中国金茂到底为什么是最好的捏

参加大湾汇地产群今年的金股推荐写了篇短文,顺便PO下到这里来好了,这算吹票不?谁敢说是我就删掉....!并且申明,我不擅长炒股,我更不会择时,金茂股价涨起来很墨迹的,觉得公司好想买的话请自行找合适购买时间点...... $中国金茂(00817)$

1、成长性:最优土地储备+金茂品牌高去化率,支撑行业top3的销售高增速

1)销售增速行业前三。根据citi对覆盖的主流房企预估,金茂2020年的销售增幅排在内房第三,仅次于旭辉和中骏(对国企一般会尊重公司意志直接引用销售目标,但实际金茂超额完成2020年销售目标2000亿可以说是毫无悬念),个人预估可完成2127.8亿,同比增长32%;2021年公司没有给目标,个人预估2726.8亿,同比增长28%;权益比例估53%,并非提不上去,而是公司内部要求主动寻求项目合作,尽可能地收操盘费,城市运营项目拿地价格低于市场25-30%,也会溢价出让一半股权,提高资金的利用效率。

2)土地储备内房中最优。拥有房企中最强的优质土地储备支撑,储备量大、潜在储备确定性高又不沉淀资金。根据公司19年中期口径入表土地储备6998.2万方,可售货值10000亿,其中一级土地开发部分2092.4万方,另根据citi估算,金茂含潜在货值(城市运营分期入表)的总货值超过16000亿,权益比例拍脑袋在65%,均位于一二线和强三线城市。已落地20个城市运营项目,除了岳阳和丽江外,均是核心城市项目,包括4个一级(梅溪湖二期已谈妥、青龙山、宁南和嘉善)和16个一二级联动项目,每个项目总建面在80万方-1000万方不等,大部分在400万方上下,将根据公司节奏分批受让及付土地款。

3)产品出色去化率高。金茂的去化率和建发并列内房第一,无论是招拍挂拿地项目,如杭州的滨江金茂府、苏州科技城金茂府等,还是城市运营类项目如瑞安生态科技城、宁波生命科学城等均是开盘必售罄。金茂品牌整体定位改善至高端,以绿色科技舒适为特点,在限价严格的情况下依然有溢价能力,如在南沙灵山岛尖的金茂湾较旁边楼盘高3000元/平米。布局的城市能级高库存低,人口和产业前景好,足够的资金实力保障其在纵向实现深度拓展,而不必大量下沉。2019年销售过百亿的公司包括北京、杭州、苏州、温州、宁波、南京,青岛也有近百亿,长三角和华北两大区域布局已铺开,滚动开发,稳健增长;中西部重点城市项目数量还有很大加强空间,如西安、武汉、郑州、成都等;大湾区的市场容量更有待发掘不要问我天花板在哪里,我看不到谢谢。

2、安全性:管理层持股央企,攻守兼备资产优质,机构个人都喜欢配置

1)融资成本仅4-5%且无表外融资,央企中化集团控股(脱表后依然控股,不影响评级和融资),净负债率中期67%,是所有银行的白名单优先放款客户无疑,没有明股实债(金融机构均为真股权投资,支付管理费、操盘费和超额收益给金茂资本),几乎不用拿地前融,对外的信用担保都卡得非常严格。

2)管理层持股承诺40%分红,除了自行增持外,还有股权激励,目前已发放第一批约3%;承诺分红一直按核心利润的40%;承诺兑现表现出色。没有配股动力、动机和计划。

3)核心管理团队稳定且进取,主席为集团主席宁高宁,但企业运营由CEO李从瑞和CFO江南全权负责,李自2009年便由中化其他板块调任金茂,拿下广渠路地块,此后引领公司从0做到1608亿,进取心强,战略有远见,江则06年从集团到公司任职,踏实稳健,把好资金和财务关。历史上金茂未曾空降过CEO,混改脱表后更加能脱离中化对人事潜在的影响,现管理层有望升主席,不会出黑天鹅事件。

3、确定性:城市运营勾地强,一二级联动+商办大宗+运营收入多样化抗周期

1)已售未结算资源积累多,具体多少等年报吧,我估计近2000亿,这部分整体利润率预计10%,释放了虽然慢,但好歹肉还在锅里;全国布局扩张阶段最后一块地王项目河西也已开盘,接下来卖的都是净利率12%乃至15%以上利润丰厚的城市运营,净利率8-10%的招拍挂项目,和净利率可能超过20%的一级土地开发项目。

2)多模式锁定25%+/年核心利润增幅,包括当年即可结算的一级土地开发,二级项目溢价转让,办公楼整栋销售等;持有物业包括核心地段的酒店、少量写字楼和商业(永续?),2022年运营收入将达到50亿元,并且多样化的利润来源能帮助公司对抗周期波动。

3)城市运营把握未来城市圈发展机遇。2015年起便开始探索把握住城市升级、人才争夺和新一线崛起的国家战略契机的城市运营模式,当下模式已成熟并落地20个。同时在谈几十个城市运营,在各个不同推进阶段,未最终落地,确定性较强的包括武汉、长沙、贵阳、南通等;其中贵阳为中国化工旧厂用地转性,合作成功将开启中国化工旗下数万亩地块合作空间,部分地理位置稀缺。

4、爆发性:交付周期利润释放慢,股价抗跌但缺乏弹性,脱表有望提高杠杆

1)业绩释放缓慢,绿色建筑精装交付周期超过两年,再加也没有其他房企那样通过报表提前释放的动力,结算核心利润个人预计2019年报63.8亿,同比增长25%,2020年报81.7亿,同比增长28%;有说法是2021年报利润会有更大释放。

2)脱表后有望加速发展。中国化工完全并表后,金茂可实现脱表,杠杆可加大,有助进一步提高销售增速和权益比例。

3)股价弹性相对较弱,适合心态不急的人长期持有的人,每年涨幅平均,不适合波段操作,容易卖飞,熊市避险抗跌程度不比华润龙湖差。

最后,估值,金茂很贵吗?对比同行,龙湖更贵,难道龙湖比金茂更安全、更有成长性、资产更好?对比更扯的行业,金茂市值还不如碧服,现价给你私有化你会如何二选一?

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精彩评论

哈哈哈哈乐视哈哈01-14 17:49

别说了 我明天加仓还不行吗

笨笨的投资者201-15 00:14

战略清晰,安全可靠,管理高效,厚待股东,增长快速,土储雄厚,拿地便宜,溢价最高,去化通畅,前景明确。一定要说缺点,那就是管理层不会为了迎合股价而美化报表。对于长线投资者,两个字—完美

月心引力01-14 18:46

分析师都散了吧,肺活量冠军出现了

又一十年01-14 18:12

其他地方不了解,金茂长沙梅溪湖一期项目,从一块荒芜到城市副中心,折射金茂背后的优秀。

彩彩彩彩虹哥01-15 09:19

房地产企业的投资逻辑不是比贱,金茂融创之类具核心竞争力的公司理应有更高估值

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内部记分牌01-24 22:46

我刚打赏了这个帖子 ¥6,也推荐给你。
彩虹哥新年快乐!祝新年越来越漂亮

虚心的韭菜杆01-22 20:48

思考

LRJ66801-21 23:46

华发呢?

逢简刘又廷01-20 23:16

这,也不是特别重要。从你的帖子学到很多知识,但我们也想知道金茂的不足,知道价值重要,同时知道风险在哪里其实可能更重要,我只是来学习,感谢你对金茂的分析与分享

逢简刘又廷01-20 23:13

感谢陈总的回复,知之为知之,感谢。