并且基于现在企业公布的数据普遍是“租金收入”，而没有“建安成本等”，部分商住一起拿的企业还会摊成本到住宅上，这个分母是无法靠估来获得个大概的，NOI率也好，ebitda也好，可以证明企业A的商场比企业B的商场运营得好回报率高，证明不了做商场的企业A比做开发的企业B回报要好。当然了，如果有人觉得同样赚来一分钱有贵贱，收租来的就是比开发来的要贵气逼人，或干脆是地产空头态度，无脑用不懂行的老外几年前对地产的估值方式出来挡那也没啥好讨论的。如果不考虑土地使用年限、城市规划更替、人口迁移，对手竞争等问题，商业运营可以永续的逻辑我觉得OK，但要记住的是，任何行业的估值都不是永续的哟。 $中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$//@彩彩彩彩虹哥:回复@PieroLi李永浩:不晓得商业界的算账习惯是啥，前两天研究了很久，最后问了两位算地产账这事上的专家（算企业帐和算项目帐的权威各一名），确认了租金的营业利润率（息税折旧摊销前的租金利润/租金收入）在20%以下，大部分在10%，也就是平时看到的每一个亿的租金年收入，为股东带来的税前净利润在0.1-0.2亿，再次强调没有算折旧摊销，没有重估，还没有扣掉财务成本和税。为何我要问这个“率”的数据？核心并不是在分子上到底该怎么加减，而是分母我需要用的是“租金收入”，并非现在外面一致的“回报率”口径的，使用的是“地价建安等成本”。我要的数据，是方便我自己在看到企业Po出的商业租金后，迅速转换为股东能收到的利润部分，和开发的股东回报情况进行对比，以及预估每年结算业绩 $中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$