于reits类别和资产质量。大概率明年通胀至少会有一段时间回落,reits会反弹。

公寓肯定没问题,核心cpi涨幅就是由shelter贡献。mall只是时间问题,就算受wfh影响的office,也分地区和资产等级。

不管是哪个大类,高质量的房产都是供需关系最好的。MAC的资产质量不错,出租率见底回升,像管理层说的,先把出租率做上去,多了品牌,有得逛,人流上来,生态好,才能涨租,恢复过程必经阶段。目前已经走了上半程,下半程的恢复兑现,股价涨一倍没问题。

全部讨论

菜鸟先飞20182022-10-16 14:26

大佬SPG现在的价格可入否?@肖恩她爹

菜鸟先飞20182022-10-16 14:25

赞一个,同样的历程。

王百倍2022-09-26 21:45

明年有机会提高股息吗

Walter在坡县2022-09-26 21:13

独立思维投资2022-09-26 17:32

同意的,就是对于发生的时间点可能有些看法差异。

根据美国自70年代的数据,reits可以跑赢通胀,这次通胀和加息周期,和过往的主要差异是利率从几乎零加上来,幅度巨大,risk free rate上去,资产价格在初期肯定会先跌下来,因为g在最开始是不确定的。

但是美国经济基调良好,扛住了,出租率能继续从疫情后恢复,后续租金可以往上调高,而且租约里也有escalator条款。

所以我对reits的判断是先跌,后回升。回升幅取决于reits类别和资产质量。大概率明年通胀至少会有一段时间回落,reits会反弹。

公寓肯定没问题,核心cpi涨幅就是由shelter贡献。mall只是时间问题,就算受wfh影响的office,也分地区和资产等级。

不管是哪个大类,高质量的房产都是供需关系最好的。MAC的资产质量不错,出租率见底回升,像管理层说的,先把出租率做上去,多了品牌,有得逛,人流上来,生态好,才能涨租,恢复过程必经阶段。目前已经走了上半程,下半程的恢复兑现,股价涨一倍没问题。

Walter在坡县2022-09-26 17:04

正好说一下我的理解。
Reits用NAV估值。
NAV =  NOI / Cap Rate. 
在实际的商业世界中,Cap Rate是交易出来的。
但是理论上我觉得可以把它理解成为(r-g)。期望收益率减去NOI的growth。
期望收益率看10年期无风险利率大概增加了3%,风险溢价的变化不好说,但是应该也是增加了。
归根到底,还是要看这些Reits的底层资产有没有加抗通胀的属性。能不能提高租金。租金的上涨能不能打败通胀。长期来看,住宅能。Mall能吗?每个人可以给一个自己的概率去定价和交易。
如果不考虑g的话,Mall Reits就不用看了。假设原来的Cap Rate是6%,现在是9%,NOI不变,NAV跌33%,MAC股权部分跌的就只剩渣了。SRG清算价格18块也别想了。
看看下面2个季度,NOI同比有没有提升。
MAC超过市场跌幅的表现说明还是加息的逻辑没有走完。啥时候走完也不知道。仓位管理还是很重要的。

独立思维投资2022-09-25 12:49

资产负债表会先受压,因为cap rate随无风险利率即时上升的。如果美国经济顶得住加息,企业破产保持低位,occupancy rate保持以至于持续往疫情前水平恢复,租金中的escalator和续租spread跟上通胀,估值可以恢复。

我看好美国经济韧性和从疫情持续恢复的能力

独立思维投资2022-09-25 10:29

通胀不一定提升资产价格,前提是租金涨幅跑赢通胀,要不就是长期负利率。

只有occupancy rate高,供需关系有利,spread才能跟上通胀

我最近也买了mac,去年16-17抛的,半价接回来

肖恩她爹2022-09-24 19:17

Pro-forma,半年报债务清单中的数据,不会有问题。

crossiris20172022-09-24 19:08

However, 60% of Macerich's debt consists of fixed-rate mortgages maturing in 2025 or thereafter. 

只有60%是固定利率
这个数据不对“总债务68亿里中,有60亿是固定利率的,目前的资本成本为4.02%,”