参加大湾汇地产群今年的金股推荐写了篇短文，顺便PＯ下到这里来好了，这算吹票不？谁敢说是我就删掉....！并且申明，我不擅长炒股，我更不会择时，金茂股价涨起来很墨迹的，觉得公司好想买的话请自行找合适购买时间点...... $中国金茂(00817)$
1、成长性：最优土地储备+金茂品牌高去化率，支撑行业top3的销售高增速
1）销售增速行业前三。根据citi对覆盖的主流房企预估，金茂2020年的销售增幅排在内房第三，仅次于旭辉和中骏（对国企一般会尊重公司意志直接引用销售目标，但实际金茂超额完成2020年销售目标2000亿可以说是毫无悬念），个人预估可完成2127.8亿，同比增长32%；2021年公司没有给目标，个人预估2726.8亿，同比增长28%；权益比例估53%，并非提不上去，而是公司内部要求主动寻求项目合作，尽可能地收操盘费，城市运营项目拿地价格低于市场25-30%，也会溢价出让一半股权，提高资金的利用效率。
2）土地储备内房中最优。拥有房企中最强的优质土地储备支撑，储备量大、潜在储备确定性高又不沉淀资金。根据公司19年中期口径入表土地储备6998.2万方，可售货值10000亿，其中一级土地开发部分2092.4万方，另根据citi估算，金茂含潜在货值（城市运营分期入表）的总货值超过16000亿，权益比例拍脑袋在65%，均位于一二线和强三线城市。已落地20个城市运营项目，除了岳阳和丽江外，均是核心城市项目，包括4个一级（梅溪湖二期已谈妥、青龙山、宁南和嘉善）和16个一二级联动项目，每个项目总建面在80万方-1000万方不等，大部分在400万方上下，将根据公司节奏分批受让及付土地款。
3）产品出色去化率高。金茂的去化率和建发并列内房第一，无论是招拍挂拿地项目，如杭州的滨江金茂府、苏州科技城金茂府等，还是城市运营类项目如瑞安生态科技城、宁波生命科学城等均是开盘必售罄。金茂品牌整体定位改善至高端，以绿色科技舒适为特点，在限价严格的情况下依然有溢价能力，如在南沙灵山岛尖的金茂湾较旁边楼盘高3000元/平米。布局的城市能级高库存低，人口和产业前景好，足够的资金实力保障其在纵向实现深度拓展，而不必大量下沉。2019年销售过百亿的公司包括北京、杭州、苏州、温州、宁波、南京，青岛也有近百亿，长三角和华北两大区域布局已铺开，滚动开发，稳健增长；中西部重点城市项目数量还有很大加强空间，如西安、武汉、郑州、成都等；大湾区的市场容量更有待发掘。不要问我天花板在哪里，我看不到谢谢。
2、安全性：管理层持股央企，攻守兼备资产优质，机构个人都喜欢配置
1）融资成本仅4-5%且无表外融资，央企中化集团控股（脱表后依然控股，不影响评级和融资），净负债率中期67%，是所有银行的白名单优先放款客户无疑，没有明股实债（金融机构均为真股权投资，支付管理费、操盘费和超额收益给金茂资本），几乎不用拿地前融，对外的信用担保都卡得非常严格。
2）管理层持股承诺40%分红，除了自行增持外，还有股权激励，目前已发放第一批约3%；承诺分红一直按核心利润的40%；承诺兑现表现出色。没有配股动力、动机和计划。
3）核心管理团队稳定且进取，主席为集团主席宁高宁，但企业运营由CEO李从瑞和CFO江南全权负责，李自2009年便由中化其他板块调任金茂，拿下广渠路地块，此后引领公司从0做到1608亿，进取心强，战略有远见，江则06年从集团到公司任职，踏实稳健，把好资金和财务关。历史上金茂未曾空降过CEO，混改脱表后更加能脱离中化对人事潜在的影响，现管理层有望升主席，不会出黑天鹅事件。
3、确定性：城市运营勾地强，一二级联动+商办大宗+运营收入多样化抗周期
1）已售未结算资源积累多，具体多少等年报吧，我估计近2000亿，这部分整体利润率预计10%，释放了虽然慢，但好歹肉还在锅里；全国布局扩张阶段最后一块地王项目河西也已开盘，接下来卖的都是净利率12%乃至15%以上利润丰厚的城市运营，净利率8-10%的招拍挂项目，和净利率可能超过20%的一级土地开发项目。
2）多模式锁定25%+/年核心利润增幅，包括当年即可结算的一级土地开发，二级项目溢价转让，办公楼整栋销售等；持有物业包括核心地段的酒店、少量写字楼和商业（永续？），2022年运营收入将达到50亿元，并且多样化的利润来源能帮助公司对抗周期波动。
3）城市运营把握未来城市圈发展机遇。2015年起便开始探索把握住城市升级、人才争夺和新一线崛起的国家战略契机的城市运营模式，当下模式已成熟并落地20个。同时在谈几十个城市运营，在各个不同推进阶段，未最终落地，确定性较强的包括武汉、长沙、贵阳、南通等；其中贵阳为中国化工旧厂用地转性，合作成功将开启中国化工旗下数万亩地块合作空间，部分地理位置稀缺。
4、爆发性：交付周期利润释放慢，股价抗跌但缺乏弹性，脱表有望提高杠杆
1）业绩释放缓慢，绿色建筑精装交付周期超过两年，再加也没有其他房企那样通过报表提前释放的动力，结算核心利润个人预计2019年报63.8亿，同比增长25%，2020年报81.7亿，同比增长28%；有说法是2021年报利润会有更大释放。
2）脱表后有望加速发展。中国化工完全并表后，金茂可实现脱表，杠杆可加大，有助进一步提高销售增速和权益比例。
3）股价弹性相对较弱，适合心态不急的人长期持有的人，每年涨幅平均，不适合波段操作，容易卖飞，熊市避险抗跌程度不比华润龙湖差。
最后，估值，金茂很贵吗？对比同行，龙湖更贵，难道龙湖比金茂更安全、更有成长性、资产更好？对比更扯的行业，金茂市值还不如碧服，现价给你私有化你会如何二选一？