华润18年商业的68亿租金不是对应51个项目,51个项目是包含轻资产的,华润的租金只对应自持项目,数量是34个,轻资产项目不计算入租金收入。
19年的同样的道理,华润置地的租金只对应41个自持项目(34+7个新开的自持项目),其余20个轻资产项目没有算在租金收入里面。
我一直喜欢说,股价一跌,什么妖魔鬼怪都来了
昨天吧,融创股价调整了下,于是满世界在讨论文旅烧钱,还有转发文旅担忧到金茂群(没错真的是金茂群)里顺带鼓吹商业地产模式才更好的
我不是融创的股东旗帜,但我有点烦商吹。...
华润18年商业的68亿租金不是对应51个项目,51个项目是包含轻资产的,华润的租金只对应自持项目,数量是34个,轻资产项目不计算入租金收入。
19年的同样的道理,华润置地的租金只对应41个自持项目(34+7个新开的自持项目),其余20个轻资产项目没有算在租金收入里面。
REITS以净收入分红,而不是以净利润分红,就是因为投资物业净收入和净利润差异比较大,比如所得税,公允记账和成本记账是完全不同的,比如内地是以成本记账缴纳所得税的项目,折旧摊销可以抵成本,这部分是不交所得税的,但同样一个项目,在香港用公允记账法,这部分折旧摊销就成了利润,就得算会计上的所得税,这里边口径就有差异。
比如看领展历次在内地的收购,几乎所有物业都没有净利润,都是亏损的,但净收入都是正的,而且净收入率大概在70%以上,这主要是会计口径的差异。
对华润来说,EBITDA的数字是客观的,但也有行业特性在。
购物中心有典型特征:
1.项目投产多,当期开支会异常放大,这是一次性的
2.爬坡期的物业EBITDA不好看,尤其头三年,在第三年EBITDA率到50%附近都是正常的,随着运营步入稳定,EBITDA率会有自然上升,假如同时租金爬升,EBITDA率爬升会更快
举几个例子
EBITDA率最高的,是整租,比如房东整租给超市和百货,EBITDA率可以到90%附近,也就是交个税,没有其它开支
租金能做到10亿级的,比如汇贤东方广场,EBITDA率可以到80%
凯德几个在北京租金3亿以上的项目,EBITDA率在70%
一般项目,EBITDA率在50%-65%应该都是正常的
就华润来说,早期项目EBITDA率我估计在65%以上,到70%也是非常正常的,因为租金基数在那,运营成本主要就是税。
总体EBITDA率不好看,还是早期项目太多的问题,这个需要时间抹平。
3.净租金这个事情,一定是租金越高,EBITDA率越高,有一种例外,就是主力店占比高,运营成本会好控制一些,但主力店的低租金,很可能也抹杀了这种成本优势
加上主力店难以调整的特点,实际大主力店被抛弃的趋势比较明显
把利润分摊到所有项目,是一种不科学的算法,在实际当中,头部项目的租金规模和EBITDA率都是大幅占优,回报远高于一般项目。
极端点说,假如就做小几千万的租金,可能连净收入都不会出现,更别提EBITDA率
4.还有一种EBITDA率异常的情况,就是很早期的项目,可能在房产税上有它的优势,在部分地区,可能还是按照物业原值1.2%交所得税,因为老项目造价低,这个税就是很低的,远低于现在市场的以收入12%缴税,租金越高,这个差异越大
最后,我是外行,以懂的人说的为准
$中国金茂(00817)$ 我发现我和你讲话有点吃力嘛,我在算的是单项目贡献,用的是18年年报数据,标注得清清楚楚,华润18年有68亿租金对应的51个项目按照“你想要的净利率水平”算折合0.57亿利润/个,哦每个利润比我算的多了400万;19年年报都没出我当然就没用了,你非要用90亿租金这数字也行吧我也能理解,那么对应多少个项目呢,肯定不止51了吧?以及你的意思是城市能级高的商业利润率更高是吧,我记得永浩文章里写龙湖的项目更集中在一二线城市,反而是华润的项目稍微夹杂了低能级,所以你的意思是华润净利率还更低点,不到龙湖的40-45%咯?那华润不是更接近我算的0.53亿/个了吗,你好像还是在夸我算得准啊? $融创中国(01918)$
这不就是 @李定国 讲的,市场给商业高估值,开发低估值,就是觉得开发业务要死了没增速了。但是事实上开发业务空间还大得很,至少金茂融创这种有核心竞争力的公司,距离一年权益销售增加288亿以下还远着呢,反正我揉了揉眼睛是看不到那一天。错误的市场认知,带来了开发估值纠偏的机会,也是开发类公司市值和股价提升的机会。如果市场主流声音不都像你今天这样服从,哪来当年10PE的茅台呢? $中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$