中国金茂业绩后交流要点

$中国金茂(00817)$ 本来都很久没上了,感觉发完业绩应该更新点公司新情况,那就来点交流纪要吧。(文中内容非公司官方口径,为个人看法,仅供参考)

1)销售目标2000亿,2500亿,3000亿。今年一季度供货仅占14%,现在97%售楼处已经恢复正常,所有项目都是所在城市第一批复工的,昨天北京项目开盘后去化超过八成,江浙沪来访量表现更好,整体64%去化率就能完成2000亿销售目标。

2)这次毛利率还原后为30%,下降不完全是高价地的问题,还有19年上半年有几个项目股权交易,上海大宁金茂府和长沙金茂湾,当时公司按照资产净值拿进来了,这样交易做法影响了利润率,还原后开发毛利率实际是30%。

3)城市运营一级45%以上毛利率,二级35%以上毛利率。低毛利率项目20年还剩下部分要结算,21年就没有了。2019年已经有20%销售来自城市运营,40%拿地来自城市运营。

4)城市运营开盘快,1-2年后可以结算。结算未来两年会有加速,2020特别是2021年加速会比较快,今年2400亿已售未结算,希望其中40%能结算,外加今年销售的也有部分可当期结算。

5)城市运营去年完成9个,超额完成任务,今年依然要求每个区域至少完成一个,相信会表现不错。一级项目依然有机会,并且也会参与到一级后续的二级开发中。

6)2022年50亿持有物业收入,持有物业资金回报率考核线为6%,分摊后考核线是净利率irr12%以上,实际现在项目都是远超。酒店和商业都是由板块持有,开发由区域公司做,因此算账分摊时每一边都会非常保守。(策略,三个关键词,双轮两翼,品质,城市运营,思考问题的出发点,和中国社会美好生活相关,这是我们的逻辑和文化,双轮两翼是资产配置的逻辑,长远来说一定是开发+持有的,持有比例一定是总体目标,持有的绝对值在增长,比例下降,因为中国还在开发城市话进程中,但是双轮的逻辑是一定会坚持的)

7)融资成本5.11%下降到4.94%。现金保有量少,一方面因为有央企背景从融资端还是很安全的,调整能力强;另一方面中化也会考核存贷比,大家市场上很高的,是因融资渠道没那么顺畅,中化要求降下来,并且会给信用支持,这一点是优势,降下来得益于母公司背景。境内200亿到期的主要是境内,境外没有到期的,在手没有动用的额度也有800-900亿吧

8)中国化工资源,有在做规划的是贵阳的2000亩,一二季度就会做完,项目接近800万方体量。两化合并进行中,今年应该会完成,合并后会变成全球最大的农业生产资料公司。其他之前提的大方向也都不变。

9)上次第一批股权激励,虽然管理层不多,但中层和骨干还是有一些,布置任务时一提对股价影响,对下面作用还是很大的,马上就更有动力。(擦,怪不得那天那么多人来问我股价怎么了)

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精彩评论

金茂金置金牛03-26 11:55

城市运营地的结算比例19年14%,预计20年20%,21年40%,22年60%; 预计20年权益结算550亿,业绩增长27%;21年销售2500亿,利润21年增30%;22年销售3000亿,利润增35%,就问还有谁能又稳又快加速增长的?还有谁?

江丰03-26 12:01

金茂看彩虹和奥斯卡的文章,一目了然,简单清晰。

重劍无锋03-26 11:25

我挣钱就发红包,亏钱也不骂娘,我是个好股东。

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鱼仔变鲸鱼04-01 12:49

好的,谢谢

彩彩彩彩虹哥03-31 23:23

佛山高明区,还没落地,正在谈

鱼仔变鲸鱼03-31 21:20

请问彩虹哥佛山的城市运营项目在佛山什么地方呢?

我是smallwhite03-28 00:35

同求 感激

彩彩彩彩虹哥03-26 23:23

哦哦哦,城市运营算账时持有物业成本怎么分摊和两化合并股权激励的问题是我问的哈哈