| 发布于: | iPhone | 转发：1 | 回复：10 | 喜欢：6 |
一句话概括就是：没交保护费吧哈哈哈，水平和媒体并没两样；多解释几句就是：财报毛利率拿出来叽歪？呵呵呵，一方面，行业整体毛利率都会因为那几年高价地而有下降，至于在不在财报上体现那是做账水平的的问题，并且行业今年整体拿地利润率有回升；另一方面，金茂的办公楼销售和一级土地开发业务都是高毛利率的项目，若并表且占结算比例较高的话那么那一年毛利率会高，反之低，金茂未结算挺多的，应当会尽量平滑，但“率”波动也是难免，不影响“量”即可；最后，金茂今年签的城市运营宁南项目的地可能年底开拍了，会直接计入今年结算的，谁说贡献要等时间爆发？
求教彩虹妹：对亿翰智库这个报告说的问题怎么看？
毛利润率下降 4%，城市运营能否让金茂突破窘境？
核心观点：
一.未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显
虽然金茂当前受溢价影响不是很明显，但我们进一步分析发现，金茂往期拍得的高价项目中，多数项目因未能达到预期售价而推迟入市，这意味着，未来两三年内随着金茂的限价项目相继入市并进入结转阶段，限价的影响会日益凸显。
二．城市运营或将逆转金茂未来的毛利润率
城市运营让金茂拥有独特的拿地模式，且由于布局城市运营的先发性，金茂已拥有大量低成本的土地储备，这些土储能在未来分批次获取。因此，在金茂高端精品产品售价承压之时，土储上的核心竞争力仍能使金茂的产品溢价具备一定弹性调节空间。
三．金茂的城市运营目前未到真正爆发阶段
至2019年6月，金茂已累计获取16个城市运营项目，但是目前的城市运营项目中实际落地的项目并不多。16个城市运营项目中，真正落地的项目仅9个，并且其中5个城市运营项目在今年才刚实现首批土地获取。这意味着金茂的城市运营仍处于前期的加速落地阶段。网页链接
金茂需要引入其他的开发商进来，大家合资合作一起开发，以加快该区域开发进度，迅速形成该区域的热度人气，使该区域很快成为成熟的社区。
这样大规模开发，很快入住率就会提升，这对后期商业部分的招商将非常有利。
另外，除一级二级的开发模式外，金茂其实可以成为中国唯一的＂城市运营整合平台＂，通过大量城市运营项目，来形成一个开发平台，来整合国内各种开发资金，毕竟每个开发商都需要质优价廉的开发项目。