①基本公司信息和经营业绩
②综合点评
公司拟发行约1.33亿股，其中香港发售股份数目1733.36万股占13%，国际发售股份数目1.16亿股占87%，另有15%超额配股权。
最高发售价为每股35.10港元，每手买卖单位为200股，将于2019年12月19日上市，甲乙组各43325手，预计一手中签率适中50%-60%。
集团是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，集团在中国物业服务百强企业中排名第四。
目前公司的合同管理总面积达4.5亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米，其中住宅社区收入占比达到74.9%，在管面积1.2亿平方米。
公司管理的物业组合，包括：
- 住宅社区；
- 非住宅物业，包括商业及写字楼；
- 公共及其他物业，如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇。
2017年8月，保利物业曾登陆新三板，但不到两年就选择退市，此后8月7日向港交所提交上市申请。
财务方面：
- 16至18年收入分别为25.6亿元，32.4亿元，42.3亿元人民币；
- 16至18年毛利分别为4.28亿元，5.81亿元，8.51亿元人民币；
- 16至18年纯利分别为1.49亿元，2.25亿元，3.36亿元人民币。
大部分收入产生自物业管理服务，分别占比74.3%、74.7%、68.8%，复合年增长率高达52.6%。
基石投资者方面：
- GIC Private Limited(新加坡政府投资公司)，认购8500万美元；
- Gaoling Fund,L.P.（高瓴资本），认购3500万美元；
- 中国国有企业结构调整基金股份有限公司，认购3000万美元；
- 中交国际(香港)控股有限公司(01800)，认购3000万美元。
总共合计认购1.8亿美元，折合约14.09亿港币，占比32.1%。
股权方面：
- 保利发展控股集团股份有限公司，持股71.25%
- 西藏赢悦，持股3.75%
- 公众持股25%
估值方面：
公司以上限价35.10元计算，市值约187.20亿元，以18年净利润约3.36亿元计算，市盈率约55.7倍，同行业相比，估值偏高，和公司收入年复合增长率52.6%相比，估值适中。
资金用途：
假设发售价为每股发售股份32.90港元，预期将收取所得款项净额约42.9亿港元。
约57%将用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模；
约15%将用于进一步开拓增值服务；
约18%用于升级数字化及智能化管理系统；
约10%将用作运营资金及一般公司用途。
③本人申购计划
高瓴资本+新加坡政府基石成为本次IPO亮点+物业股大热门+保荐人中性评级，截止目前认购倍数17.85倍，
(孖展数据12月9号更新于公众号：9号大水牛）
然而，大水牛发现本次IPO公开部分占13%，国际配售部分87%（WTF?）
稍微显得有点缺乏诚意，考虑安全系数较高，破发可能性，从值博率角度来说，
本人紧跟大佬们的脚步，积极参与申购。
$心动公司(02400)$ $保利物业(06049)$$康宁杰瑞制药-B(09966)$